投資家を泣かす「この物件、レオパレスです」の呪文。どんなに優良物件でも融資が出ない＝姫野秀喜

都心から1駅、ほぼ土地値で見た目もキレイな利回り10％の超優良アパートを発見。でも、そこには致命的な欠点が1つだけありました。レオパレスであるために、金融機関の融資が出ません。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

【関連】本当に信頼できる「住みたい街ランキング」教えます！不動産のプロが各社発表を選別＝姫野秀喜

都心から1駅、利回り10％のアパート

先日、都心から1駅のところに、ほぼ土地値の小ぶりなアパートが出ました。

利回りも約10％となかなか。何よりエリアも良く、角地で将来は戸建用地にしても十分にペイする土地です。

めっちゃ気になったので、半日かけて見に行ってきました。

私の事務所は秋葉原にあり、東京の東側です。西側に行くには都心のど真ん中を抜けていく必要があり、渋滞の道路をゆっくりと時間をかけて進みました。

事務所を出た時間が遅かったこともアリ、物件に着くころには太陽が傾くくらい。なんとか日の入りに間に合い、外観を見ることができました。

外観はおしゃれなタイル張りで、塗装部分もつやつやときれいです。屋根は見えませんが、修繕予定とのことで、引き渡しまでにはきれいになりそうです。

なにより、この物件は都心まで最寄駅から1駅にも関わらず、利回り約10％で、ほとんど土地値という好条件です。

弊社のお客さんもその価値を十分に理解しており、速攻で満額買付を入れました。

お客さんは、融資付も問題ない取引実績のある投資家さんなので、何の迷いもなく即断即決でした（物件を見る目に自信のない人は、絶対にマネしてはいけません）。

ということで、無事に1番手となることができました。

「この物件は、レオパレスです」

あとは融資付ということで、取引のある金融機関に連絡して、評価してもらうことになりました。

で、その後、弊社のスタッフがその物件の資料を詳細に確認していると、致命的な情報を見つけてしまいました。

「この物件は、レオパレスです。」

報告を受け私も確認したところ、確かに、レオパレスでした。

Next: 優良物件でも融資が出ない「レオパレス」

融資が出ない「レオパレス物件」

いろいろと外観は違いますが、確かにもともとはレオパレスです。

残念ながら現在、レオパレス物件に対して融資を出してくれる金融機関はありません。

厳密に言えば、買主の属性とエリアによっては、レオパレスでも融資可能な金融機関もありますが、誰もが使える金融機関ではありません。

今回、買付を入れてくれたお客さんが最初に打診していた金融機関も、レオパレス物件への融資NGです。

たとえレオパレスでも、土地やエリアが良ければ検討したいと思っている投資家さんも多いのですが、融資付ができる方は限られているので、なかなか買えないのが現状です。

ということで、すぐに金融機関の担当者に連絡し、無駄な仕事をしなくて済むように、審査を止めてもらいました。

融資不可の物件の評価をしてもらうのは、大変申し訳ないですからね。

結局、この物件は現金で買うお客さんが出たそうなので、まぁ売主さんもひと安心だったと思います。

隠れレオパレスに要注意

このレオパレスに融資しない姿勢により、都内のレオパレスは軒並み値下がりしています。

不動産価格が高騰している現在においても、利回り9％とか10％とか出ています。

大部分のレオパレスは、パッと見でわかるので問題ないのですが、今回のように結構、見栄えが違うとわからないこともあるので要注意です。

まぁ、投資家自身で見抜くことができなかったとしても、金融機関が融資NGを出したら買うことはできないので、第2・第3のチェックがあるのはありがたいですよね。

そういう意味では、たとえ条件面で不利になったとしても、融資特約を付けて買付を行うのが大事だと思います。

レオパレス物件の購入は、ちゃんと自分の目線で見極められる玄人さん向けです。決してマネしないでくださいね。

【関連】2021年の不動産市況を大予測！マイホームは“買い”か“待ち”か＝姫野秀喜

【関連】大家さんに我慢を強要。コロナ家賃滞納を正当化するアンフェアな日本社会＝姫野秀喜

【関連】こうやって私たちは不動産屋に騙される。『やってはいけない不動産投資』書評＝姫野秀喜

【関連】住み続ける地獄。『すべてのマンションは廃墟になる』書評＝姫野秀喜

【関連】べらぼうに増えた日本の空き家、所有者に代わって「税金で解体する」のが正しい理由＝姫野秀喜