優良物件だけど「ゴミ屋敷」…不動産投資家は買う？やめる？損しない判断基準を解説＝姫野秀喜

千葉県で久しぶりに土地値の出る物件が出たので、さっそく現地調査に行きました。物件としてはまずまず良好ですが、プロならわかる「ゴミ屋敷」の部屋の存在…。不動産投資家として、このアパートは買いでしょうか？判断基準を解説します。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

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千葉で見つけた土地値がそこそこ高い物件

千葉はなかなか土地値が出にくいエリアですが、久々に、土地値がそこそこ出る物件を見つけましたので早速訪問しました。

まずは、物件スペックを見てみましょう。

＜物件スペック＞

■価格/表面利回り
2,000万円台
利回り10%超

■土地面積
約180平米

■建物構造/間取り
木造2階
※図面から把握できる範囲で記載

＜現地調査＞

今回は珍しく電車にて物件調査に行きました。というのも今回の物件は、千葉は千葉でも東京寄りで、電車の駅から徒歩10分以内と近く、歩いて行ける好立地だからです。

電車の駅を出て幹線道路をテクテクと歩いているとコンビニがあります。さすがは千葉のコンビニだけあり、駐車場が広くて車が使いやすそうです（東京の都市部のコンビニには駐車場がありません）。ラーメン屋、焼肉屋、イタリアン、寿司屋などの飲食店も立ち並んでいます。

アパートから数分のところに、コンビニや飲食店があるのはとても便利そうです。

そんな便利な大通りから1本入ると、あたりは普通の住宅街になります。一戸建てと同じくらい、マンションやアパートもたくさんあります。結構、賃貸の人が多いエリアだという印象を受けます。

その一角に今回の物件はあります。物件自体は白い壁に赤茶色の柱と、いたって普通な印象です。外壁の塗装などは特に問題なく、鉄部のサビも補修されており問題ありません。

残念なのは、この物件は低めの擁壁の上に建っており、道路との高低差があることです。道路との高低差があると、将来、戸建て用地にするにしても、そのままでは自動車の出し入れが難しいのがマイナスです。

また、洗濯機が廊下にあるため、やや通行の妨げになる感じです。とはいえ、土地値が出て利回りも一応10%超ですし、駅近ですし、まあまあの物件です。

問題がそれだけであれば、買ってもいいかなという感じです。

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「ゴミ屋敷」の場合はリフォーム代が余計にかかる

しかし、実は、それ以外にも問題があったのです。まぁ、問題というか、どうしても気になる点があったのです。

それは「もしかしたら、ゴミ屋敷の部屋があるかもしれない」という懸念でした。物件をたくさんみていると、窓の状況や周囲の散らかり方、共用部の使われ方などから「ゴミ屋敷」が読み取れるようになります。

今回もなかなか、危険な臭いがします。ゴミ屋敷だった場合、最悪、床が抜けるなど、リフォーム費用が膨大にかかる可能性があります。

このリフォーム費用分を値引きしてくれるのであれば購入してもよいかもしれませんが、残念なことに今回は値引き不可とのことでした。

物件価格にゴミ屋敷のリフォーム代を加えると、利回りもかなり下がります。

ということで、今回の物件は見送りが正しいのではないかと思いました。

ゴミ屋敷だから一律ダメというのではなく、ゴミ屋敷を検討する時は、その部屋のリフォーム代を物件価格に加味して考えるのもよいでしょう。

そうすれば、たとえゴミ屋敷でも、購入したほうが得なのか、購入しないほうがいいのかがわかると思います。

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