昨今のインフレによって、サラリーマンの家計は逼迫しており、副業を検討している人も多いかと思いますが、中には不動産投資を行い、それで安定的な利益を得たいと考えている人もいるのではないでしょうか。今回は、専門家に「不動産投資の成功例、失敗例」等をいくつかご紹介いただき、不動産オーナーを目指す人が気をつけるべき注意点について解説してもらいます。（ 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 ）
※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』2024年12月5日号の一部抜粋です。続編にご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。
プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年独立。フランチャイズオーナーや投資家として活動。サラリーマン時代に副業で出版した『プロフェッショナルサラリーマン』でビジネス書作家デビュー。「仕事術」「お金」「コンディション」「副業」などテーマは多岐にわたり、異分野で10万部超えを3度達成。著者累計は49万部。これからは、サラリーマンでも副業やお金の知識向上が不可欠と実感し、啓蒙に尽力している。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を7年連続受賞。
相変わらず高値が続く不動産市場
相変わらず高値が続く不動産市場。
値上がりが続けば、当然、多くの投資家を引き寄せることとなり、2024年の日本の不動産投資額は、対前年比5割増になる見込みです（日経新聞Web版：2024年11月25日より）。
昨今のインフレによって、サラリーマンの家計は逼迫しており、副業を検討している人も多いかと思いますが、中には不動産投資を行い、それで安定的な利益を得たいと考えている人もいるのではないでしょうか。
今回も、国内不動産の専門家である丸山修平さんをゲストにお迎えしています。本日は、丸山さんに「不動産投資の成功例、失敗例」等をいくつかご紹介いただき、不動産オーナーを目指す人が気をつけるべき注意点についてお話しいただくことにしましょう。
プロフィール：丸山 修平（まるやま しゅうへい）
新卒で物流企業に就職するも、会社が半年後に倒産。その後、父親の紹介で2500室の不動産物件を所有する不動産会社社長と面会し、不動産の将来性に目覚める。日本橋にある老舗不動産会社に勤務した後、26歳でMJトラスト株式会社を設立。事業用オフィスやホテルの売買仲介、マンションのリノベーション事業、物件管理業務などを事業とする。現在は、会社経営の傍ら、ビルオーナーや個人投資家などを対象に、不動産の総合コンサルティングも行う。人生最大の買い物である「自宅」での失敗は家計の致命傷になるため、マイホームにも投資家視点を取り入れることを啓蒙している。
※本記事は、丸山さんへの取材をもとに、筆者（俣野）が適宜内容を補って執筆しています。
日本の不動産物件は“3極化”する
俣野：現在の不動産市況を見て、「この異常な高値はバブルだ、もうすぐ下落に転じる」という人もいますが、丸山さんはどのように見ていらっしゃいますでしょうか。
丸山：マクロ的な視点から、現在の不動産市況を考えますと、確かに新築マンションなどは、もはや一般的なサラリーマン家庭では手が届かない状況になりつつあります。この現状を見て、かつての不動産バブルを思い浮かべる人も多いのではないかと思います。
ただ、当時とは違う点もあり、単純に「高くなったから以後は下がる」とは言えないのではないかと考えます。
一番の違いは、現在の日本は人口減少に直面していることです。バブル期は、日本の経済成長期とも重なり、人口も増えていましたので、不動産が値上がりするのは、ある意味、当然でした。
一方、今の日本は経済も成熟し、人口が減ってきていることから、不動産は基本的に供給過剰になっています。
供給過剰であれば、不動産価格は下がるのが普通なのに、逆に上がっている理由は、一部のエリアの物件が突出して価格を押し上げているためです。
俣野：つまり、全体が値上がりしていたバブル期と違って、今は値上がりしているエリアと値下がりしているエリアに分かれている、ということですね。
丸山：おっしゃる通りです。人口が右肩下がりに下がっているということは、要は入居してくれるお客様が減っているということです。
