26年9月期 第3四半期 業績ハイライト
岩本裕氏（以下、岩本）：みなさま、こんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2026年9月期第3四半期の決算説明を行います。
2026年9月期第3四半期サマリーについてご説明します。まず、第3四半期の業績ハイライトです。営業利益の進捗率は計画比79パーセントと堅調で、通期計画の達成はほぼ確実です。第4四半期は計画どおり、1件の物件売却と2件の引渡しを行います。新規仕入は第3四半期で2件獲得し、第4四半期でもすでに1件獲得しています。
建築費の上昇により、不動産再生に追い風が吹いています。また、仕入はすでに期初計画（8件）を上回って進捗しています。
2026年5月に資金調達を発表し、約25億円を調達しました。来期計画は、今期の通期計画着地から営業利益をプラス40パーセント成長させる目処が立っています。また、資金調達により仕入が加速し、期末には中期経営計画を従来のプラス30パーセント成長から上方修正する予定です。
公募及び第三者割当による新株式発行の完了
公募および第三者割当による新株式発行の完了についてです。2026年6月に公募増資等で約25億円を調達しました。これにより仕入を強化し、営業利益の成長を従来の30パーセントから40パーセントの計画に修正する見込みです。
また、ヒューリック社への第三者割当についてです。当社は2026年2月にヒューリック社と合弁会社「HistoRy」を設立しました。その後、2件の大型物件を仕入れ、2026年5月15日に第三者割当で12億円の出資を受けました。
中期経営計画における第18期（2026年9月期）の計画達成は確実となっています。さらに、第19期（2027年9月期）以降は調達した資金とJVなどを活用し、40パーセント以上の成長を目指します。
26年9月期 売上高・営業利益（計画進捗）
2026年9月期の売上高および営業利益の計画進捗です。第3四半期終了時点で、売上高は約73パーセント、営業利益は約79パーセントの進捗となっています。第4四半期においては、引き続き積極的な先行投資を行い、通期計画を達成します。
26年9月期 四半期ごとの収益
2026年9月期の四半期ごとの収益についてです。ストック粗利は計画を上回って推移し、上振れ分は先行投資に充当して投資拡大を進めています。その結果、営業利益は通期計画を上振れて着地する予定です。
ストック粗利は順調に積み上がっており、仕入計画が順調に進んでいることから多くの物件を仕入れることができています。これに伴い、固定費や人件費等も増やす予定です。
フロー粗利については、第1四半期に大きく計上したものの、第2四半期と第3四半期はほとんど計上がありませんでした。しかし、第4四半期に1件の物件売却と2件の引渡しを実施し、上振れて完了する予定です。先行投資も大幅に上振れて実施する予定です。その結果、営業利益は計画を上回る見込みです。
26年9月期 第3四半期 収益の実績（前年同期比）
2026年9月期第3四半期の収益実績を前年同期と比較したものです。ストック粗利、フロー粗利ともに順調に前年を上回る伸びを示しています。
26年9月期 第3四半期 PL – 損益計算書
2026年9月期第3四半期の業績についてご説明します。2026年9月期第3四半期のPLは、前年同期比で増益となり、営業利益率が向上しました。通期計画の営業利益14億7,000万円を上振れて着地する予定です。
26年9月期 第3四半期 売上高推移
2026年9月期第3四半期の売上高推移です。収益性の低いPM（プロパティマネジメント）事業を減らし、収益性の高い保有物件などの売上を積み上げています。
26年9月期 第3四半期 売上原価・販管費の推移
2026年9月期第3四半期の売上原価・販管費の推移です。事業拡大に向けた仕入れが好調です。採用や教育の強化も進めています。
26年9月期 第3四半期 BS – 貸借対照表
2026年9月期第3四半期のBSです。2026年5月に増資を発表し、約25億円の資金調達を行いました。
26年9月期計画
成長戦略についてご説明します。まず、2026年9月期の計画です。第4四半期に1件の売却と2件の竣工引渡しを予定しています。これにより、通期計画の達成が確実となっています。
獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
獲得済みのプロジェクト（開業物件・開業予定物件）についてです。すでに9件の仕入を実施しており、建築費の上昇を追い風に順調に仕入が進んでいます。期初計画では8件を予定していましたが、さらに物件の上積みを目指していきます。
26年9月期 第3四半期 開業物件（3件）
2026年9月期第3四半期の開業物件についてです。第3四半期で3件の物件が開業しました。ホテルプロジェクトの拡大も順調に進んでいます。
