サラリーマンが投資をしようと思うと、真っ先に思いつくのは株式投資ですね。
会社の株を買う権利があったり、組合で買わされたりと、何かと身近な投資だからかもしれません。FXに関しては一時期流行しましたが、最近は落ち着いているようですね。
同じ投資とはいえ、株やFXと不動産投資では根本的に異なることが2つあります。株やFXではできなくて、不動産投資だからこそ“できる”2つのことがあるのです。
それは「インカムゲインを狙える」ことと「インサイダー情報が手に入る」ことです。では、1つずつ見ていきましょう。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
株の世界では御法度の「インサイダー情報」で不動産投資を成功に
インカムゲインを狙える
インカムゲインとは、持っているだけで自動的に手に入る所得です。銀行預金で言えば「利息」にあたります。株式で言えば「配当金」、FXで言えば「各国の銀行金利差」がこれにあたります。
そして、不動産投資においてインカムゲインにあたるのが「家賃収入」です。
少なくともここ10年の不動産投資に関しては、この「インカムゲイン＝家賃収入」を狙う手法が主流です。
それに対し株やFXは、配当金狙いや金利差狙いの投資は主流ではありません（異論は認めます）。株やFXは本体の値上がりである、キャピタルゲインを狙うことが必要となります。
というのも、株やFXはもともとの値段の変化が大きいからです。
100円で買った株を1年保持し10円の配当をもらえたとしても、その株自体が値下がりして50円になったとしたら大損です。そういうことが簡単に起き得るからです。
しかし、不動産は異なります。
現状の不動産は価格の変動が緩やかなため、100円の価値のものが、そう簡単に50円になったりはしません。
かつてバブルの時代はとんでもない勢いで変化したようですが、現状はそれほど大きな価格変動はないと言えます。
という話をすると、「いやいや、自分が購入した新築ワンルームマンションは売るときすごく値下がりしたよ」ということを言いたくなる方がおられるかもしれません。
2000万円で買った新築ワンルームマンションを数年後に売ろうと思ったら1000万円だった。
なんてことはよくあるかもしれません。
賢明な読者の方であればもちろんお分かりのことだとは思いますが、その新築ワンルームマンションの価値は最初から1000万円程度だったということですよね。
2000万円には業者の利益やら新築プレミアムやらが乗っています。それを外すと、もともとの価値は1000万円くらいだったのです。
これは典型的な不動産投資の失敗例ですが、株式ではこの失敗は普通にあります。
いわゆる、元本割れってやつです。
本来の企業価値は1000円だったのに、期待が市場を動かし、企業の実力以上の株価をつけてしまうことは多々ありますよね。
IPOなどでは、上場時が最高値だったみたいな笑えないケースもあると思います。
不動産投資ならこういった元本割れを未然に防ぐことができます。
Next: 不動産投資では、一般人でも合法的にインサイダー情報が手に入る
インサイダー情報が手に入る
株の世界ではインサイダー取引はご法度です。どこかの会社がM&Aする情報、画期的な新薬開発の情報、新製品の情報などなど、内部の関係者しか知り得ない情報を用いて投資することはできません。
それに、普通のサラリーマン株式投資家は、企業のインサイダー情報なんて手に入れることはできないと思います。
でも、もしインサイダー情報を知ることができればどうでしょう。
確実に勝つことのできる銘柄が見抜ければ、そしてそれが違法にならないのであれば「買いたい」と思うのが人情でしょう。
そして、不動産は合法的にインサイダー取引ができるのです。つまり確実に勝てる見込みのある不動産を購入することができるということです。
不動産の合法的なインサイダー情報とは何でしょうか。
それは
- 売主の売る理由
- 土地の周辺相場
- 周辺の家賃相場
です。
※幹線道路や鉄道の計画を知ることではありませんｗ
売主は様々な理由で物件を売却するのですが、その時、なぜ売るのかを聞くことができれば不良な物件を見抜くことができます。
例えば住人が滞納ばかりしているから売るとか、借金を返すために売るとか、相続のために売るとか、理由を知ることで、値下げをお願いできるものなのか、買ってよいものなのかを判断することができます。
またその周辺の土地および家賃相場も事前に聞くことができます。
不動産屋に言えば、ある程度までは調べてくれますし、場合によっては週末に物件を見に行き近所の人に聞き込み調査もできます。
つまり、一介のサラリーマンであっても、簡単に「内部情報」が調べられるということです。これが株などとは大きく異なる点です。
株の場合、重要な情報は事前に外部の人間が知ることはできませんが、不動産は知ることができるのです。
そして、内部情報を精査することで“勝てる物件”を見つけることが、不動産投資の成功の近道なのです。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年5月23日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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