コロナで東京の物件は安くなったか？不動産投資のプロが独自データで分析＝姫野秀喜

コロナ禍で不動産業界にはどんな影響が出ているのでしょうか？表面利回り8％以上の新規登録件数や高利回り物件は23区内のどこに出ているのかなどなど、独自に集計した最新の物件データをもとに解説します。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

東京の物件、コロナでどうなった？

新型コロナウイルスの感染拡大により緊急事態宣言が出た4月〜5月。解除後には経済が回復するかと思いきや、まだまだ予断を許さない状況です。

そんな中、東京の物件はどうなっているでしょうか。私のところで独自に集計している高利回り物件データをもとに、簡単に分析してみました。

【データ前提条件】

• 東京23区内
• 表面利回り8%以上
• 一棟アパート・マンション
• 再建築可能
• 所有権

※再建築不可、借地権等は除く
※エラーデータは除く

高利回り物件は「半減」

以下のグラフを見ていただきたいのですが、23区内で新規登録された高利回り物件の件数は、コロナの影響が出る前の1月に比べて、3月〜6月は半減していることが見て取れると思います。

とくに自粛期間は、大手の不動産業者なども交代勤務やお休みなどをしていたため、登録件数の総数が減っていることによるものだと思います。つまり、高利回り物件が減ったというよりも、そもそも物件総数が減ったということです。

実際、期間にズレはあるものの、コロナの緊急事態宣言下では物件総数が大幅に減っていたことがわかっています。

利回りは上昇傾向

みなさんの疑問で最も多いのが、コロナの影響で「利回りは上がっているのか？」です。気になりますよね。

8%以上の高利回り物件だけで平均を見てみると、緊急事態宣言が出ていた5月の平均が8.25%だったのですが、6月には8.45%、7月には8.48%、8月には9.33%まで回復してきています。

とはいえ、高利回り物件が市場に出てくる件数自体は相変わらず少ないまま。ですので、このような条件のよい物件を簡単に手を抜いて買えると思ったら、大間違いです。ラクして得する方法はありません。

なお、上記のグラフは、利回りは8%以上のものだけ選出して平均をとっているものです。低利回りの物件を含むマーケット全体の平均利回りではありませんので、ご注意ください。

Next: 高利回り物件が多いのは東京の○○区！チャンスを掴む方法は

中野区に目立った動き

最後に23区内では、何区が最も高利回り物件を出しているのかを見てみます。

以下の図表は、2018年〜19年と直近（19年11月〜20年8月）の高利回り物件の登録件数を表にしたものです。データ集計期間が異なるため、件数同士の比較は意味がありませんが、傾向は見ることができると思います。

この表では、高利回り上位4区は相変わらず「足立区」「江戸川区」「練馬区」「板橋区」です。次いで「葛飾区」や「大田区」などが顔を出すといった具合で大きな傾向に違いはありません。

ただ、直近10か月で見ると、少しだけ特殊な動きをしているのが「中野区」です。中野区の物件は人気があるため、価格が高止まりし、利回りが出ないことが多いのですが、直近10か月で、すでに10件もの高利回り物件が出ているということが見て取れます。

2018〜19年では5件だったのが、10か月で10件はなかなかの躍進ぶりです。思い返すと、そういえば、弊社のお客様も今年になって中野区の高利回り物件を購入されていました。

平均すると1か月に1件程度は中野区の高利回り物件が出ているということなので、どうしても中野区で買いたいという人はチャンス到来かもしれません。

まぁ、東京23区及びその近郊で年間4万件出てくる物件の中のたった10件なので、確率は4万分の10です。非常にレアですが、宝くじよりは確率が高そうですね。

額に汗して優良物件を探すしかない

てなわけで、コロナの影響で物件どうなる？ってことをデータで分析してみたのですが、微妙な上昇傾向は出ていますが、めっちゃ高利回りになることはないという感じです。

不動産は景気の遅行指標なので、値下がりするとしてもまだまだ先のことだと思います。それから、多少値下がりしたとしても、めっちゃ良い物件は少ないままです。なので、めっちゃ良い物件を買うためには、知識をつけ、時間と労力を惜しみなくつぎ込むしかないです。

あなたが100億円の現金を持っている人でもない限り、良い物件の情報が向こうからやって来ることはありません（現金100億円も持ってたら、詐欺師や怪しいブローカーもたくさん寄って来るとは思いますが…笑）。

良い物件の情報は、自分から取りに行くしかありませんので、額に汗して探しましょう！コロナで自粛に飽きたのか、うちにくる投資家さんは最近めっちゃ頑張っています。ZOOMなどでも物件千本ノックをできるようになったので、効率が良くなりました。

まぁそういう意味ではコロナは嫌だけど、オンラインなどの新しい不動産投資スタイルを確立するきっかけになったのかもしれませんね。

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