バイクと居酒屋とノンアルコールビール～「高利回り店舗物件」おすすめ調査術＝姫野秀喜

23区内、駅徒歩4分の好立地、利回り10％越えの店舗物件を発見。が、現地で店舗の周りをのぞき込んでいると、マスターと目が合いました。このままでは完全に不審者です。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

店舗物件で最も重要なチェックポイントだからこそ「足で稼ぐ」

東京23区駅徒歩4分、1000万台、利回り10％越え

本日の物件は23区内の駅から徒歩4分の好立地、利回り10％越えの店舗物件です。それでは、気になるスペックを見ていきましょう。

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【収益スペック】

・1000万円台中ごろ
・利回り10％越え

【物件スペック】

土地面積
39平米程度（12坪台）

土地権利
所有権

建物構造
鉄骨

建築年
昭和47年(1972年)

間取り
1、2階　店舗
※図面から把握できる範囲で記載

道路への面し方
商店街のアーケード幅員4.5m私道に面しています

いざ現地調査開始

東京23区では西側の駅徒歩4分の商店街の中にこの物件はあります。アーケードの真ん中あたりで、元気に営業している「居酒屋」さんでした。外観は、さすが店舗物件だけありちゃんとペンキを塗りなおしてあり、壁もシャッターの金属部分もきれいです。

表から見る限りでは築年の古さを感じさせないですが、店舗の隙間の壁を見ると、昔の塗装が見えます。しかし、アーケードのおかげか直射日光を受けていないため、古い物件にも関わらず痛みが少ない印象です。

店舗の周りをのぞき込んでいると、マスターと目が合いました。このままでは完全に不審者ですね。ちょうど夕方6時前で、おなかも空いてきたところです。ここは作戦を変えて、客になり入店しました。

Next: いざ入店。店舗物件への投資で重要となる情報がザクザク!?

いざ入店

店の内部はいわゆる、居酒屋さんのカウンターテーブルと、4人席のテーブルがいくつかという作り。雰囲気いいです。店の内装もきれいでした。

2Fは以前、客席として使用していたそうですが、現在は倉庫として使用しているとのことです。

マスター夫婦は居抜きで借りて1年2ヶ月ほどここで営業しているらしいです。お客さんはそこそこいるみたいで、前日は早朝まで店を開けていたそうです。

せっかくなのでおすすめのメニューを聞いてみました。

おすすめは「谷中生姜の肉巻き」。この谷中生姜というのは、細長い茎の先についている2センチくらいの球根部分をかじって食べます。球根を咬むと、ピリッとした辛みとツンとした生姜の香りを感じます。西洋の植物でエシャロットというのがありますが、あんな感じです。

で、この谷中生姜を豚肉で巻いて焼いた「谷中生姜の肉巻き」2本で300円なり。ジューシーな豚肉の油が生姜の香りで包まれて爽やかになり、かつ辛みを押さえ込んでくれるので口の中でほどよい刺激が感じられます。

これは絶品でした。

本当はちゃんとしたビールを飲みたいところですが、物件調査の関係でバイク移動していたため、ぐっと我慢。熱々の生姜肉巻きを口に含んで、アルコール0.00%の完全ノンアルコールビールで流し込みます。

ふう、美味かった。

焼き鳥も2本で300円、今度食べてみたいです。

店の経営が安定的に続くかどうかを見極める

最後の方は食レポになってしまいましたが…。

要は物件そのものやその周辺にある店に聞き込みをするなら、お客さんになるのが一番手っ取り早いです。

それもケチケチせずに、しっかりと平均的な客単価になるくらい飲食するのが礼儀。私はとりあえずノンアルコールビール2本と食事4品を頼みましたので、そこそこの値段になりました。

1時間近く滞在していたのでマスターやママさんの気さくな人柄も知ることができ、この店が繁盛する理由がなんとなくわかりました。

店舗物件では、店の経営が安定的に続くかということが一番重要なのですが、客として入れば、それも見ることができます。

現地調査で店舗物件を見るときは、ぜひ営業時間に入店してみてください。楽しいし、おすすめの調査法ですよ。

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