不動産屋さんの定休日は水曜日です。しかし、最近では火曜日や木曜日を休みに加え、2連休にする業者が増えてきました。そしてこの2連休は投資家を陥れる罠になることもあります。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
業者だけが利用できる物件検索システム「レインズ」の落とし穴とは？
高利回り・好立地・築浅・積算もそこそこの良物件を見つけたが…
北松戸駅から徒歩7分で平成4年築なのに、利回りが驚きの12％超え。価格も2000万円台と手頃だし、見た目もきれいでした。しかし、ここに「2連休の罠」が潜んでいました。
それでは、まずは物件スペックを見ていきましょう。
【物件スペック】
■価格／表面利回り
2000万円台
利回り12％超 現況満室
■築年
平成4年（1992年）
■土地面積
約126.64 平米（38.3坪）
■積算（相続路線価×土地面積）
1646万円（13万円／平米×126.64平米）
■建物構造／間取り
木造スレート葺2階建／1K×8戸（うち4戸はロフト付き）
※図面から把握できる範囲で記載
■土地権利／接道状況
所有権／北東 幅員4m
【現地調査の感想】
この物件は北松戸駅から徒歩7分にあります。ちょうど下校時間だったのか、幹線道路に続くバス通りは学生達が列をなして歩いています。その幹線道路から、少し入った先にこの物件はありました。周囲は緩やかな坂道が続く住宅地ですが、共同住宅もいくつか見えます。ぱっと見では空室は少なそうなので需要があるエリアであることが想定されます。
物件の外観はホワイトのタイル張りで出窓もあり洋風で良いです。壁の塗りもしっかりしており、サビは少ない感じです。一部、割れはありますので修繕が必要ですが、程度の差はあれ私は許容範囲です。プロパンガスで、洗濯機はベランダということですが、一部ロフトもあるので悪くない作りです。
なにより高利回り・好立地・築浅・積算もそこそこということで、速攻で欲しくなりました。しかし、ここに「2連休の罠」が潜んでいました…。
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不動産投資家を待ち受ける「2連休の罠」
実は、この物件、既に買い付けが入っていたのです。業者に連絡すると、現金で買い付けが入っていると言われました。
業者が使う物件検索サイトの「レインズ」には、その物件がまだ「公開中」なのか、「申込有り」なのか、「契約」しているのかがわかるフラグがあります。そして、その時はまだこの物件は「公開」されていました。ちゃんと「申込有り」ってフラグに変更しておいて欲しいものです。
これは推測するに、2連休前に申込が入ったが担当者がフラグを「申込有り」に変更していなかった。その業者が連休の間に、私が情報を見て現地を見に行った。休み明けに朝一で電話したら断られた、ということなんだろうなと思います。
これが、2連休の罠ですよ。
火曜日にこの物件を見に行く前に業者に連絡したのですが、定休日のため連絡がつかず。水曜日も定休日のため、連絡がつきませんでした。そのため、その物件がまだ売れていないかわからない状態で、現地調査をしました。そして、木曜日に、けんもほろろに断られる。もし、連休前に「申込有り」にしてくれていれば、ガッカリせずに済んだのに、すごく残念です。
【9/16追記】
今日時点でフラグが「申込有り」になっていました。いやいや、もう少し早くフラグ変更してほしいです…。
いくら2000万円台とはいえ、現金一括で買えるとなると、もしかしたら転売業者が買い入れた可能性もありますね。最近、利回りが12％くらいの物件を購入して、それを7～9％くらいで再販する業者が増えているようです。やはり、良い情報は川上の業者間でやりとりされるのかもしれません。
一般投資家はもちろん川上の情報にはアクセスできないですが、まだまだ探せば良い物件はあります。良い物件を見つけるコツは、出来るだけ不動産を探す頻度を高くすることです。そのために、不動産を探す「フド活」を1日5分でも続けるのがよいと思います。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年9月16日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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