海外への不動産投資で「金融機関から融資を引っ張る」方法を検討してみる

不動産投資の魅力は、購入物件を担保に銀行から融資を引き出すことで、レバレッジが効くこと。これは、日本にいながら海外物件を買う時にも有効でしょうか？（『海外不動産Labo』）

あの手この手を使って海外不動産投資でレバレッジを効かせる方法

不動産投資最大の魅力はレバレッジ

不動産投資といえば、購入物件を担保にして銀行から融資を受けることで、レバレッジを効かせられることが魅力です。特に日本の住宅ローンは、世界でも稀に見る超低金利です。

では、日本にいながら海外の不動産を購入する時も、同様にレバレッジが効くのでしょうか？

海外物件を担保にした融資は、まだ国内にはない

海外に購入する不動産を担保にして融資を引き出せる金融機関は、日本には残念ながらまだありません。

そのため、既に所有している不動産を担保にして融資を引き出すか、もしくは現地のローカル銀行を利用することになります。

ですが、現地の銀行から外国人が融資を引き出す場合、金利は日本の銀行と比較するとかなり高いです。先進国で5％前後、新興国だとさらに高い傾向があります。

不動産の利回りを考えると、家賃収入よりローンの支払いの方が高くなる、いわゆる「逆ザヤ」になる危険性があって手を出しづらいところです。

利用する投資家は、フルローンを狙うのではなく、物件価格の50％以下程度に金額を抑えて融資を引き出すという方法が良いと思います。

スルガ銀行のフリーローンは？

国内の銀行ですと、スルガ銀行のフリーローンが海外不動産にも使えます。

他の銀行だと基本的には国内で所有している不動産を担保に入れる必要がありますので、その分、スルガ銀行はメリットがあります。しかし、担保に関して融通が効くかわりに、金利は高めです。おそらく、5～7％くらいの金利になるはずです。

これも逆ザヤリスクが出てきてしまいますので、借りる場合は一部だけにしておく方が良いと思います。

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