不動産投資と切っても切れないのが金融機関からの融資です。高所得の人は苦労せずにお金を借りられますが、平均年収以下の人はどうすればよいでしょうか。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
平均年収以下でも、着実にステップアップできる不動産拡大戦略
「融資」を制する者は不動産投資を制す
不動産投資と切っても切れない関係なのが、金融機関の融資です。不動産投資がその他の投資よりも有利なのは、銀行の融資を使って資金をレバレッジさせることができるからです。
そのため、融資を制する者が不動産投資を制するとまで言う人もいます。
まぁ、「融資をうまく続けていける」というのが拡大戦略で最も重要なことの1つであることは、私も認めます。
私がいつも無料相談でお伝えしている「B/S（バランスシート）・P/L（損益計算書）・C/F（キャッシュフロー）のバランスを整えながら不動産を購入しないと、拡大はできない」ということの理由は、融資をストップさせないためです。
最近では、資産家でなくともサラリーマン向けに融資を出す金融機関が増えてきたため、不動産投資に参入しやすい環境が整ってきました。
しかし、それでも融資を出してもらえる人は高所得のサラリーマンがほとんどで、所得と資産がある一定以上はないと、なかなか厳しいのが現実です。
もちろん年収が1000万円もある人は、融資でレバレッジをかけて、一気に拡大することができます。ですが、平均的な年収しかなければ、それもなかなか難しいわけです。
平均年収以下でも諦めるな
では、平均的な年収しかない、もしくは平均以下しかないという人は、不動産投資を諦めなくてはいけないのでしょうか？
答えはノーです。たとえ年収が平均以下でも、不動産投資を始めることはできます。融資が受けられないのであれば、融資を使わなければいいのです。
融資を使わないで不動産投資をするのに必要な資質は、努力と忍耐力です。種銭を貯める努力、物件を探し続ける努力、購入後にDIYする努力、思うように拡大できないのを我慢する忍耐力です。
Next: 不動産投資で人生を大逆転した人たちの「涙ぐましい努力」とは？
成功者たちの涙ぐましい努力
書店に行けば主婦なのに不動産投資を拡大している人の本や、ニートだったのに不動産投資を拡大している人の本が多数あります。彼らの本を読むと、彼らが初期の頃、種銭を作るためにどれほど涙ぐましい努力を重ねてきたかがわかります。
たとえば、少しでもお金を貯めるためにクーポン券を活用したり、妙齢の女性にもかかわらず洋服を一切買わなかったり、化粧品は試供品で済ますなど、非常に大変な苦労をしています。
そうして何年もかけて貯めたお金で、築古の戸建を買っています。その戸建てから上がるキャッシュフローも貯蓄に組み込んで、またその数年後に同様の規模の物件を購入しています。そうやって何件かの戸建てを購入後、今度はアパートなどに投資をします。その何年ものあいだ、なかなか拡大できないことに耐え、貯蓄をくり返しています。
世の中に戸建て投資というジャンルができたのは、そもそも数百万円の戸建くらいの金額しか買えない人がいたからです。今の自分と比べてみて、同じ境遇であれば、そこからスタートすればよいのです。
一発逆転を狙って大きな物件を買おうとしても、銀行がお金を貸してくれなければそもそも始まらないのですから、一歩ずつ進めるしかありません。
足がかりに「戸建て」を買うときの重要ポイント
さて、ここまでは本を読めば誰でもわかることです。ここからは、本には書いていない戸建てを買うときのとても重要なポイントをお伝えします。
それは「戸建投資は、その先の融資を見据えて買うべき」ということです。ただ闇雲に利回りの良い戸建てを現金で買うのではなく、将来の融資につながる戸建てを買うということです。
将来の融資につながるというのは、金融機関が「共同担保」として高い評価をしてくれるような物件を選ぶということです。
具体的には将来ローンをお願いする（つもりの）金融機関が活動できるエリア内で、最も良い立地の物件を、できる限り土地値に近い金額で購入するということです。
例えば、将来的に東京の金融機関を使いたいのであれば、一都三県の東京寄りに購入するということです。できれば23区か東京都、神奈川なら川崎や横浜、埼玉なら川口や大宮、千葉なら松戸や市川、浦安などです。間違って使いたい金融機関のエリアから外れた場所に買ってしまうと、審査にすらあげてもらえないことになります（金融機関はエリアを越えて活動できないからです）。
戸建て投資の本には、「自宅のすぐ近くに戸建てが出たので購入した」などの事例が載っていたりしますが、そのまま鵜呑みにしないでください。
自宅のすぐ近くの方が掃除などに通いやすいことは確かですが、それよりも優先すべきは、その戸建てを金融機関が評価するかどうかなのです。
Next: 戸建て投資は「親切な不動産屋」を見極める試金石にもなる
親切な不動産屋を見極める方法
ちなみに戸建て投資は、親切な不動産屋を見極める良い試金石になるかもしれません。
というのも、自分たちの利益ばかり考える不動産屋は、規模の小さい500万円くらいの売買取引をやりたがらないので、すぐに大きな金額の物件を勧めてきたり、あまり真剣に相手をしてもらえないことが多いからです。
逆説的に、500万円の投資を親身になって聞いてくれるのは、すごくヒマか、もしくはとても親切な不動産屋ということになるでしょう。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2017年6月28日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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