今回はタイ不動産セミナーでよく解説する「タイ不動産投資でのよくある失敗例」について紹介する。物件購入時の入口戦略でつまづくケースが非常に多い。（『(グロビジ！)タイ不動産メルマガ』板野雅由）
ファイナンシャルプランナー、岡山県倉敷市出身。バンコク在住でコンドミニアムを開発中。株式会社ラ・アトレ アジア（タイランド）代表、『ミャンマービジネストゥデイ日本語版』編集長。
日本ではあり得ない！ 先人の失敗に学ぶタイ不動産投資の基本
最初からつまづくケースが多い
今回は、私が東京で開催するタイ不動産セミナーでよく解説する、「タイ不動産でのよくある失敗例」について紹介する。物件購入時の入口戦略でつまづくケースが非常に多くなっている。
1. 日系業者が対応していないエリアの物件を買った
タイ不動産購入者のうち約8割近くは投資用（ラ・アトレアジア調べ）であるが、仲介会社の中には日系賃貸業者等が対応しないエリアの物件を売っていることもある。当然、竣工後も賃貸はおろか物件管理すら対応してもらえない。
基本的にはスクンビット沿線の物件を選ぶようにする。昨今注目されているラマ9世エリア周辺ですら、対応する日系企業が少ない点に要注意。こうした物件は気軽に買ってはいけない。
2. 一方通行制限のある通りの物件を買ってしまった
仲介業者を使うと物件価格の3%に相当する手数料がかかるため敬遠する向きもあるが、現地在住者でしか知りえない情報を元にした物件選定やデューデリジェンス（調査活動）は貴重な情報源となる。
特に現地を見ずに購入する場合、インターネットや案内メール、販売員の説明では不足する情報もある。バンコクは渋滞がひどく数キロの車移動に1時間以上かかることも。当然、両面通行の前面道路は好まれ、一方通行や行き止まりのソイ（通り）は嫌われる傾向にある。転売時の流動性に影響するため、注意したい点だ。
3. 購入した物件の前面道路が大雨で冠水する
タイ不動産の最大の天災リスクは大雨による冠水リスクである。日本人の多く住むバンコク・スクンビット地区は比較的冠水に強いエリアであるが、ソイ（通り）によっては水はけの悪いものもある。
例えば、スクンビット・ソイ31や39が代表的で、他のソイが1時間程度で冠水が解消するのに対し、数時間かかることがある。また、雨量によっては歩道すら歩けない状態になる点にも注意したい。（2）と同様に、現地仲介会社や在住者のアドバイスが重要となる。
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4. 未完成物件を買ったが思うように売れない
タイ不動産には「ゲンガムライ」と呼ばれる竣工前転売を狙う投資法がある。バンコクの人気物件は発売後即日完売というコンドミニアムもあり、幸運にも権利を確保できた投資家が購入希望者へ利益を乗せて権利転売するのだ。
短期間で利益が期待でき、資金効率が良い（バンコクの物件なら販売価格の25%前後を払うだけで権利確保できる）ことから、ここ数年ゲンガムライを狙う投資家が急増。参加者の増加で、よほど良い案件を初期に仕込まない限り、竣工前転売は難しい。販売会等で業者の口車に乗せられないよう注意したい。
プレビルドと呼ばれる竣工前物件を購入する際も、引渡しを受けられる価格の物件を選定し、竣工後5年～10年は中長期保有することをお勧めする。
5. 購入した物件が未竣工のまま完成しなかった
前述の竣工前物件（プレビルド物件）を購入する場合、考慮すべきは竣工リスクだ。不動産業者でなくとも判断の指標にしやすいのは、タイ証券取引所（SET）に上場しているディベロッパーかどうか。
バンコクはともかく、パタヤやプーケットなど地方都市の場合、地場のディベロッパーがコンドミニアムを完成させられず頓挫するケースも年数件は発生している。地方なら余計に上場企業の物件を選ぶべきである。
今回の「タイ不動産の良くある失敗例～前編～」では、物件購入時の入口戦略でつまづく事例をみてきた。次号の後編では、タイ不動産の特殊ルールによる失敗例や、物件予約後や竣工後のトラブルについて解説する。
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『(グロビジ！)タイ不動産メルマガ』（2017年12月9日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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