不動産投資の魅力は、購入物件を担保に銀行から融資を引き出すことで、レバレッジが効くこと。これは、日本にいながら海外物件を買う時にも有効でしょうか？（『海外不動産Labo』）
あの手この手を使って海外不動産投資でレバレッジを効かせる方法
不動産投資最大の魅力はレバレッジ
不動産投資といえば、購入物件を担保にして銀行から融資を受けることで、レバレッジを効かせられることが魅力です。特に日本の住宅ローンは、世界でも稀に見る超低金利です。
では、日本にいながら海外の不動産を購入する時も、同様にレバレッジが効くのでしょうか？
海外物件を担保にした融資は、まだ国内にはない
海外に購入する不動産を担保にして融資を引き出せる金融機関は、日本には残念ながらまだありません。
そのため、既に所有している不動産を担保にして融資を引き出すか、もしくは現地のローカル銀行を利用することになります。
ですが、現地の銀行から外国人が融資を引き出す場合、金利は日本の銀行と比較するとかなり高いです。先進国で5％前後、新興国だとさらに高い傾向があります。
不動産の利回りを考えると、家賃収入よりローンの支払いの方が高くなる、いわゆる「逆ザヤ」になる危険性があって手を出しづらいところです。
利用する投資家は、フルローンを狙うのではなく、物件価格の50％以下程度に金額を抑えて融資を引き出すという方法が良いと思います。
スルガ銀行のフリーローンは？
国内の銀行ですと、スルガ銀行のフリーローンが海外不動産にも使えます。
他の銀行だと基本的には国内で所有している不動産を担保に入れる必要がありますので、その分、スルガ銀行はメリットがあります。しかし、担保に関して融通が効くかわりに、金利は高めです。おそらく、5～7％くらいの金利になるはずです。
これも逆ザヤリスクが出てきてしまいますので、借りる場合は一部だけにしておく方が良いと思います。
Next: 日本政策金融公庫の現状／国内銀行の今後の動きは？
日本政策金融公庫の現状
2016年の前半あたりから、実は日本政策金融公庫が海外不動産でも利用できるということが広まりました。事業用融資として借りるので、投資する不動産を活用した事業計画があれば融資が出ます。しかも金利は2％以下という超低金利です。
実際はほとんどの場合において、国内不動産を担保に入れないと融資審査が通っていないようですが、海外不動産に対して超低金利での融資なので、レバレッジを効かせたい投資家からは人気です。
国内銀行の今後の動きは？
海外不動産投資の日本におけるマーケットはまだまだ小さいです。その最大の原因は、購入物件を担保に低金利のローンが組めないということだと思います。これができるようになったら、マーケットは一気に拡大するはずです。
我々も業界に関わる立場として、ぜひ日本の銀行で海外の購入物件を担保にした低金利ローンを作って欲しいと願っています。このような動きが日本の銀行であったら、すぐにこのメルマガでもお伝えしていきます。
キャピタルゲインを狙える物件を担保にして低金利フルローンで購入できるなんて、考えただけでもワクワクしてきませんか？
『海外不動産Labo』（2017年9月25日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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