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不動産投資「3つの新トレンド」は相続対策、非住居系、妻の投資！＝姫野秀喜

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ここ10年くらい非常に賑わっている不動産投資。1億円ぶんの不動産を所有する「姫ちゃん」は、「これまで不動産投資というとアパートや一戸建ての運用が流行していたが、最近はその傾向が変わってきた」と言います。そこで今回は最近の不動産投資に見られる「3つトレンド」をご紹介しましょう。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

サラリーマンも積極参加！不動産投資「3つの最新トレンド」

投資先として定着した「不動産」に新たな流行が

ここ10年くらい、不動産投資が非常に賑わっています。書籍『金持ち父さん 貧乏父さん』のブームから始まって、昔からの地主だけでなく、サラリーマンでも不動産を買えるということを知って大家になる人が増え続けているからだと思います。

それに加えて、ITバブル時期にフルローンやオーバーローンを出して、わりと高額なマンションを不動産投資として売り出したりすることも流行したため、成功か失敗かはさておき、不動産投資というものがサラリーマンの投資の一手法になったことは確かです。

ところで、これまでサラリーマン向けのアパートや一戸建ての不動産投資が流行していたのですが、ここ最近、新たなトレンドができつつあるなと私は感じています。

そのトレンドとは以下の3つです。

まずは相続対策から見ていきましょう。

「相続対策」で不動産投資が流行する理由

「相続対策」がなぜ人気なのかというと、ご明察の通り。団塊の世代（1947～49年生まれ、2015年現在で68歳くらい）がそろそろ相続を考え始める時期というのがその理由です。

これは不動産に限った話ではないのですが、団塊の世代は常に他の世代よりも人数が多いため需要が多いです。マーケティングで最も根本的な分け方をするときに年代別・性別の区分を設定しますが、この団塊の世代は、常に他の年代を上回る人数を保有しています。

どれくらい多いかというと、総務省統計局のデータによれば1949年の出生数が約270万人、2014年が約100万人ということで、2.7倍になります。

1949年からの5年の間に生まれた人数、すなわち年齢が63～68歳の人が約1000万人。全人口の約1割が団塊の世代で占められています。

つまり、マスマーケティングをするときには、団塊の世代が欲しいモノをターゲットにして行えば、それ以外の若者世代や、人数の少ない世代よりも必然的にたくさん売れるということがわかります。

そういった「団塊の世代」がほぼ全員、先進医療や相続、お墓を考え始める時期にさしかかりました。少し前までは、定年後の国内旅行などを楽しみ始める人が増えましたが、今後は、国内旅行からだんだん、先進医療などの需要にシフトしていくようになると思います。

資産がある人に関しては、自分の意識がはっきりしていて、まだ自分の目の黒いうちに遺言などの作成や、固定資産を相続しやすいよう税金を納めやすいように現金化したり、逆に相続税をおさえるために借金したりなど、対策を講じておかなくてはいけない時期になっており、賢いお金持ちの人はちゃんと備えています。

あなたは大丈夫？相続税の改正で課税対象者が増えている

問題なのはお金持ちだという認識がない人たちです。税制改正により、これまでは基礎控除枠内で相続税がかからなかった人たちが平成27年以降、相続税を課税されるようになります。

具体的には非課税枠が従来の6割に減少しています。

元々：5000万円+1000万円×相続人数
　↓
現在：3000万円+600万円×相続人数

これまでは、奥さんと子供2人くらいの家族であれば8000万円くらいの非課税枠があったのですが今は4800万円くらいになります。

これ、都心のマンションだったら普通に4800万円くらいしますよね。自分は財産なんかないから大丈夫と思って、なんの対策もしない中流家庭は「不動産はあるけど現金がない」状態となり、相続税を支払えず、家を売らないといけなくなるかもしれません。

そんな不安を感じる世代が多いため相続対策が大人気になっているのです。

Next: コインパーキング、コインランドリー、コンテナ倉庫の「非住居系」も流行中


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「非住居系の不動産投資」といえば昔からあるコインパーキング、近年増えてきたコインランドリー、およびコンテナ型倉庫などがあります。

利回りが魅力的。「コインパーキング」のメリット・デメリット

長引く不況と駐車違反取り締まりの強化により、コインパーキングは増加しています。平成19年で約3万5000箇所だったのが、その後4年で4万5000箇所以上に急増しています。

コインパーキングは業者に土地を貸し出し、運営していることが多く、シェアの40%以上はタイムズなどのコインパーキング大手で占められていますが、近年では自分自身で運営する人も増えているとのことです。

立地にもよりますが、月極駐車場の2倍以上、利回り13～15%などでも回せることもあるそうです。

コインパーキングのメリット

もともとほとんど更地ですし、入居者がいないので退去してくれないという心配もありません。

コインパーキングのデメリット

非住居のため、優遇措置がないので仕方ないです……。もし土地を賃貸で開始する場合も、地代がかかりますのでまぁ変わらないです。

順調に増加中。「コインランドリー」のメリット・デメリット

コインランドリーは近年順調に増加しており、平成26年で1万6000件を突破しています。最近では書籍でも出版されるようになっています。ちなみに書籍が出版されているということは、この投資法がレイトマジョリティーまで浸透してきたということになりますので、今から参入したいと考える人は、しっかり数値でシミュレーションして判断してください。

コインランドリーのメリット

銀行融資に関しては、人にもよりますが月々の返済が10～15万くらいなので、最悪会社の給料で支払えます。

コインランドリーのデメリット

FC選びに関しては、FCによってロイヤリティが高かったりするので、利益が出ない可能性もあります。また、近場に他店舗を設置されたりすると困る可能性もあります。地代に関しては、これはどんな商売でも同じで仕方がないです。

