今回は「2023年のマンション事情」特集をお送りします。日銀が「実質利上げ」を発表した今、住宅ローンを変動金利で借りている人はどう対応すればいいのでしょうか？また、金利上昇が予想されるなか「それでもマンションを買いたい」人はどうすればいいのか？国内不動産の専門家をゲストにお迎えし、2023年のマンション事情や住宅ローンについて解説していただきます。（ 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 ）
※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』2023年2月5日号の一部抜粋です。続編にご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。
プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年独立。フランチャイズオーナーや投資家として活動。サラリーマン時代に副業で出版した『プロフェッショナルサラリーマン』でビジネス書作家デビュー。「仕事術」「お金」「コンディション」「副業」などテーマは多岐にわたり、異分野で10万部超えを3度達成。著者累計は49万部。これからは、サラリーマンでも副業やお金の知識向上が不可欠と実感し、啓蒙に尽力している。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を7年連続受賞。
住宅ローン利用者の8割が変動金利を選択、金利が上がったらどうする？
今回は「2023年のマンション事情」特集をお送りします。
このメルマガ このメルマガ をお読みになっている方の多くが、住宅ローンを利用して住宅を購入されているのではないでしょうか。2022年12月20日、日銀が長期金利の許容変動幅を0.25%から0.5%に拡大。これは、世間では実質的な利上げと受け止められ、市場も大きく反応しました。
現在、住宅ローンを組まれている方のおよそ8割が変動金利を選択しています。今後、金利が上がっていった場合、こうした方々はどうすればいいのでしょうか。
今回は、国内不動産の専門家である丸山修平さんをゲストにお迎えし、2023年のマンション事情や住宅ローンについて解説していただきたいと思います（本特集は、会話形式でお送りします）。
プロフィール：丸山修平（まるやま しゅうへい）
新卒で物流企業に就職するも、会社が半年後に倒産。その後、父親の紹介で2500室の不動産物件を所有する不動産会社社長と面会し、不動産の将来性に目覚める。日本橋にある老舗不動産会社に勤務した後、26歳でMJトラスト株式会社を設立。事業用オフィスやホテルの売買仲介、マンションのリノベーション事業、物件管理業務などを事業とする。現在は、会社経営以外にビルオーナーや個人投資家などを対象に、不動産の総合コンサルティングも行う。投資初心者向けには、プロの投資家や資産家が実践している不動産投資法を指南する講座が好評を博している。
※本記事は、丸山さんへの取材をもとに、筆者（俣野）が適宜内容を補って執筆しています。
実質利上げ発表後も不動産市場は活況？
俣野：日銀の実質的な利上げから1ヶ月ほどが経ちましたが、何か変化はありましたでしょうか。
丸山：不動産業界における史上空前の低金利ブームは依然、続いています。ただ、これまでは金融機関も、ローンを組む人の年収倍率や返済比率等をあまり加味しないで審査を通していた節があります。
それが若干ですが、審査基準を1段階引き上げてきたようなところも出始めています。特に投資用物件に関して、その傾向が顕著です。
俣野：住宅ローン利用者の間で、借り換えは起きていないということでしょうか。
丸山：変動金利から固定金利にするといった、具体的な行動を取る人は、まだほとんどいません。
今回の日銀の実質利上げは、長期金利が対象ですので、影響を受けるのは固定金利のみとなっております。大多数の人が利用している変動金利に関しては依然、低いままです。
販売側にとっては、固定金利が若干、上がったことで、むしろ変動金利のメリットを勧めやすくなっています。「金利が低い今のうちに」というので、販売にも熱が入っている状態です。
俣野：現在でも活況が続いている、と。
Next: 都心中古マンションが1億円…「借りられるから買う」に潜む落とし穴
“高嶺の花”になりつつあるマンション購入
丸山：はい。中でも最近、住宅ローンに積極的になっているのが信用金庫（信金）です。都市銀行などでは審査が難しい方であっても、信金なら融資をしてもらえる場合も度々あります。
俣野：年収倍率でいうと、どれくらいなのでしょうか。
丸山：そもそも年収倍率というのは、住宅購入価格が年収の何倍になるかというのを数値化したものです。現在は、都市銀行、ネット銀行などでだいたい7倍から8倍くらいが基準になっています。
一方、信金では10倍くらいまでであれば、審査を通すケースがしばしばあります。
俣野：10倍と言えば、年収1,000万円の人が1億円のローンを組めるということですが、先々のことを考えると、かなり無理をしているような気もします。
多くの人が新築では手が出なくなり、中古マンションに流れた結果、都心の中古物件が1億円台に迫る勢いです。
※参考：都心中古マンション1億円迫る 購入コスト29年ぶり高水準 – 日本経済新聞（2023年1月24日配信）
「借りられるから買う」が価格を押し上げている
俣野：もはや、都心のマンションは一般人には手の届かないレベルにまで達してしまいました。
丸山：もともと、不動産は需要と供給で価格が決まります。