26年9月期 第3四半期 獲得物件（2件）
2026年9月期第3四半期の獲得物件についてです。第3四半期に保有物件を2件獲得しました。また、第4四半期に入ってからも1件の獲得が進んでいます。
ホテルプロジェクト一覧（SHIFT HOTEL）
ホテルプロジェクトの一覧です。ホテルビジネスは順調に拡大しており、現在6物件、合計約100室の開業を予定しています。
保有物件一覧（26年6月末時点）
2026年6月末時点の保有物件一覧です。第3四半期に保有物件2件を獲得しました。第4四半期でもすでに保有物件1件を獲得しています。
17番目の「（仮称）港区南青山再生PJ」を除いた1番から16番までの16件の延べ床面積について、満室時の年間想定賃料は合計約14億4,000万円となります。これは利回り5パーセントで計算すると、約300億円分の物件価値となります。
また、7月1日に発表された最新の路線価については、東京の平均路線価上昇率は9.4パーセントでしたが、当社の物件は平均14.3パーセントの上昇を記録しています。このように、非常に価値が高まるエリアで物件を仕入れています。
26年9月期 第3四半期 ポートフォリオの変動
2026年9月期第3四半期のポートフォリオの変動についてです。期初から保有物件が5件増加しました。PM物件を減らし、保有・ML（マスターリース）中心の高収益な物件への入れ替えが進んでいます。
26年9月期 第3四半期 ポートフォリオ戦略
2026年9月期第3四半期のポートフォリオ戦略です。収益性の高い保有物件比率を高め、営業利益率の向上を図ります。スライドの表に第18期第3四半期までの実績を記載しています。保有物件が順調に増加していることがおわかりいただけると思います。
中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜
中期経営計画における営業利益50億円達成に向け、第18期は順調に進捗しており、今期の業績達成は確実です。さらに仕入活動も順調に進み、資金調達も行いました。第19期以降のプラス40パーセント以上の成長が見えてきています。第23期（2031年9月期）に掲げている営業利益50億円の達成を、1年前倒しで実現したいと考えています。
以上をもちまして、2026年9月期第3四半期の決算説明を終わります。ありがとうございました。
岩本氏からのご挨拶
質疑応答の前に、本日決算を発表しましたが、公募および第三者割当による新株式発行を完了しています。こちらは6月に実施し、約25億円を調達しました。
これにより、将来の計画がさらに明るくなっています。ヒューリック社とのJVが順調に進み、物件の仕入を行っていること、第三者割当を引き受けてもらったこと、さらにはこの資金を活用することで保有物件の仕入が順調に積み上がっています。
中期経営計画では、当初は来期以降30パーセント成長を描いていましたが、40パーセント成長を目指せる段階に入ってきました。期末に中期経営計画の上方修正をしっかり行っていきたいと思いますので、どうぞよろしくお願いします。
また、私は引き続きベンチプレスに取り組んでいます。ただし、9ヶ月間成長が見られないということで、お叱りを受けています。これについても訓練を重ね、腕も太くなってきていますので、期末までには160キログラムの記録を更新したいと思っています。よろしくお願いします。
質疑応答：第4四半期の仕入目標と進捗状況について
司会者：「12件の仕入を目指すとのことで、当初の8件から上方修正していますが、今のペースで12件は獲得できるのでしょうか？」というご質問です。
岩本：第4四半期に入ってから1件の仕入が進んでいますので、現段階で合計9件となっています。あと3件加えれば12件となります。仕入は件数よりも中身が重要だと思います。そのため、保有物件を中心にしっかりと積み上げていき、12件を目指したいと考えています。十分可能な範囲であると考えています。
質疑応答：第4四半期における物件売却と竣工引渡しの期ずれの可能性について
司会者：「通期計画の達成には第4四半期のフロー収益が必須であると見ていますが、期ずれ等の心配はありませんか？」というご質問です。
岩本：第4四半期は、契約済みの物件売却が1件と、建物の竣工引渡しを2件予定しています。建物はまもなく完成となるため、通常であれば特に問題はありません。ただし、大きな災害など、万が一のリスクが懸念材料となります。
質疑応答：営業利益40パーセント成長を目指せる根拠について
司会者：「営業利益が40パーセント成長を目指せる根拠について教えてください」というご質問です。
岩本：根拠は、JVの設立や増資により、保有物件が非常に積み上がっていることです。
スライド（保有物件一覧）に示しているとおり、現在17物件を保有しています。満室時の年間想定賃料の合計約14億4000万円というのは、利回りを5パーセントで計算すると約300億円分の物件価値になります。当社の物件売却における利益率はおおよそ30パーセントから35パーセントですので、利益は100億円を軽く超える見込みです。
