今回は「地主あるある」のコンビニ家賃交渉と、アパート業者の儲け話を紹介します。どちらも同じ理由で、安易に話に乗ると後で泣く羽目になってしまいます。(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
需給バランスを無視するコンビニ本部とアパート業者。対応策は?
地主あるある:大手コンビニの家賃
今回は「地主あるある」について解説します。大手コンビニの家賃についてです。
コンビニの大手といえば、オレンジ色のコンビニと、青色のコンビニと、緑色のコンビニが全国的に有名だと思います。
で、コンビニが地主さんに出店のための賃貸を依頼する時、3社のうち1社のコンビニが、最も高い家賃を提示してくるそうです。そうして、他社を出し抜いて出店しておいて、その企業は2年後に家賃交渉して減額を求めてくるらしいです。結局、他の2社と同じか、それ以下の家賃になることもしばしばだそうです。
これ、地主さんの中では有名な話です。
コンビニ出店を計画している方は、将来の家賃交渉が起こりうることまで見越して、ご検討くださいね。
厳しいコンビニ経営
さてさて、もう何年も前から、コンビニエンスストアの経営が厳しいといわれています。
コンビニの老舗であるセブンイレブンが日本に開業してから、もうすぐ半世紀です。画期的な業態で、どんどん店舗数を拡大していき、店を開けば儲かるという時代でした。
しかし最近では、競合他社も多く、エリア内に複数のコンビニが乱立することで1店舗当たりの売り上げが下がり、経営が厳しいというオーナーが増えてきています(知人談)。
とあるオーナーの話(セブンではありません)では、自分と同じチェーンのコンビニが近くにできたため、売上が2割くらいダウンしたとのことです。
エリア集中出店で笑うのは「フランチャイズ本部」。泣くのは…
近隣エリアでの出店を増やす「ドミナント戦略」は、本部フランチャイザーにとっては非常に有効な戦略です。
近くに店舗を建てれば、配送コストを抑えることもできるし、全体としての売上は上がるわけですから、やらない手はないわけです。
それに対して、加盟店であるフランチャイジーにとっては死活問題です。売上が10万円も20万円も減ったら非常に困ります。
しかも、それが競合他店のせいでははく、同じブランドのチェーンでカニバリ(共食い)しているとすれば、本部の出店計画に異議を唱えたくなるでしょう。
Next: アパート業者の狙いも同じこと。地主さんは儲け話に気をつけて
アパート業者の狙いも同じこと
はい、これ、アパートでも言えることですね。
業者が新築アパートを建てるときに狙うのは、宅地転用ができる田畑です。相続対策(笑)と称して、宅地転用してアパート建てる提案をしてきます。
仮にそのアパートだけであれば、確かに満室経営できたかもしれません。
しかし、残念なことにアパートを建てたい業者は、同様に近隣の宅地転用できる田畑を持つ地主さんにも声をかけます。
そして、承諾が得られればどんどん建てます。
そのエリアの賃貸需給バランスがどうなろうと関係ありません。依頼されたから建設する、それだけです。
「投資するなら東京」のワケ
私が東京の物件をおすすめする理由はまさにそこです。
東京23区のように都心であれば、すでに田畑は少ないです。もちろん一部の地主さんが生産緑地などで田畑として残している土地はありますが、それでも都心は田畑の数が少ないです。
そのため、都心で新しくアパートを建てるには、既存のアパートを取り壊す必要があるのです。既存6部屋のアパートを壊して、新築の6部屋のアパートを作ったとしても、供給は変わりません。
需要が大きく変わらない状況下で、供給も変わらないため、将来的に需給ギャップが大きくなるリスクは少ないということになります。
ということで、コンビニにしてもアパートにしても近隣にバンバンと同じようなものを建設されると、需給バランスが崩れて大変です。
ですから、需給バランスが崩れにくいエリア、すなわち都心で投資すべきですよってお話です。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』(2018年7月30日号)より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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