現在、物件価格が高騰している要因の1つに、新築マンションの供給数の減少が挙げられます。デベロッパーの大手5社による新築物件のシェアが、2006年は2割に満たなかったのが、現在は3割を超えてきています。
その理由は、2008年に発生したリーマン・ショックの煽りを受けて、多くの中小企業が破綻し、市場から退場してしまったことにあります。
通常、マンションの施工には2年ほどかかります。すでに都心の用地取得が困難になってきていることに加えて、原材料費の高騰や人件費の問題、円安などといった要因も絡んできますので、今後も物件価格の高止まり状態が続くのではないかと見られています。
俣野：近年は夫婦共働きが増えたことで、世帯で年収を合算して高額物件を購入する、いわゆるパワーカップルも増えていると言います。こういう現状も、需要を下支えしているように感じますね。
個人的に、気掛かりなのが「借りられるお金＝返せるお金」ではない、という点です。
多くの人にとって、住宅は人生でもっとも高額な買い物になります。従って、衝動買いをするような代物ではありません。
本来は、自分たちのライフプランの一環として、「住宅にいくらまでなら使ってもいい」という見通しのもと、購入物件を選定していくべきでしょう。
けれど、実際は「借りられるから買う」という考え方で選んでいる人が多いのが実情です。
丸山：確かに、新築マンションの展示場などで、販売員が顧客に対して限度額いっぱいまで借り入れを勧めているような光景を度々、目にします。業者の言うことを鵜呑みにしていると、後で支払いが困難になる可能性もあります。
俣野：最近は、40年ローンも登場しているそうですね。確かに、借入期間を長くすれば、その分、月々の支払いを抑えることはできるでしょう。
しかしそれでは、単に返済を先延ばししただけで、老後に問題を先送りしたようなものではないでしょうか。
将来的に金利が上昇していくと予想される現在、こうした状況を憂慮せずにはいられません。
Next: すでにローンを組んでいる人は、金利の上昇にどう対応すべきか？
すでにローンを組んでいる人は、金利の上昇にどう対応すべきか？
俣野：今すぐではないにせよ、今後は変動金利も上がっていくことが予想されます。現在、変動金利で住宅ローンを組まれている方は、どのように準備をしておくべきでしょうか。
丸山：まずは、金利の上昇が返済額にも大きく影響してくる、ということを理解することだと思います。
金利が上昇することによる返済額の上昇
丸山：実際に変動金利が上昇したとしても、「返済額の見直しは5年に一度」というルールがあります。また返済額が増える場合も、「それまでの返済額に対して、最大1.25倍まで」というルールがあります。
どちらも利用者保護を目的につくられたルールですから、この猶予期間を上手く活用して、価格上昇時の備えをしておくといいでしょう。
ご注意いただきたいのが、適用金利と実際の金利との乖離が大きくなると、毎月の返済のほとんどが利息となってしまい、元金が減らなくなる可能性があることです。さらに金利が上がった場合は、返済額を超えてしまい、差額が未払い利息となって積み上がっていくことになります。
5年ルール、1.25倍ルールは「急激な変化」を抑制するための仕組みであって、「総返済額を減らす」仕組みではありません。従って、上昇した金利のために生じた未払い利息は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められることとなります。
だいぶ後になってから、予想以上に高額な請求がくるかもしれないのです。
俣野：自分たちに適用される金利が低かったとしても、実際金利との差額を返済しなくていい、とはならないわけですね。
丸山：こうしたリスクに備えるには、手元に余裕資金を置いておき、繰上げ返済などに使うことです。
俣野：固定金利と変動金利の差分を流動資産として持っておくと、かなり安心ですね。やはり、変動金利が上がり始めてから固定金利に借り換えを行うのでは遅いでしょうか。
丸山：今はそれでいいと思います。依然、変動金利は低いままですから、住宅ローン控除で利ざやが出ている人も多いのではないかと思います。
少なくとも、その浮いたお金を万一の際の資金としてプールしておくことをお勧めします。
実際に変動金利が上がり始め、固定金利への借り換えを検討する際、同じ金融機関での借り換えであれば、1回は借り換え手数料を無料にしているところもあります（金融機関を換える場合は、手数料がかかります）。
大事なことは、情報には常にアンテナを張りつつ、準備を怠らないことだと思います。そうすれば、今後やってくる金利上昇にも、早めに対応できるでしょう。
俣野：きちんと対処すれば、金利上昇も恐れることはない、ということですね。
「それでもマンションを買いたい」人はどうすればいい？
俣野：今後、マンション購入を検討している人に対して、何かアドバイスはありますでしょうか。
丸山：まずは――
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『
俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編
俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編
』（2023年2月5日号）より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部
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