人口減少により、需要という名のパイが小さくなってきているのは確かです。しかしその分、利便性の高い地域や、魅力のある地域に、人々が引き寄せられる現象が起きています。
実際、東京、千葉、埼玉、神奈川といった関東圏や、大阪、福岡といった一部の地域が他を圧倒し、転入超過状態になっています。
しかも、同じ東京でも、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区の都心部6区のマンションが、この半年で14％上昇し、それ以外の地域との差が一段と大きくなっています。
大阪でも、中央区、西区、福島区、北区、天王寺区、浪速区で人口増加が起きていますが、それ以外の地域では人口が減少しています。
今後、日本の不動産は、
・価値を維持、あるいは上昇する地域：約10％から15％
・なだらかに下落を続ける地域：約70％
・限りなく無価値、あるいはマイナスの地域：約15％から20％
という3極化が進行していく、というのが私の予想です。
俣野：投資家として不動産市場に参入を志す者は、この3極化を念頭に物件を検討していく必要がある、ということですね。
これからの不動産は、今まで以上に場所が運命を左右する
俣野：それでは、実際の不動産事例をいくつかご紹介ください。
丸山：今、お話しさせていただいた内容を念頭に置きながら、お読みいただければと思います。
1つ目は、2017年にご購入いただいたS様（50代男性、会社員）の事例です。
Next: 後からでは取り返しがつかない？不動産投資の失敗事例
大阪にあるJR線の駅から徒歩4分、地下鉄からも徒歩6分という非常に利便性の良い立地に建つマンションの1K物件を、1,100万円で購入されました。
もともとは病院の院長先生が所有していた物件ですが、私が仲介をさせていただき、S様にご紹介しました。
大阪にあるJR線の駅近物件
本物件の家賃は毎月6万1,000円ですが、S様は現金で購入されましたので、管理費修繕積立金を差し引いた、年間62万8,800円が手元に残ります。購入後7年ほど経過しており、合計482万円の家賃収入を得られている状況です。
本物件の価値が、7年でどうなっているのかを調べてみましょう。同じマンション内で、今年の3月に同じ間取りの物件が売却された事例を見てみると、1,350万円で売却されています。
俣野：築年数が経過したにも関わらず、1,100万円だった物件が1,350万円に値上がりしていたわけですね。
丸山：はい。建物は通常、築年数が経過すると劣化して、その分、資産価値が下がります。それなのに、本物件が値上がりしている理由は明確で、需給バランスが非常に良いからです。
不動産の価値は、需給で決まるといっても過言ではありません。
人が集まる場所、人が住みたい場所に建っている物件であれば、必ず入居希望者がいます。入居希望者がいれば、家賃が入ってきますし、その物件はお金を稼ぐ能力があるということです。
本物件の場合は、今、売却をすると、すでに入ってきた家賃も合わせて1,800万円の利益を生んでおり、購入代金を差し引けば約730万円の利益を生み出していることになります。
俣野：上昇するエリアの物件であれば、人口減少も関係ないということですね。
物件の高値掴みをしてしまうと、場所が良くても取り返せない
丸山：次は、A・K様の事例をご紹介します。この方のご職業は専門職です。
A・K様は、俣野さんのセミナーを通じて無料面談を申し込まれました。初めて面談を行ったのは、2019年9月のことです。お話の中で、2018年11月に、すでに福岡市の不動産物件を2室購入していることが明らかになりました。
2室とも、だいたい同額で購入していましたが、物件の調査をしてみると、近隣相場よりも700万円ほど高い価格で購入させられていることがわかりました。
物件の立地は、福岡市のターミナル駅が最寄駅ということで、悪くはなかったのですが、徒歩17分ですから、バス路線のエリアでした。
2012年築の2Kで、家賃が月に6万6,000円の物件です。当時の相場で1,300万円くらいの物件を、2,120万円で購入していました。
俣野：ずいぶん高額な買い物をさせられていたのですね。
Next: 高額物件を掴まされてしまったら？専門家に聞くリカバリー策
丸山：現在の査定では、1,500万円くらいになっているものの、購入価格が高過ぎるため、まだローン残高が1,800万円ほどあり、売るに売れない状態です。
適正価格で購入できていれば、物件価値も上がり、利益が出ていた可能性はあるものの、実際には、損切りするか、そのまま保有するかしかないのが実情です。
近隣相場より700万円も高く購入（福岡の物件）
