先日掲載の「中国人のヤミ民泊に利用？ 今、郊外の高経年マンションが危ない」が記憶に新しい無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』。今回は、マンションを民泊から守るために3月15日までに定めておきたい規約について、著者でマンション管理士の廣田信子さんが、国交省の見解なども含めてわかりやすく紹介しています。
民泊禁止規約制定は3月15日までに
こんにちは！ 廣田信子です。
民泊対応標準管理規約改正については、過去にも解説していますが、
● 民泊対応の標準管理規約改正1
● 民泊対応の標準管理規約改正2
改めて「禁止する場合」についてのみ追加情報とともにまとめておきます。
国交省は、管理規約に「禁止する」と明確に定めることが望ましいとしています。「専ら住宅として使用する」という従来の規定だけでは、住宅事業法の可否の判断をするのが難しいので、トラブルを避けるためにも、改めて規約に定めることが望ましいとされ、住宅宿泊事業を禁止する場合は、第12条2項に下記のように追加します。
（専有部分の用途）
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
さらに、違法民泊、特区民泊等も含め、すべての民泊を禁止する意思表示をする場合は、第3項を追加します。
3 区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。
「2項と3項は、どうちがうの？」と先日セミナーで質問を受けました。分かりにくいですよね、
2項で禁止しているのは、住宅宿泊事業法に基づく合法民泊です。違法民泊はそもそも法律違反だから、規約に書くまでもなくやってはいけないことという考え方で、国交省は、3項はコメントにとどめていますが、実際には、違法民泊はなくならないので、それを明確にする意味でも、3項も加えた方がいいと思います。
民泊の特区になった場合に認められる特区民泊についても、昨年、規約例が示されました。これは、住宅宿泊事業法に基づく民泊とは異なるので、いずれ居住地が特区になった場合も想定し、明確に規約で禁止した方がいいのですが、3項を加えることで、包括的に禁止できると思います。もちろん、特区民泊を具体的に禁止する下記規定を入れることも考えらます。
〇 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法
第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
民泊特区として条例を定めている自治体等では、明確にしておいた方が分かりやすいかもしれません。
「包括的に民泊禁止と定めれば、2項はいらないの？」と聞かれこともありましたが、これから規約改正をするのであれば、より明確にしつこく？ 定めてもいいんじゃないかと私は思います。
さらに、コメントに記載されていたように、広告に関する禁止規定を4項として加えることも広告を発見した時点で規約違反と認定できるので、私はお勧めしています。
4 区分所有者は、前3項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲載その他の募集又は勧誘を行ってはならない。
18条に2項～4項を加えることで、民泊禁止規約としては、すべて網羅できると思います。
また、国交省が規約例を発表する前から、住宅宿泊事業法による民泊を包括する形でいわゆる「民泊」の禁止規定を設けている場合は、改めて、規約改正をする必要はありません（国土交通省見解）。いつまでに、規約改正をすればいいのかについては、法律の施行は6月ですが、3月15日から、住宅宿泊事業の届出が開始される予定なので、万全を期すには、3月15までに規約に定めることが望ましいのです。
しかし、とてもそれまでに規約改正できないという管理組合もあると思います。外部区分所有者が多いマンションでは、合意形成が間に合わなかったり、臨時総会を開くのは難しい、という管理組合の事情もあるでしょう。
その場合は、とりあえず総会決議又は理事会決議でも、「民泊禁止」を決議していれば、住宅宿泊事業登録を防ぐことができます。
具体的にどういう仕組みになるのかというと、住宅宿泊事業法による宿泊事業を実施するには都道府県知事への届出が必要になります。届出書の中には、管理規約等において住宅宿泊事業が禁止されていない旨を確認するチェック項目が設けられる予定です。それを裏付けるために添付する書類として、一番明確なのが、管理規約の禁止条項の写しです。
管理規約に禁止規定がない場合は、「管理組合に宿泊事業を禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」を添付するとあります。これは、どのようなものになるのかは、下記となる予定です。
- 届出者が、管理組合に事前に民泊事業の実施を報告し、届出時点で、総会、理事会で禁止決議がされていない旨を確認した誓約書
- 法成立以降（平成29年6月以降）の総会、理事会の議事録
したがって、理事会決議でも、事業登録は阻止できるという訳です。
1．には、「誓約書じゃあ、ウソが書けちゃうじゃない？」、2には、「理事会議事録全部を閲覧させるの？」等、まだ具体的にはわからないことがありますが、民泊を防ぎたい管理組合としてすることはひとつです。理事会で民泊禁止を決議したのであったら、その議事録と分かりやすい解説を配布し、組合員、居住者全員にその旨を伝え、掲示板には、「このマンションは明確に民泊禁止を決めています」と張り出すことです。
管理組合として方針を決めていないと、住宅宿泊事業の登録申請が受け付けられた後、管理組合が民泊禁止の規約を制定する場合、民泊を始めている区分所有者の承認が必要になるかどうかという問題が生じ、トラブルになることは避けられませんから、今のうちに、方針を明確に決めていただきたいと願います。繰り返しますが、「理事会決議」でもいいのですから。
自主管理等で情報が入りにくい管理組合があるようでしたら、ぜひ伝えてあげて下さい。そういうマンションが集中的にターゲットにされますから。
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