先日、NHKの報道番組「クローズアップ現代+」で放送された「どうするマンショントラブル!? 『新ルール』で住民激震!?」の内容に、無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者・廣田信子さんが怒りの声をあげています。内容は、法改正で一定の条件を満たせば所有者の2/3以上の賛成で団地の建替えが検討できるようになったというものなのですが…、廣田さんはこの番組のどこに憤りを感じているのでしょうか。
マスコミ報道の誤解を解くのはたいへん
こんにちは！ 廣田信子です。
「クローズアップ現代＋」で、新ルールとして挙げたものの一つが、一定の条件を満たせば、所有者の３分の２以上の賛成で団地の建替えができるよう法律が改正されたというもの。「一定の条件」とは一応言っていますが、それがどんなに厳しいものかというニュアンスは伝わらず、聞く方は、「2/3の賛成で建替えができる」というところしか、耳に残りません。
● 老朽マンション建て替え「規制緩和」報道が与えた大きな誤解
で書いた通り、この法改正の対象となるような団地は、ターミナル駅の近くにある等、高度利用することが都市機能の更新に不可欠と思われるようなもので、ごくごく少数です。それさえも、市街地再開発事業の都市計画決定まで漕ぎ着けるのは並大抵のことではありません。番組では、それが伝わっていませんでした。安易に、また建替え幻想が復活し、ようやく建替えでなく再生をしていこうと思い始めた高経年団地をまた惑わすことになります。実際にそういうところが出ているのです。
放送後、マンション管理センターには、この放送内容に不安になった方から質問がよせられて、本当に迷惑していますよ！
2/3と決議要件が下がっても、様々な状況の人がいる中で、合意形成がたいへんであるというところだけは、番組の中でも取り上げられていましたが、何が伝えたかったんでしょうね。
何と言っても、「マンショントラブル!?『新ルール』で住民激震!?」がタイトルですから、法改正で住民が揺れてトラブル発生!!! と言いたかっただけ??? 無用なトラブルにならないように法改正の実効性を正確に伝えることをしないで??? 放送そのものが、トラブルの種撒いているんですけど！
そもそも、実現可能性がほとんどない建替え論議のために時間とコンサルタント費用を掛けていると、マンションの再生のタイミングを逃してしまいます。さらに、建替え賛成、反対が争った後は、合意形成がより困難になってしまいます。
住戸が余る時代に、良好なコミュニティがあり時代のニーズに合った再生を積極的に行っている団地と、建替え幻想が消えずに、再生に手がつかなかった団地は、市場価値に大きな差が出てしまいます。
「クローズアップ現代＋」放送後のセミナーで、「『クローズアップ現代＋』を見た方、これからは建替えが2/3でできるようになったと思いましたか？」と聞くと、数人の手が上がりました。やはり、そう思うのです。
建替えが簡単ではないことを具体的に伝えていかなければなりません。建替えコンサルはプランづくりの仕事を受注することが大事で、その後の実現性までは考えてくれません。考えていたら仕事が減ってしまいますから。
一番、分かりやすいのが、これまで建替えできたものがどんなマンションだったかです。建替えマンションの前後を平均で比較すると、住宅数1.84倍、平均専有面積1.29倍、延べ床面積2.75倍です。ですから、ほとんどが、床面積アップで、余分にできた住戸の売却費用で建替えができたもの。しかも、一銭もお金を出さないのに専有部分の面積が増えるという好条件です。そういう好条件のものは、都心の一等地を除いてもうほとんどありません。
建替えに必要な費用が各戸1,000万円かかるとしてみんながそれを出す覚悟があるなら、その合意形成ができるなら、もちろん、法律的にも、技術的にも「建替え」は可能です。でも、その1,000万円出すことに合意が得られると思いますか？ と話すと、大抵の方は納得されます。特に、地方都市のセミナーでは、力を入れて話します。
改正標準管理規約とこの建替え要件緩和の話は、ほんとうに管理組合の役員さんたちが誤解しやすいので、きちんと伝えていかなくてはなりません。しかし、日経新聞も影響が大きかったけど、NHK「クローズアップ現代＋」も改めて影響大きいです。
そして、やはり、一般には、国が出した方針というのは、重く受け止められます。ですから、くりかえし、くりかえし、言っていくしかないですよね。
『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』
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