近年、全国的に大問題となっている「空き家」の増加。その解決策として、空き家を改修し「民泊」用の宿泊施設として貸し出すビジネスモデルが注目されているそうです。今回の人気メルマガ『永江一石の「何でも質問＆何でも回答」メルマガ』では、著者で人気コンサルの永江一石さんのもとに、メルマガ読者から「サラリーマンをしながら民泊ビジネスに投資したら成功できるか？」というタイムリーな質問が寄せられました。このビジネスモデルに未来はあるのか、永江さんからの回答は？
民泊ビジネスの可能性について
異なる２つの質問ですが回答が同じなので一緒にしました。
Question
Q1 ご案内の通り日本全国で空き家が社会問題になっております。
一方、ビジネスチャンスとしては古民家といられる空き家を活用して民泊ビジネスを仕掛けるということが考えられますが、古民家はかなり痛んでいることがほとんどで修繕費用が一千万円くらいかかることもあります。勿論、物件により痛み具合は様々ですが、私がみた物件はそのくらいの金額でした。
まだ、物件の取得にも約1000万円かかり、合計で二千万円の先行投資となります。場所は千葉県の勝浦市です。
このような先行投資を行いビジネスとして一定の利益をあげることは可能と考えられますか。
Q2 私自身はサラリーマンで仕事辞めずにできないかと考えております。不労所得の為に民泊できたらと思います。、
選択肢として、
・転貸物件を借りて、自分で運営
・物件買ってローンを組んで自分で運営
・運営を業者に任せる、自分でやる
・その際、簡易宿泊所を取得する、しないなどあるとおもいます。
私の場合、仕事が渋谷付近ですので、その近くで物件買って（ローン）、簡易宿泊所を取得し、掃除などは自分でやろうとおもっていました（部屋増えたらパート雇う）。しかし渋谷はラブホが多いので簡易宿泊所の取得ほぼ無理と分かり、180日しか貸せなそうです＆そもそも、グレーになります。そうすると不動産を買う意味や借りる意味が無くなり微妙だなーと思い止まってしまいました。
Q1：サラリーマンが、民泊に投資する事をどの様に思いますか？成功すると思いますか？
Q2：もし永江さんがサラリーマンで不労所得が欲しく民泊をやるならどの様にやりますか？
永江一石さんの回答
Q1とQ2は類似のご質問なのでまとめて回答しますね。まず第一に、いま全国的に空き家が増えているため、Q2の方のように民泊ビジネスに興味を持つ方って多いんです。ただAirbnbについては、以前ブログに書いた通り元々物件を所有されていたり、地方の民宿やペンションを経営しているオーナーさんなどは良いと思いますが、新しくローンを組んで始めて成功するかというと疑問ですね。余ってる物件の利用なら良いが、1から作るとなるとリスクでかすぎです。
というのも、こういった民泊ビジネスが盛んなのって、現在のように訪日外国人観光客が増加している前提の話ですよね。けれども、先日ブログにも書きましたが、今からわずか８年後の2025年には人口の３割を高齢者が占め、労働＆消費者人口の減少、税収の減少、貧富の差の拡大等、非常に厳しい時代がやってきます。
当然、労働人口が減ると飲食業等でサービスの質も低下しますし、治安も悪化するでしょう。果してそんな国に今と同程度の観光客が見込めるでしょうか。
以前ブログに「中国の爆買いバブルに踊らされたデパート業界」について書きましたが、民泊ビジネスもその二の舞いになる危険性がないとは言えないのです。このときに何十年ものローンが残っていたら爆死です。
では不動産関係で可能性があるものは何かというと、以前も回答しましたが「都心部の単身者用１R～１LDKのマンション」ですね。それも渋谷区や港区など月十数万円の不動産投資なら、外資系勤務など比較的高所得層のビジネスマンをターゲットに賃貸の需要は十分にあると思います。ただもう物件がない。
もう一つは、田舎のボロボロの古民家を最低限人が住めるまでに改修し、貧困層、主に生活保護世帯に貸し出すというビジネスモデルです。これはわたしもホリエモンと始めようとして頓挫してしまったのですが、実は生活保護世帯って毎月決まった金額の支給があるため、家賃の取りっぱぐれがないんです。
ただしQ1の方のように修繕費に1,000万円もかけたらペイしないので、リフォームは工務店に依頼せず自分たちで行う。千葉県の勝浦にはわたしもサーフィンでよく行きますが、外国人観光客もほとんどいませんし、500万円ほどの格安マンションもありますので2,000万円の先行投資を回収するのはかなり厳しいのではないかと・・・・
であれば観光地でなくても貧困層が多い地域を狙い、二束三文で買った古民家を改修して家賃収入を得るビジネスの方が利回りが高いはずです。前に知り合った人が2,30件運営していますが、かなり儲かると聞きました。
ポイントは、生活保護世帯って賃貸物件を借りるのも審査や手続きで敷居が高かったりするので、出来る限り初期費用を安くしてあげること。また募集の際も公共機関に委託したり、滞納時は生活保護費から天引きするなど契約をしっかり結ぶ等、このあたりは詳しくないのですがけっこうなノウハウがあるようです。
まあこれも生活保護のシステムが破綻してしまったら終わってしまいますが・・
image by:Shutterstock
[toruoku]