これらを売却すれば、40パーセント成長を達成することは容易です。しかし、成長を継続させることに意義があると考えており、毎年5件から6件を購入していく中で、3件から4件を売却する必要が出てきます。その中で、自然に40パーセント成長を実現できると考えています。
質疑応答：来期以降の営業利益の見通しについて
司会者：「現在の中期経営計画の営業利益について、2027年9月期の19億2,000万円、2028年9月期の25億円は変更されるのでしょうか？」というご質問です。
岩本：今期2026年9月期は14億7,000万円を上回る着地を予定しており、その着地額から40パーセントの成長を目指すため、2027年9月期、2028年9月期、2029年9月期と、掲げている数字よりも上昇していく見込みです。これについては期末に発表したいと思います。
質疑応答：上方修正の開示を行わない理由について
司会者：「通期計画を上回る着地を見込んでいますが、なぜ上方修正を行わないのでしょうか？」というご質問です。
岩本：上方修正の開示基準は、利益の30パーセント以上となります。そこまでの上振れではないことから、上方修正の開示は行っていません。
質疑応答：不動産再生事業における建築費高騰の影響について
司会者：「建築費高騰はコスト増加要因ですが、なぜ追い風と説明しているのですか？」というご質問です。
岩本：建築費高騰は確かにコストの増加を招き、一時的には請け負った建築が思ったよりも利益を生まない場合があります。この点においては不利な側面もあると考えています。ただし、私たちは不動産を再生する事業を展開しています。
例えば、古いビルが売りに出た場合、従来は解体して新築を建てる会社が購入していました。しかし、建築費が上昇するにつれて、解体費や新築の建設費用も増大します。一方で、不動産をそのまま再生する場合は、新築を建てる場合の約3分の1のコストで済みます。
したがって、古いビルの改修に長けている当社に仕入のチャンスが生まれ、実際に仕入が進んでいます。その点では有利になると考えています。
質疑応答：支払利息の増加について
司会者：「支払利息が約2倍に増えていますが、今後も増加しますか？」というご質問です。
岩本：金利が上昇する中で物件の購入を進めますので、支払利息が上がらない状態はあまりないと考えています。支払利息の増加を見越しながら、営業利益を増やし、純利益を向上させていくことを目指しています。
質疑応答：保有物件の評価額が下がるリスクについて
司会者：「金利上昇により、保有物件の評価額が下がるリスクはどのように考えていますか？」というご質問です。
岩本：金利が上昇すると、一般的に物件を購入する人は借入れを行うため、物件をより安く購入したいと考える傾向があります。
しかし、現在の金利上昇はインフレによるもので、このような局面では、物の供給が不足しているため、物件は低い利回りでも売れやすく、さらに賃料も上がる傾向にあります。現在は新築物件が作りにくい状況の中で、私たちが物件を売りに出すと評価額が上がってくる状況です。
質疑応答：PM物件を減らす理由について
司会者：「PM事業は売上がほぼ粗利となりますが、なぜ収益性が低いとして、PM物件を減らしているのでしょうか？」というご質問です。
岩本：PM事業では、物件の賃料に対して8パーセントほどの手数料収入が入ります。「収入＝売上」という側面があるため、利益率は高いのですが、収入総額は少ないという特徴があります。
また、クライアントワークになりますので、クライアントに対してレポートを作成するなど、それなりの手間がかかります。同じ社員数で同じ規模の保有物件を運営できますので、どちらかといえば、保有物件を獲得するほうが人的効率が良いということになります。
質疑応答：保有物件を売却する理由について
司会者：「保有物件を増やす一方で、物件を売却するのはなぜでしょうか？」というご質問です。
岩本：簡単に言うと、物件は売却しないと購入できないということです。今期は、約85億円分の物件を購入しているのではないかと思います。一方で、物件の売却額は40億円前後ではないかと思います。
増資によってその分の資金が確保できたというのもありますが、物件を40億円売却したおかげで購入できたというのも事実です。物件の購入金額以下であっても、売却を進めることでより多くの物件を購入できるようになります。また、BSが重くなっていくため、適度に流動化させてBSを軽くするという狙いもあります。
質疑応答：ホテル事業の利益貢献の時期について
司会者：「ホテル事業は、いつから本格的に利益に貢献しますか？」というご質問です。