丸山：不動産は、購入金額が高額なだけに、失敗すると、リカバリーするまでには非常に時間がかかります。ぜひ、この点を考慮のうえ、購入時は慎重に検討していただきたいと思います。
丸山：不動産契約において、すでにその価格で購入したものを覆すことは、非常に難しいでしょう。ですから対処法としては――
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- Vol.273【「美容だけじゃない！」アンチエイジングは究極の健康法】(6/15)
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- Vol.271【世間のビジネスから、副業のヒントを探してみよう】(5/25)
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- Vol.269【今、世界の投資家が注目する実物資産とは？】(5/5)
- Vol.268【私たちは、マンションの老化とどう向き合えばいいのか？】(4/25)
- Vol.267【アンチエイジングで、生涯現役は可能となるか？】(4/15)
- Vol.266【いよいよ解禁？！「暗号資産は事業所得」は認められるのか？】(4/5)
- Vol.265【今、「日本で起きている変化」を知っているか？】(3/25)
- Vol.264【「安心できない？！」健康診断の“真実”】(3/15)
- Vol.263【かつてないインフレがやってくる日本で生き残るには？】(3/5)
- Vol.262【熾烈なビジネス環境で勝ち抜くために必要なこと】(2/25)
- Vol.261【食事を見直して若返ることは可能か？】(2/15)
- Vol.260【「金利の上昇」「価格の上昇」2023年のマンション事情】(2/5)
- Vol.259【「サラリーマンシステムの終焉」ニュースから世の中が見える！】(1/25)
- Vol.258【アンチエイジング：はじめに死と向き合ってみよう】(1/15)
- Vol.257【2022年を振り返り、これから来る未来に備えよう】(1/5)
- Vol.256【「国の企み」「社会の変化」ニュースから世の中が見える！】(12/25)
- Vol.255【「消滅か？」「絶好の買い場か？」暗号資産の未来】(12/15)
- Vol.254【日本政府も注目する「NFT×不動産」がもたらす世界】(12/5)
- Vol.253【ビジネスはニュースから学べる「マンネリを脱する発想法」】(11/25)
- Vol.252【「トラブルは未然に防げる」不動産オーナー失敗事例集】(11/15)
- Vol.251【「副業300万円問題」「1億円の壁」旬のネタを解説！】(11/5)
- Vol.250【やってくるインフレに、どう対処すべきか？】(10/25)
- Vol.249【日本は、どうしてこんなに“安い国”になったのか？】(10/15)
- Vol.248【ニュースには、副業に役立つヒントが隠れている！】(10/5)
- Vol.247【「実例解説」不動産投資で思ったように利益が出ない要因とは？】(9/25)
- Vol.246【副業300万円問題でサラリーマンの節税は封印されたのか？】(9/15)
- Vol.245【アジア統括社長から学ぶ“スキルアップ”と“副業術”】(9/5)
- Vol.244【「不動産オーナーになりたい人必見！」失敗事例】(8/25)
- Vol.243【「未来系副業」雇われないで生きていく】(8/15)
- Vol.242【サラリーマンが最大限に節税メリットを受ける方法】(8/5)
- Vol.241【私たちは、雇用環境の悪化にどう対処すれば良いのか？】(7/25)
- Vol.240【ビジネスオーナーになるためには、何をしたらいい？】(7/15)
- Vol.239【ビジネスをバイアウトして自由になる方法《後編》】(7/5)
- Vol.238【ビジネスをバイアウトして自由になる方法《前編》】(6/25)
- Vol.237【インフレリスクを乗り越えて、資産を築く方法】(6/15)
- Vol.236【“億り人”に近づくための金銭感覚の身につけ方】(6/5)
- Vol.235【20代で起業する人は、何が違うのか？】(5/25)
- Vol.234【伸び続ける老後とキャリアを、どう生きればいいのか？】(5/15)
- Vol.233【afterコロナ突入前に知っておきたい海外のビジネス事情】(5/5)
- Vol.232【こんな時だからこそ知りたい「海外での起業」事情】(4/25)
