搾取されるサラリーマン大家たち。悪徳業者の満室保証サブリース契約と“生活保護者”専用アパートの詐欺販売スキームに騙されるな＝神樹兵輔

今回は「不動産投資初心者を安心させて騙す『満室保証サブリース契約』と『生活保護アパートの満室トリック』という地獄の罠」というテーマで問題点をえぐっていきます。これから不動産投資に乗り出そうと思ってい方は、昨今増え続ける悪徳不動産会社の悪辣営業にけっして騙されることがないようにしていただきたいと思います。（『 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 』）

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不労所得に憧れて「不動産投資」の世界へ

1990年代後半から始まった日銀の「超低金利政策」を受けて、サラリーマンでも不動産投資に乗り出す事例が続々と増えてきたのが、このニッポンでした。

かれこれ、「失われた30年」といわれる日本のデフレ期にあって、不動産投資で財を成し、サラリーマンを早期引退して、自由で裕福な生活を送れるようになった人たちも大勢生まれました。

また、昨今ではそんな人たちに倣って老後の余裕資金をつくるために、これから不動産投資を始めたい――という現役サラリーマンの人たちも目白押しの状況なのです。

この状況は、日銀の超低金利政策によって「家賃収入額＞ローン返済額」という従来とは逆転の構図が生まれ、借金をして不動産を購入すれば、その月々の借金返済額よりも、家賃収入のほうが大きくなる状況がずっと続いてきたからでした。

つまり、無から有を生み出すが如く、「キャッシュフロー」がプラスになって生まれるーーがその理由だったのです。

それ以前の時代に不動産投資を行う場合は、借入金利が高かったために、「キャッシュフロー」がマイナス、つまりは「持ち出し」になるのが常識でした。

そんな時代には、サラリーマンの立場では、不動産投資を行う人がとても少なかったのです。

おかげで、今では書店の投資本コーナーに行くと、不動産投資本がズラリと並んでいるのが当たり前の状況になりました。

不動産投資で、サラリーマンでも「財を成す」ことが可能になったわけでした。

こうした状況は、日銀の「超低金利政策」が続く限り、まだまだ有効なスキームとして続いていく――ともいえるでしょう。

「儲かる物件」と「儲からない物件」があることをしっかり認識すべし

しかし、そこにはさまざまな落とし穴があります。

不動産の投資初心者が、悪徳不動産会社から容易に騙されやすい環境がある――といえるからです。

サラリーマンによる不動産投資ブームの結果として、不動産を投資用ローンで買えば、他人の賃貸料でローン返済がすすみ、十数年後には、借金完済でその不動産が自分の資産になる――と思う人が増えてきました。

ゆえに、市場での投資用不動産は奪い合い状態ですが、不動産には「儲かる不動産」と「儲からない不動産」があることを、よく認識しておかないと、悪徳業者に騙されます。

つまり、「儲からない不動産」を悪徳業者につかまされると、莫大な借金を背負うだけで、その借金の返済のために、給与の相当額をつぎ込む羽目になった――という人たちも増えているからです。

「儲からない不動産」とは、どういうものかといえば、その地域の相場の賃料では入居者が入らない、つまりは家賃を激安にしないと満室にならない物件であったり、ボロ物件の場合は、リフォームやリノベーションといった修繕にべらぼうにお金のかかる物件のことです。

要は、物件購入の投下資本以上にお金が出ていく物件ですから、サラリーマンでこんな物件をつかまされると、一巻の終りになりかねないのです。現役サラリーマンの立場でありながら、「自己破産」にまで追い込まれるわけです。

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「満室物件」は不動産投資初心者には特に人気

投資用不動産物件は、1棟もの新築や中古のアパート、1棟ものマンションなどの集合住宅、一室だけの区分所有マンションなど、すでに入居者がいて「利回り」の高い物件が人気です。

いわゆるオーナーチェンジ物件です。

利回りの高い物件というのは、家賃収入が高いわりに、物件価格が安い物件のことです。

「利回り」が高い――というのは、たとえば、満室での家賃収入が年間で480万円（月額40万円）の物件で、売り出し価格が3,200万円なら、表面利回り（税金や諸経費を含まない）は、（480万円÷3,200万円＝0.15）の計算で15％ということになります。

10%以上の利回りというのは、超低金利時代の現在にあっては、非常に高い利回りです。

東京ではありえない高い利回りですが、地方都市の築年数の古い物件でなら、不可能な数値の利回りではありません。

ローンの年間返済額が240万円なら、（家賃480万円－返済額240万円＝240万円）で、年間240万円のキャッシュフローが新たに生まれます。家賃収入の半分が家主に入ってくる計算です。

