クリアル
当社がクラウドファンディングで強みとしているのは情報開示のきめ細やかさです。機関投資家向けの不動産ファンド事業と同等の水準で情報を精査し、ディスクロージャー（情報開示）を行っています。
その一環として開示しているのが売却価格のシミュレーションです。本案件における想定売却価格は「76億1,530万円」と算出しています。
この算出根拠として、年間の想定NOI（物件から得られる純収益）をキャップレート（還元利回り）で割る計算式を用いています。本案件では想定NOIを3億400万円、取引キャップレートを4.0%と設定しており、「3億400万円 ÷ 4.0% = 76億1,530万円」という想定価格が導き出されます。
では、なぜ想定NOIとキャップレートをその数値に設定したのかという点についてご説明いたします。
まず想定NOIについてです。数値の根拠として、近隣における類似物件の実績データ（コンプス）を参照しています。対象物件（Garnerホテル）と地理的・規模的に近い近隣のホテル1・2・3を比較対象として選定しました。
客室面積1平米あたりから生まれる収益などを比較した際、近隣物件の実績が700円〜1,000円程度であるのに対し、本物件は690円と妥当かつ堅実な水準で試算しています。
次にキャップレートについてです。当社のネットワークを活用し、近隣で実際に行われたホテルの取引事例を調査しました。2023年から2025年にかけて取引された比較可能な近隣物件1・2・3の取引利回りは、3.4%〜4.0%の範囲となっています。本案件ではその中でも最も保守的（安全側）な数値である「4.0%」を採用しています。
あらかじめ次の売却先が決定しているわけではありませんが、市場の取引事例や収益試算に基づき、次の買い手がどのような価格で購入するかを論理的にシミュレーションした上で情報開示を行っています。
●DAIBOUCHOU
逆にNOIが4%だとしたら、インカムゲイン相当が1%というのは少し低い印象を受けます。これは新築物件だからでしょうか。
■クリアル 横田様
新築である点も影響していますが、本案件は当社が段階的に収益を伸ばしていく戦略を立てているためです。初年度は収益率が4%に届かず低い水準にとどまります。そこから3年後にかけて、当社がオペレーションに入りバリューアップを行うことで収益を引き上げていくシナリオを描いています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。現時点では1%ですが、客室単価や稼働率の向上といったバリューアップを通じて収益性を4%程度まで高め、それによって想定通りのキャピタルゲインを得るというイメージですね。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りです。
●DAIBOUCHOU
わかりました。逆に言えば、その運用が計画通りに進まなかった場合はリスクとなるわけですね。
■クリアル 横田様
リスクとしてご認識いただきたい部分です。当社が責任を持って運営を行いますが、運用が計画通りに進まない場合はリターンが低下するリスクも内包しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど、わかりました。客室面積が13平米となるとホテルとしてはコンパクトな印象ですが、客室単価が9,000円と比較的リーズナブルなため、ビジネス利用層も対象に含まれる種別でしょうか。
■クリアル 横田様
ビジネス利用はもちろんですが、IHGブランドの冠があるためインバウンド（訪日外国人客）層もメインのターゲットとして見込んでいます。特に若い世代の旅行者など、2名で宿泊するような利用シーンを想定しています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。類似物件（コンプス）との比較において1平米あたりの客室単価が安いため、コストパフォーマンスに優れたホテルとして評価されるだろうという見立てですね。
■クリアル 横田様
おっしゃる通りでございます。
●DAIBOUCHOU
なるほど、わかりました。ありがとうございます。
プロ向けの事業である「CREAL PRO」について、個人向けのクラウドファンディングとの違いや、「CREAL」との関係性を教えていただけますでしょうか。
クリアル株式会社×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）に続く