マンションの大規模改修や建替えは、そこに住む人すべての将来に大きく影響してくるものです。今回の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』では著者でマンション管理士の廣田信子さんが、建替えの成功例・失敗例それぞれを挙げ、「管理組合のリーダーのあるべき姿」について考察しています。
「建替え」を成し遂げられるリーダーの姿は…
こんにちは！廣田信子です。
先日、コーディネーターを務めたパネルディスカッションで、建替え、再生、清算（敷地売却、解体）といった、マンションの将来の方向性を決めて行く上で必要な、リーダーシップのあり方について、とても深いお話を伺いました。建替え事業に数多くかかわった中で体験された失敗例と成功例です。
まず、失敗例です。建替え推進の中心になっていた理事さんたちが事業協力者からの提案、説明を受け、「ハイわかりました。その内容で住民説明会をしましょう」となって、住民説明会が開催されました。かなりのとんとん拍子です。
しかし、「建替え」と言う自分の将来に大きく影響する話となれば、当然、説明会では、組合員から理事さんに、突っ込んだ質問が飛んできます。ところが、理事さんたちは、事業の内容をきちんと理解しておらず、ほとんど答えられません。で、「回答は、事業協力者から」が続きます。
それでは、理事がまったく理解しておらず、事業協力者のいいなりになっているかのように見え、組合員の不安や不信につながり、それがどんどん大きくなってしまいました。結局、好条件であったにも関らず、建替えには至らなかったのです…。
建替えという一大事業について、そんなに簡単に理解できるはずはありません。ちょっと説明を聞いて分かったような気になること自体、本気で、いろいろなケース想定していない、様々な事情の組合員の立場について考えていない、ということでもあるのです。
そして、自分が理解できていないことを、組合員に説明し納得させられるはずがありません。何を聞かれても、自分たちでは回答できないような状況では、組合員が不信感を持つのも当然です。
こういう話、建替えに限らず、大規模修繕工事の説明会でもありませんか。説明から、質問に対する回答まで、全部、施工業者任せということが…。
その一方、たいへん厳しい状況を乗り越えて、建替えができた事例も紹介されました。そのマンションの理事長は…「私は全くの素人です。この私が組合員のみなさんに説明できるように、まず、私に徹底的に説明してください。私が理解できなかったら、今回の説明会は延期しましょう」…と。
そう言われた協力事業者の側は、素人の方でも理解できるようにと知恵を絞り、説明資料を分かりやすい言葉や見やすい図解にして、何度も作り直し、何度も理事長に説明しました。
理事長は…「絶対に、組合員が一人で分からないまま話を進めるのはやめましょう。みんなが本当に納得できて、初めて前に進められるのだと思います」…と。
理事長は、その言葉通りの思いを貫き、自分自身の言葉で語る説明会を何度も繰り返しました。その結果、組合員の理事長に対する信頼は揺るぎないものとなり、時間はかかりましが、反対者もなく、無事、建替え決議に至ったという事例です。
ところが、建替え決議の直後に東日本大震災が発生し、その後の東京オリンピック開催決定で、2度の予想外の建築費の高騰と言う試練があり、当初100％だった還元率は、最終的に70％まで下がってしまいましたが、信頼関係が築かれていたので、それも乗り越え、無事、建替えができたのです。
この理事長の覚悟…すばらしいですよね。この覚悟が、人の心を動かさないはずはありません。
建替えの合意形成失敗の事例では、当初に、急ぎ過ぎたことで、不安と不信感が生まれ、それがどうしても払拭できなかったというケースが多いのです。「建替え」のような大事業を成し遂げられる管理組合のリーダーのあるべき姿を、この理事長さんに教えて頂いた気がしました。
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