- Vol.231【自己防衛のための投資戦略】(4/15)
- Vol.230【危機をチャンスに変える方法】(4/5)
- Vol.229【今、ヨーロッパで何が起きているのか？】(3/25)
- Vol.228【ビジネスの寿命が短くなっている世の中で生き残る方法】(3/15)
- Vol.227【国内不動産を買うべき？買わないほうがいい？《後編》】(3/5)
- Vol.226【国内不動産を買うべき？買わないほうがいい？《前編》】(2/25)
- Vol.225【海外移住の「理想」と「現実」】(2/15)
- Vol.224【ニュースから、ビジネスで起きている新しい動きを知ろう】(2/5)
- Vol.223【副業を始める際に必要な3つのポイントを抑えよう】(1/25)
- Vol.222【2022年の不動産市場はどう動く？】(1/15)
- Vol.221【2021年 有料メルマガ振り返り】(1/5)
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- Vol.213【暗号資産と税金について考える】(10/15)
- Vol.212【初めての“副業”を軌道に乗せる方法を徹底討論！《後編》】(10/5)
- Vol.211【初めての“副業”を軌道に乗せる方法を徹底討論！《前編》】(9/25)
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- Vol.209【FIREで「早期リタイア→悠々自適な人生」は本当か？】(9/5)
- Vol.208【「今、海外投資難民が増えている！」海外不動産編《後編》】(8/25)
- Vol.207【「今、海外投資難民が増えている！」海外不動産編《前編》】(8/15)
- Vol.206【社長は実際、副業をどう思っているのか？】(8/5)
- 【号外】人は、基本的に「教えられたこと以外はわからない」(8/1)
- Vol.205【「副業→年商20億円企業」の社長に聞いた副業の始め方】(7/25)
- Vol.204【この夏、知っていただきたい“NISA”の真実】(7/15)
- Vol.203【ニュースから世の中の変化を読み解いてみよう（オンライン交流編）】俣野成敏『サラリーマンを「副業」にしよう』(7/5)
- Vol.202【サラリーマンが副業で高単価を得る方法はあるのか？】(6/25)
- Vol.201【「今、増えている海外投資難民」の実態とは？】(6/15)
- Vol.200【安い商品・サービスのカラクリを知って、副業に活かそう！】(6/5)
- Vol.199【副業を活かして、お得に節税しよう！】(5/25)
- Vol.198【なぜ今、投資を始めるべきなのか？（海外投資編）】(5/15)
- Vol.197【ニュースから、日本の未来が見えてくる！】(5/5)
- Vol.196【成功しやすい副業・成功しにくい副業とは？】(4/25)
- Vol.195【YouTubeの海外金融情報は、どこまで信用していい？】(4/15)
- Vol.194【ニュースから、自分たちの未来を俯瞰してみよう】(4/5)
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- Vol.192【ニュースから、“世の中の流れ”を読み解いてみよう】(3/15)
- Vol.191【「日本の貧困化を食い止めろ！」養育費不払い問題を知ろう】(3/5)
- Vol.190【大手企業も副業を解禁！“大福業時代”を生き残る方法】(2/25)
- Vol.189【このままでは、日本も“監視社会”に突き進むのか？】(2/15)
- Vol.188【ニュースから“ビジネスの未来”に起きるトレンドを読み解く】(2/5)
- Vol.187【ニュースから「副業」「移住」のトレンドを読み解いてみよう】(1/20)
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『
俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編
俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編
』（2024年12月5日号）より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部
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