かつては自宅を何代にも渡って引き継ぐというのが一般的でしたが、高齢化と核家族化が進む今、新たな選択肢として「リースバック」が注目を集めています。あまり聞きなれない言葉ですが、無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者でマンション管理士の廣田信子さんに、その仕組みと利点を解説していただきました。
「リースバック」という新たな選択肢
こんにちは！ 廣田信子です。
マンション居住にも、「リースバック」という方式が考えられるようになりました。「リースバック」とは、不動産等の資産を売却し、それをそのまま使用しながら買い主に使用料を支払う方式です。企業が、赤字決算を回避するため資産処分をせざるを得ないようなケースで、よく使われる手法です。
当初は自社の所有だった大型スーパーが、実は、不動産投資会社に土地建物を売却していて、今は、賃貸契約でそれを借りて、営業はそのまま継続されているというようなケースがけっこうよくあります。会社経営者が、どうしても資金繰りがつかないときに、自宅をリースバックで売却して、そのまま家賃を払いながら住み続け、資金ができたときに買い戻す…というようなことも行われていました。
もちろん、買主は、その分の利回りを求めますので、売却金額は市場より低め、家賃は市場より高めになりますが、事業や日常の生活を継続しながら、まとまったお金がつくれる方法としては、有効な方式です。
この「リースバック」という方式が、老後の暮らしの安心や相続対策として、注目されるようになりました。高齢者の方が、住み慣れた自宅にそのまま住み続けたいけれど、介護費用や医療費がかさみ、負担し切れない…認知症と診断された一人暮らしの方が、できるだけ自宅で生活したいけど、今のうちに不動産は売却して現金に換え、子供たちが介護費用に困らないようにしたい…そんなときに有効な方式です。
もちろん、自宅に一定の市場価値があり、住宅ローンの返済がほぼ終わっている状況でないと、成立しないでしょうが、マンションに暮らす多くの後期高齢者の方が、その対象になると考えられます。財産を不動産から現金に変えることで、自分の心身の状況に合わせて、適切な時期に、自宅から施設への住み替えもしやすくなります。不動産の「所有」を手放すことで、固定資産税や管理費・修繕積立金支払い義務がなくなります。震災等で被害を受けた場合も復旧費用を心配する必要がなくリスク回避にもなります。
長生き社会では、相続のときには子供もすでに高齢者です。自宅不動産を子供たちに残すことは、必ずしも喜ばれません。処分に手間がかかって、兄弟間での相続調整が難しいのが自宅不動産です。自分の資産は、自分が生きている間に上手に活用して、子供たちに苦労を掛けないようにし、最後は、きれいに分割できる現金が多少残せたら…とても、きれいな人生のしまい方じゃないでしょうか。
で、このリースバック方式を、管理組合（法人）が買主になることで、進められないか…と考え始めています。高経年マンションでは、将来の方向性を共有できる区分所有者に権利を集めていかないと、マンションの一生の最後をきれいに締めくくる事ができません。
管理組合（法人）が区分所有者になることは、一番の方法です。家賃収入があるのですから、融資も受けやすいはずです。管理組合（法人）への不動産買取の資金融資の検討も始まっていると聞きます。高齢者の立場からも、高齢の親を抱える子供の立場からも、管理組合の立場からも、「リースバック」という方式に注目していきたいと思います。
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