リーズナブルに開業できる。「コンテナ型倉庫」のメリット・デメリット

これも最近増えてきた投資です。東京23区内でも足立区などちょっと辺沿部は土地値も安く、まとまった広さの空き地があるのでコンテナ型倉庫の増加が目立ってきました。

この投資もそうですが、だいたい自己資金が100万円から300万円で始めることができます。借金をしなくてもよいというのも、心の負担が少ない投資と言えます。

コンテナ型倉庫のメリット

コンテナ型倉庫のデメリット

「契約が決まるまで時間がかかる」というのは日本では外部で倉庫を個人がレンタルするなんて発想がないためですが、アメリカでは大きなガレージを借りて、そこに余ったモノを収納したりする文化が根付いているので徐々に日本でも浸透してくるかもしれません。

個人的には「断捨離すればいいじゃん」と思いますが、そうならないからコンテナ型倉庫が儲かっているんでしょうね。

また、「普通の不動産屋では管理できない」というのは、サブリースの会社や専門の管理会社に任せる必要があり、向こうの言い値ともなりかねないからです。

非住居系の共通点は「リスクが小さめ」と「立地が命」

と、まぁ、どれも一長一短ありますが、基本的に小資本や無借金、借金しても1000万円までの少額な借り入れという形でリスクが小さめなのが特徴です。

そして、どれも立地が命です。

普通のアパートであれば、東京都内で駅から10分、15分でも入居者はいますが、コインパーキングはちょっと厳しいかもしれません。

また、基本的には土地を買うのではなく賃貸して事業を開始するので、銀行から融資を受けるのが難しいという問題もあります。

いずれにしても、経営をするにあたっては、感覚や流行に乗るのではなく、最も上手くいった時、普通の時、想定より悪かった時の3パターンくらいの数値をエクセルでシミュレーションして、数値で判断してください。

なお、「エクセルでシミュレーションするのが難しいよ～」という人は、まず、エクセルの使い方を勉強してから始めましょう。決して、業者が持ってくるエクセルシミュレーションは鵜呑みにしてはいけません。

あれは、税金が考慮されていなかったり、ご自身の他の収入が加味されておらず、売上も楽観的に作ってあることが多いのです。業者が作ったシミュレーションの正誤を判断できるようにならないと、経営は上手くいかない可能性が高まります。

絶対に勉強した方が、後々自分のためになります。

ということで、非住居系の話をさせていただきましたが、くれぐれもちゃんと自分の手と目で数字を確かめるスキルを身につけてから、投資判断をしてくださいね。

Next: 急増中の「奥さんが投資するパターン」しかし思わぬ落とし穴も…


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急増中の「奥さんが投資するパターン」しかし思わぬ落とし穴も…

続いて、「奥さんが投資するパターン」についてです。

奥さんが投資すること自体は、実は結構、初期の頃からあったのですが、書籍化したりテレビに出たりというのがわりと最近増えているので、だいぶレイトマジョリティーに普及してきたなと思います。

投資手法はいくつかのパターンがあります。

以下、順に自己資金や信用力が小さくてもできるパターンの例です。

昔は転勤で使わなくなった自宅を貸すパターンが主流だったのですが、最近は専業主婦でもできるものが増えてきました。長引く不況で給料が増えない夫の稼ぎに危機感を抱いているのは、共働きよりも専業主婦の方が多いためでしょう。

奥さんが不動産投資をするメリット

日中の時間が投資に使えるというのは、特に良い物件を発見したときの初動が、サラリーマンより早くとれ、有利です。

奥さんが不動産投資をするデメリット

デメリットの最後の1行ですが、意外に笑えないと思います。夫の嫉妬を受けて生活が上手くいかない例をいくつか知っています。

さらに離婚すると、夫の持ち分や妻の持ち分と連帯保証人の付け替えなど、かなりややこしく揉めることになります。

男は単純な生き物なので、おだてて立ててあげないと簡単にすねます。不動産投資は個人のスキルに関係なくお金を稼ぐことができるのが魅力なのですが、お金を稼げることで、自分のスキルが上がったと勘違いして夫の仕事を否定したりしたらダメです。

自分（奥さん）が不動産投資をして日々、掃除などの管理をしているだけで月100万円くらい稼いでいるのに対して、夫が朝から晩まで会社で仕事しているのに月50万円しか稼いでなかったら、一見、夫の仕事のスキルが低いようにも見えるのですが、収入の多さとスキルの高さは比例しないので、そのへんを勘違いして自分の方がすごいという感じのオーラを出すと、男の人は嫉妬します。

あまりメジャーではないスポーツ選手は、そのスキルは誰にも真似できないほど高いにも関わらず、年収は200万円台だったりします。たとえ200万円しか収入がなくても、誇りを持ってやっているそのスポーツの技術は認めますよね。

それと同様に、誇りを持って夫の仕事そのものを認めてあげてください。仕事の能力とお金を稼ぐことは、まったく別の話ですからね。

てなわけで今回は「最近の不動産投資のトレンド」について語ってみました。他にも廃墟不動産や外国人向け賃貸、高齢者向け賃貸などいくつかのトレンドはありますが、それらについてはいずれどこかで言及してみます。

【関連】杭打ち工事、現場の言い分。データ再調査は「パンドラの箱」となるか？＝近藤駿介

『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』2015年11月18日、19日、25日号より一部抜粋
※太字、見出しはMONEY VOICE編集部による

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