他殺、自殺が起きた「事故物件」を売りに出すとき告知義務はどこまで?

 

売買契約の場合、過去の判例や取引実務等が現時点において十分に蓄積されていないので、宅建業者は「調査(告知書等)を通じて判明した範囲」で告げるものとしています。

期間の明記がないので、知りうることは何年経っても告知する必要があると解釈できます。

心理的瑕疵(いわゆる事故物件)に関して、これまであいまいだった、

・原因不明の死の場合
・病気による死亡が長期間放置された場合(いわゆる孤独死)

の取り扱いが明確になりました。放置期間については定められていませんが、特殊清掃が入った場合は対象になると考えられますので、はやり孤独死を防ぐことは重要です。

また、賃貸契約の場合は告げるべき期間の範囲が概ね3年と、定められましたが、売買の場合は、期間が定められていないので、その事実が認知される限りずっと…次の転売時も告知が必要になる…ということのようです。判例の蓄積がないためということですので、いずれ、期間は定められるのではないかとは思いますが…。

でも、その事実は、貸主、売主が告知書に記載した内容によって認知するということなので、貸主、売主の申告が無ければ、後から判明しても宅建業者の責任にはならない…ということで、これは、貸主、売主の責任が重いと言うことです。

集合住宅については、専有部分に加え、買主、借主が日常生活において使用する場所(共用部分等)も含むとされているところは、マンションにとっては大きいと思います。エントランスで殺人事件があった、屋上から駐車場への飛び下り自殺があった、機械式駐車場で死亡事故があった、というような場合は、そのマンションのどの住戸を貸す又は売却する場合でも、この情報は告知しなければならないということです。

これらの事例に当てはまる具体的なマンションが頭に浮かびます。

とすると、やはり、売買の場合も、告知すべき期間を決めないと、たまたまこういった事件や事故に遭遇したマンションにちょっと酷だな…と感じました。該当するマンションは、パブリックコメントで意見を言った方がいいのでは、と思いました。当事者の意見が説得力があると思いますから。

image by: Shutterstock.com

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【著者】 廣田信子 【発行周期】 ほぼ 平日刊

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