岩本：ホテルに関しては、現在3物件が今期中の完成を見込んでいます。また、スライド（ホテルプロジェクト一覧）に示している4番目、5番目、6番目の物件のうち、特に銀座の物件は大きな規模ですが、来期の終盤に完成するかどうかといった状況で、場合によっては再来期になる可能性もあります。
ホテルは開業してから急に売上に大きく貢献するわけではありませんが、来期や再来期にかけて徐々に売上に寄与していくことが期待されます。一方、JV案件については、建設や設計で収益貢献していくことが重要だと考えています。
質疑応答：JVにおける物件の取得ペースとヒューリック社とのシナジーについて
司会者：「JVにおいて、すでに渋谷と銀座で2物件を獲得していますが、今後の取得ペースの目線を教えてください。また、ヒューリック社とのシナジーは具体的にどのように出ていますか？」というご質問です。
岩本：2物件をすでに獲得していることがシナジーです。獲得した物件の建築、設計・施工、および当社の持分による売上が獲得できるため、それもシナジーとして期待しています。
1,000億円の投資を早期に行うことを考えており、感覚的には3年程度で実施していきたいと考えています。うまくいけば、2年ほどでこの規模の投資が実現できるのではないかと考えています。2年から5年の間と幅がありますが、できるだけ早く投資を行い、積み上げていきたいと考えています。
質疑応答：賃料の値上げの余地について
司会者：「既存物件の稼働率が98.86パーセントと高水準ですが、今後の賃料値上げの余地はどのくらいありますか？」というご質問です。
岩本：賃料は更新や再募集が出た物件で引き上げています。稼働率が好調なことから、物件によっては5パーセントから10パーセント、特に好調な物件では10パーセント近く引き上げる場合もあるかと思います。
質疑応答：築古リノベーション市場における差別化要素について
司会者：「大手デベロッパーや他社も、築古リノベーション市場に注目し始めていますが、御社の差別化要素、参入障壁は何ですか？」というご質問です。
岩本：大手デベロッパーが築古ビルに参入しているのは、新築では採算が合わないといった点で、自らのビジネスモデルが厳しくなってきたことを認めているのではないかと考えています。
私たちは、設計事務所、建設業、不動産業の機能を社内ですべて持っており、徹底して不動産再生に取り組んでいます。大手企業は一部を委託して進めることが多いため、企画力やスピード感、コスト感において違いが出る部分があると考えています。
また、マンションの一室を改装するようなリノベーションは誰でもできますが、エレベーターの設置や用途変更によるホテル化などは非常に高度な技術を要します。私たちは、これを速いスピードと低コストで実現できるという点が強みであり、この点で大手と差別化できていると考えています。
ヒューリック社とJVを組むことになったのも、私たちのこのようなスキルを高く評価していただいたことによるものだと思います。
質疑応答：成長のボトルネックについて
司会者：「資金調達により仕入スピードが加速する中、最大のボトルネックは何であると考えていますか？」というご質問です。
岩本：ボトルネックにはさまざまあります。例えば、人材は多いほうが望ましく、資金調達を行いましたが、資金が十分にあることも重要です。また、景気がほど良くて、スタートアップが生まれやすい環境であることも重要だと考えています。
外部要因としては、スタートアップが次々と生まれるような経済環境が望ましいですし、人材を採用しやすい状況が理想的です。また、資金調達や借入もボトルネックとして挙げられます。これら3つのバランスを取りながら成長を目指していくことが基本だと思います。
質疑応答：エクイティ調達を実施した理由について
司会者：「まだまだ低金利といえる環境下において、なぜ有利子負債の拡大ではなく、エクイティ調達による増資を選択したのでしょうか？」というご質問です。
岩本：エクイティ以外のデットだけで成長させるのも1つの方法ですが、借入には限界があります。自己資本比率を見ても限界に近づいていたため、資本増強が必要でした。さらに、再来年頃から長期リースに関する会計基準の変更も控えていることから、このタイミングで資本を増強して攻めに転じるために、エクイティ調達を実施しました。
質疑応答：保有物件比率向上によるROE低下の可能性について
司会者：「保有物件比率を高める戦略へシフトしていますが、総資産回転率の低下や金利上昇により、ROEは低下しないのでしょうか？」というご質問です。
岩本：まず前提として、物件を売却することで、その資金でより大きな物件を購入します。したがって、資本効率が低下することはなく、さらに上昇していきます。このように、資金を効率的に回しつつ、BSの肥大化を防ぎながらROEを高めていくことを考えています。
質疑応答：配当や株主優待の検討について
司会者：「配当や優待といった株主還元はいつ頃を予定していますか？」というご質問です。
