クリアル
また、「3号・4号事業」の活用によりレバレッジが効くことで、従来の約2倍の金額規模の物件を購入できるようになりました。その結果、供給できるファンドの総量や案件規模も大幅に拡大しています。直近では1ファンドで70億円を超える大型のホテルファンドも組成しており、皆様へより多くの投資機会を提供できる環境が整っています。
●DAIBOUCHOU
ホテル開発について質問です。土地から開発し、最終的に個人向けの「CREAL」で販売するとのことですが、開発資金は「CREAL PRO」で集めるのでしょうか。また、貴社からの出資はどの程度あるのでしょうか。
■クリアル 横田様
こちらが現在進めているホテル開発案件のスキームです。大きく分けて、具体的に3つのフェーズに分かれています。
まず、土地の情報を得た際、誰がその土地を購入するかという問題が生じます。良い土地はすぐに売れてしまうため、機動的に買い付ける主体が必要です。1からファンドを組成していては間に合いません。そのため、一義的には当社が自己勘定として、バランスシート上で一旦取得する形になります。
取得している間、並行して「CREAL PRO」の機関投資家に対して「このような土地で、このようなホテルを開発しますが興味はありますか」といったサウンディング（需要調査）を続けます。土地を購入した段階でホテル向けの開発企画を入れ、開発許認可を取得する流れが一般的です。
開発許認可が下りた段階になると、プロの投資家も投資しやすい状況となります。この段階でプロの投資家向けの私募ファンドを組成し、当社からファンドへ土地を売却することで、当社は売却益を得る仕組みです。同時にファンドの組成にあたり、アセットマネージャーとしてのアップフロントフィーや、ファンドを運用するアセットマネジメントフィーを受け取るフェーズに入ります。
その後、約1年から2年の開発フェーズを経て竣工を迎えます。竣工後の物件であれば、一般の個人投資家でも許容できるリスク水準であるという判断です。そのため、竣工した段階でクラウドファンディングのファンドへ売却します。
これにより、クラウドファンディングの貴重な物件パイプラインの拡充に貢献できます。さらに、プロの投資家にとっても「出口戦略としてクラウドファンディングへの売却がある程度見えている」という安心感をもたらす要素です。その結果、開発フェーズから投資したいというお声がけを多くいただくようになっており、このようなバリューチェーンを組成してホテル開発を進めています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。自社のバランスシートで土地を仕入れ、ホテル開業が可能な許認可をセットしたうえでファンドへ売却し、売却益を得るというわけですね。そして、そのファンドが建設を行い、完成したホテルを「CREAL」で販売するイメージでしょうか。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りです。
●DAIBOUCHOU
わかりました。単に出来上がった物件を仕入れてファンド化して販売するだけでなく、不動産開発の領域まで事業を拡大することで、利益や利回りをより高く引き上げようとしているのですね。
■クリアル 横田様
その通りでございます。
●DAIBOUCHOU
わかりました。今回追加された不特法3号・4号スキームに関しても、開発を行うにあたり資金規模を大きくして利益を増やすため、銀行からのローンなどでレバレッジを利かせられるようにする目的があると解釈してよろしいでしょうか。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りです。
●DAIBOUCHOU
なるほど。逆に、従来の1号・2号事業ではなぜレバレッジが効かなかったのでしょうか。自社のバランスシートに載ってしまうことが原因ですか。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りです。ノンリコースローン（非遡及型融資）を提供する金融機関としては、企業の信用力（コーポレート・クレジット）を考慮する必要があるため融資が行えませんでした。
「コーポレートローンを借り入れれば良いのではないか」という考え方もありますが、不特法が関与する案件に対してコーポレートローンを拠出する銀行自体が限られています。
また、行政の許認可等の観点においても、1号・2号事業で個人投資家を対象とした案件に対してレバレッジを活用する構造は、許認可が出にくい実態がありました。そのため、直接レバレッジを活用するには3号・4号事業を選択することが適切であると判断しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。不動産開発が関わるような案件で銀行から融資を受けるには、3号・4号事業の方が比較的に有利な状況になるということでしょうか。
■クリアル 横田様
融資を受けるにあたっては、3号・4号事業の方が一般的であり、資金調達を行いやすいと言えます。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。あと、7月1日現在で「CREAL」にて募集中の案件が大阪北船場ホテル案件しかないのですが、募集中の案件を増やすことは難しいのでしょうか。
■クリアル 横田様
現在におけるクラウドファンディングのパイプライン（準備中の案件群）について説明いたします。
ご指摘の通り、募集中の案件は現在掲載しているホテル案件となります。実際には、投資家の皆様に募集を募ることができる案件が多く控えています。
一括して公開することも可能ですが、当社としては物件の決済タイミングに合わせて順序よく進行したい意向があります。資金調達の面でも、1つの案件が完了してから次の案件を案内する流れを採用しています。
決済までに時間的余裕がある場合は複数案件を同時に展開することも可能ですが、基本的には順次展開する方針をとっています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。大阪北船場の案件が完了したら次の案件を公開する、といったイメージでしょうか。
■クリアル 横田様
順序が前後する可能性はありますが、提示しているパイプラインに沿って順次公開していくイメージです。
●DAIBOUCHOU
わかりました。現在募集中の「大阪北船場ホテル案件」について、想定利回りのうちキャピタルゲイン（売却益）が6.4%と多くを占めていますが、なぜキャピタルゲインの割合が事前にわかるのでしょうか。
■クリアル 横田様
本案件は「Garner（ガーナー）ホテル」という、IHG（インターコンチネンタルホテルズグループ）が運営するホテルに投資できる案件です。
想定利回りは7.4%であり、内訳はインカムゲイン（賃料収入相当）が1.0%、キャピタルゲイン（売却益相当）が6.4%というシミュレーションとなっています。ただし、これらはあくまで想定値であり確定利回りではない点につきましてはご留意ください。また、キャピタルゲインの数値に関しても、根拠のない数字を設定しているわけではありません。
クリアル株式会社×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く