つまり、満室で毎月20万円の収入が新たに生み出されたことになるわけです。

サラリーマンが低金利で借金をして、毎月20万円もの収入がもたらされるーーというのは、非常に魅力的に思える投資スキームでしょう。

部屋数が10室なら、1室当たり4万円平均の家賃収入になり、満室で月額40万円の家賃収入です。

ただし、反対にこれが全部空室だと、毎月のローン返済額20万円で、年間240万円の持ち出し物件という悲惨なことにもなるわけです。

アパートやマンションでは、人口減少の影響を受けて、空室が増えています。

30年以上前なら、1カ月もかからずに次の入居者が見つかったものでしたが、今や日本中で部屋が余っていますから、半年や1年経っても入居者が見つからない――といった物件も珍しくありません。

それゆえにこそ、満室状況の1棟もののアパートやマンションは、人気物件となるので、不動産業者にとっても、非常に売りやすくなるのです。

当然ですが、初めて不動産投資に乗り出そうというサラリーマンにとっても、満室物件や満室保証物件は安心感があるでしょう。

「サブリース物件」には多くのデメリット

新築物件のアパートやマンションには、最初から「サブリース契約」が付いた売り出し物件も少なくありません。

サブリースとは、業者が家主から物件を丸ごと「一括借り上げ」した転貸借契約物件のことです。

「サブリース契約による満室保証物件」はさらに魅力的に映ります。

空室があっても必ず満室状態での家賃収入がある――というのは、サラリーマン不動産投資家の初心者であるほど、安心材料でしょう。

2020年12月に「サブリース新法（特定賃貸借契約の適正化に関する法律）」が施行されてからは、「30年間一括借り上げ」などの大手住宅メーカーが盛んに行っていた誇大広告が禁止されましたが、実は業界ではサブリース契約に関わるトラブルがてんこ盛りでした。

「30年間一括借り上げ」という広告を信じて、新築アパートを購入したら、1年後にはサブリース賃料を大幅に値下げしたい――とサブリース契約の業者から言い渡され、家主のローン返済に支障をきたした――といった事例が少なくなかったからです。

あるいは、入居率の悪いアパートの場合は、1年後にサブリース契約を突然業者側から打ち切られてしまい、空室の増加でこれまたローン返済ができなくなった――という事例もあります。

さらに、アパートの稼働率がよいので、サブリース契約を打ち切って、家主自らがアパートの「自主管理」をしようとしたら、サブリース契約の業者から、「サブリース契約の解除には、家賃収入の1年分の違約金の支払いが必要！」などと契約条項を盾にとられ、多額の解約料の請求を受けた――といった事例にも事欠かなかったのです。

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「サブリース契約」は業者が必ず儲かるカラクリ

要するにサブリース契約における業者は、家主から物件を一括借り上げして、入居者からの家賃収入から2～3割の手数料を引いた残りを家主に支払います。

そして、サブリース業者は、入退去時の礼金収入を丸ごと受け取り、敷金を預かり、リフォーム工事はサブリース業者側が専任で行うために相場の2～3倍の料金を家主側に請求することで成り立っている商売ということなのです。

サブリース業者は、儲からなければ、撤退するのが当たり前の商売です。家主とは、本来「利益相反」の関係にあります。

業者にとっては、入居率の悪い物件のサブリース契約は、できるだけ早く打ち切ったほうがよいことになります。

新築アパートなどを販売する時には、その販売価格に1年分～2年分のサブリース賃料をあらかじめ上乗せしていたりもします。

そして入居率が悪ければ、業者側はいつでもサブリース契約を打ち切るのです（業者側に解約ペナルティはない）。

「サブリース（一括借り上げ）での満室保証があるから、空室の心配はありませんよ」などと不動産販売業者から甘い言葉で告げられても、信用してはいけないわけです。

サブリースの満室保証が未来永劫続くわけでもなく、いつでも解約できるからこそ、業者はサブリース契約を結ぶのです。

このことを忘れてはいけません。

「サブリースの満室保証」など、一切当てになどできないのです。

おまけに家主とサブリース業者の契約は「借地借家法」で明確に「借家人」として保護されています。このことも忘れてはなりません。

この法律は、家主よりも借家人を守るための法律ですから、サブリース業者と下手に対立しても、家主さんのほうが概ね不利益を被ります。

また、もともとサブリース契約の内容には、業者側が有利な条項があらかじめ仕込まれていますから、契約する時には、条項を仔細に確認することが大事なのです。

業者は新築アパートなどを販売する際は、次のような甘言を弄します。

「サブリース契約での満室保証ですから、空室対策に頭を悩ませられることなく、業者にすべてお任せで、らくちんなアパート経営ができますよ。これなら、初めてのアパート経営でも安心でしょう」などと言われても鵜呑みにしてはいけないわけです。

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“生活保護者専用”の満室アパートなので、退去の心配がなく家賃滞納もなくて安心――という大嘘

他にも、「満室」を謳う悪徳商法は、次々生まれています。

近年では、「生活保護者専用アパート」というのまで登場しています。一般社団法人と不動産販売業者がグルになって行う騙しの手口です。一般社団法人の届け出をしている団体と不動産業者の代表者が同じ人物という事例があるのです。