岩本：「純利益が10億円を超えてから検討する」とお伝えしていますので、そのような結果が出た期から検討することになります。
質疑応答：将来の金利見通しについて
司会者：「将来の金利は、どの程度で見ていますか？」というご質問です。
岩本：将来の金利については、各銀行で足元の実績を踏まえて日銀の政策金利の動向を織り込んで見ています。現在借りている平均値は2パーセント超となっています。今後、日銀の金利政策で引き上げられる場合、その動向に応じて見直していく方針です。
また、期初の計画を立てる際には、今後上昇すると見込まれる金利を加味して、金利費用などを見込んでいます。
質疑応答：増資の予定について
司会者：「またすぐに増資を行いますか？」というご質問です。
岩本：すぐに増資を行うことは考えていません。
質疑応答：「OMB北参道」の売上計上時期について
司会者：「決算と同日に開示された『販売用不動産への保有目的変更に関するお知らせ』の『OMB北参道』は、2027年9月期のフロー売上に計上されると考えてよいでしょうか？」というご質問です。
岩本：ご指摘のとおりです。来期2027年9月期に売上を計上したいと考えています。
質疑応答：株式交付費について
司会者：「決算短信に記載されている損益計算書の株式交付費の約2,400万円は増資に伴うもので、一過性として考えてよいでしょうか？」というご質問です。
岩本：おっしゃるとおり、増資に伴うものですので、増資の時のみに出る一過性のものになります。
質疑応答：資本コストについて
司会者：「現在の資本コストはどのくらいという認識でしょうか？」というご質問です。
岩本：株主資本コストの具体的な数値は開示していませんが、資本コストは重要な経営指標であると認識しています。
今後も、安定的なストック収益の拡大、適切な財務管理、物件の流動化を通じて、業績の予見可能性を高めるとともに、情報開示の充実や投資家との対話を通じて経営の透明性を向上させ、資本コストの低下を図っていきたいと考えています。
質疑応答：営業利益の見通しと事業環境について
司会者：「中期経営計画を上方修正予定とのことですが、営業利益見込みは2028年9月期に30億円前後、2030年9月期に50億円超えの概算でよいでしょうか？ また、2028年9月期に向けて、今後の保有物件の仕入、売却も従前の計画より上振れすると思われますが、足元は良好な環境が継続しているという理解でよいでしょうか？」というご質問です。
岩本：そのような認識で問題ありません。仕入が非常に順調に進んでいることに加え、賃金も上昇しています。また、物不足の状況下において、物件の売却価格もおそらく想定より高くなるのではないかと考えています。
今期2026年9月期は、もともと30パーセントの成長を見込んでいました。営業利益が15億円以上で着地した場合、そこから40パーセント成長を続ければ、2028年9月期には営業利益が30億円前後になることが想定されます。それ以上の成長を目指し、努力を続けていきたいと考えています。
質疑応答：中期経営計画における成長率のさらなる引き上げの可能性について
司会者：「中期経営計画の見通しについて、営業利益を40パーセント成長に引き上げていくことで、十分高い成長率であることは承知の上ですが、これを50パーセント、60パーセント成長に上げていくことは可能ですか？ そのために必要なことは、さらなるパートナー開拓や次期調達でしょうか？」というご質問です。
岩本：保有物件の一覧をご覧いただくと、16物件で年間想定賃料が約14億4,000万円と記載されています。売却予定の物件が1つあるため減少しますが、17物件まで増えると、おそらく年間想定賃料は16億円に近づき、約330億円ほどの物件価値が見込まれ、さらに売却すれば30パーセントの利益で約120億円が得られると考えています。
ご指摘のように、もう少し多く売却することで、50パーセント成長や60パーセント成長を達成できる可能性があります。それを実行すべきではないかという思いが頭をよぎることもあります。
しかし、まずは40パーセント成長を実現することを宣言し、それを達成することでさらに仕入が可能になるのであれば、そのような選択肢も検討したいと考えています。
現在必要なのは、まず仕入を進めることです。それに伴い、資金調達も当然ながら必要になります。資金調達に関するパートナーがいればよいですし、私たち自身が技術力を向上させることも重要です。
多くの企業がリノベーション事業に参入している中で、私たちは企画力・技術力をより一層高め、難しい物件でも利益を出せるようになることが求められています。このような点をさらに磨き上げていくことが必要です。
物件が積み上がらない中で60パーセント成長を達成するのは容易ですが、それでは永続的な成長にはなりません。物件がしっかりと積み上がる中でも成長が可能であれば、さらにプラスしていきたいと考えています。そこが目指すべき方向性だと思います。