国有地払い下げ問題が大々的に報道されることとなった森友学園ですが、校舎の建築工事費が異なる「3通の契約書（同一日付）」が出てきてさらに大変なことになっています。しかし、不動産投資家にとって、この問題はテレビの向こう側だけの問題とは言えないかもしれません。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
不動産投資家にとって、森友学園問題が他人事ではない理由
「金額違いの契約書」にまつわる不動産投資の都市伝説
大阪の森友学園の問題は、国有地の格安な売却に始まり、いろいろと噴出していますね。
その問題の中で気になったのが、「同じ工事なのに金額が異なる3つの契約書」のことです。ニュースによると、森友学園は金額の異なる複数の建設工事の契約書を建設業者に作らせて、関係する役所に届け出ていたという話です。
具体的には、国交省には約23億8000万円、関西エアポートには約15億5000万円、大阪府には約7億5000万円（いずれも同一日付の契約）の契約書を提出していたとのことです。
同じ工事の契約書なのに金額が3つもある理由は、報道によれば補助金や認可に有利なように多め少なめに申告するためとのことです。そして、申告に用いた契約書は、工事業者が（学園側より依頼されて）作成したとのことです。
この問題は、不動産投資家にとって他人事ではないかもしれません。というのも、不動産投資の都市伝説として「金額違いの契約書2通作成問題」があるからです。
自己資金が足りないと「金額違いの契約書2通」を作らされる場合がある
不動産投資で最も大変なのは、自己資金を作ることです。
銀行から物件価格満額のフルローンが出たとしても、物件価格の7～8％程度は諸費用として自己資金を使わなくてはなりません。たとえば、1億円の物件を買おうと思ったら、自己資金が最低でも800万円くらいないといけないわけです。
そして、その自己資金がない人が、業者の口車に乗せられて、金額違いの契約書を2通作成してしまうのです。つまり、銀行提出用には「1億800万円」という契約書を提出し、その後、本当の契約書には「1億円」と記載して作成する。場合によっては、契約書は「1億800万円」の1通で、覚書などで800万円を買主に渡すなどとする場合もあるでしょう。
Next: 業者の口車に乗ると、詐欺や私文書偽造で逮捕される可能性も
詐欺や私文書偽造で逮捕される可能性も
これは非常に問題のある行為です。そもそも相手を虚偽の申告で騙して利得を得ようとする時点で詐欺に問われますし、契約書を複数作った場合、私文書偽造などの罪に問われる可能性があります。
なお、私文書偽造の罪は重く懲役3ヶ月～5年以下です。それと同時に、不義理を働いた金融機関から一括返済などを求められる可能性があります。
私は法律の専門家ではないのでこれ以上、細かいことは分かりませんが、いずれにせよ自己資金が不足しているのに、ぎりぎりなやり方で購入するという無理な投資法は個人的にはオススメしません。
過度なオーバーローンは、物件のキャッシュフローを大幅に減少させ、思ったよりキャッシュが貯まらないということになりかねないからです。たとえば、フルローンで利回り9％の物件を買った場合はプラスでも、オーバーローンで購入数すると利回りは8.3％まで低下し、キャッシュフローがマイナスになることもあります。
金額違いの契約書を用いてオーバーローンで購入すると、キャッシュフロー的にもリスクが高いうえ、法的にもリスクを抱えることになるということを認識して投資を行わなくてはいけないと思います。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2017年3月10日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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