何のために、一般社団法人にしているかといえば、街でホームレスの人に声をかけ、「生活保護で暮らせるように、住居も一緒に斡旋するよ」と誘導するためなのです。

自治体に生活保護申請する場合も、個人での生活保護申請は却下されるケースが多いものの、こうした団体の支援による申請は受理されやすいからです。

また、「NPO」とか「社団法人」とか聞くと、なんだか公益のために活動している良心的団体と錯覚する人も多いのです。

しかし、いまや「NPO」やら「一般社団法人」といった団体を偽装するのが流行のようになっていて、巷では蔓延状況です。

「NPO」だの「社団法人」だのと名乗っていても、株式会社と異なるのは、収益事業で得たカネを分配してはいけない――というだけの話で、収益事業も行えるし、団体幹部は高額報酬を得ることも可能です。

おまけに税金の優遇もあるので、むしろ株式会社で商売するより、こうした団体になって稼いだほうが、よほどオイシイ時代でもあるわけです。

ゆえに、騙されないように用心してください。

「NPO」や「一般社団法人」をカモフラージュ的に名乗って、「貧困ビジネス」で荒稼ぎする団体は、今やあちこちに乱立しているからです。

生活保護費を吸い上げる悪徳スキーム

ところで、生活保護には8つの扶助がありますが、そのうち「生活扶助」や「住居扶助」といった区分が、生活保護支給額の大本を構成しています。

もちろん、都道府県や市区町村によって、その支給額は異なります。

単身者世帯での「生活扶助」や「住居扶助」で一番高いのは、東京都ですが、「住居扶助」だけを見ても、東京では1級地で5万3,700円、2級地で4万5,000円、3級地で4万900円です。

大阪では、これが、3万9,000円、3万8,000円、2万9,000円と大分安くなります。

東京都内での一般社団法人とグルの不動産販売業者は、物件の地域相場の家賃が、たとえ3万9,000円程度の場合でも、1級地での場合の家賃なら、5万3,700円の「住宅扶助」額の最高額に設定します。

そして、ホームレスなどの生活困窮者を見つけ、生活保護を受給させる手続きを支援し、自社が販売する集合住宅に住まわせます。

すると、この物件の収益利回りは、格段にアップします。何しろ周辺相場の家賃より高いのですから。

これを高利回りの投資用収益不動産として販売するわけです。

本来ならば、条件が悪く、一般に募集をかけても入居者が集まらないような不良物件でも、生活保護受給者ばかりを入居させれば、高い家賃での「高利回りの満室物件」を仕立てることが可能となるのです。

しかも、「住居扶助費」は、自治体に要請すれば、「住居扶助費」だけを、自治体から直接家主さんへ振り込んでもらえる制度もあります。

そのため、家主さんにとっては賃料滞納の心配がない優良物件にも仕上がるのです。

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「福祉」の大義名分でやりたい放題。家主だけが損する仕組み…

こうした背景には、生活保護受給者に対しての一般的な家主の拒絶的な対応があります。

一般の家主さんは、生活保護受給者の入居を嫌がる傾向があるからです。

ゆえに、それを逆手に取る形で、不動産会社とグルの一般社団法人は、生活保護者専用の高利回り物件を仕立てて、不動産投資の初心者に売り出すのです。

一般的な家主さんが、生活保護者の単身入居を嫌うのは、「昼間からずっと住居にいるため、騒音などでの近隣トラブルが起こりやすい」とか「医療扶助を受けている人の場合も多いので、孤独死が心配」といった点が挙げられるでしょう。

そのため、生活保護受給者は、住居を探しにくいのです。

それを悪徳業者は「福祉」の大義名分で、「生活保護受給者専用でアパートを満室にしているので、家賃滞納や早期退去の心配もなく、高利回りでの安心不動産経営ができますよ」などと不動産投資の初心者に囁いて売りつけます。

高額のローンを組んで物件を購入した家主さんは、3カ月も経たないうちに入居者が次々と退去してしまうので驚かされるでしょう。

いったい何が起こったのか――うろたえてしまいます。

しかし、これは最初から仕組まれた悪徳スキームですから当然起こるべくして起きた状況にすぎないのです。

こうなると、家主さんは、たちまち毎月のローン返済にも窮することになるでしょう。

悪徳不動産会社は、満室状況でアパートを売り払ったら、一般社団法人を通じて、現在入居している生活保護受給者を次の販売予定物件に移り住まわせます。

不動産販売業者は「満室物件」の偽装のために、生活保護受給者をカモにして商売をしているのです。あくどいことこの上ないのです。

こうした手の込んだ「騙しのスキーム」が横行しているのが、昨今の不動産業界です。

うまい話や甘い話には、必ず落とし穴があります。不動産投資で失敗すると、借入金額が大きいために、人生が暗転してしまいます。

くれぐれも、騙されないよう用心してください。

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