今回は「不動産投資初心者を安心させて騙す『満室保証サブリース契約』と『生活保護アパートの満室トリック』という地獄の罠」というテーマで問題点をえぐっていきます。これから不動産投資に乗り出そうと思ってい方は、昨今増え続ける悪徳不動産会社の悪辣営業にけっして騙されることがないようにしていただきたいと思います。（『 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！ 』）
※本記事は有料メルマガ『神樹兵輔の衰退ニッポンの暗黒地図――政治・経済・社会・マネー・投資の闇をえぐる！』2023年7月3日号の一部抜粋です。ご興味を持たれた方はぜひこの機会に今月分すべて無料のお試し購読をどうぞ。
投資コンサルタント&マネーアナリスト。富裕層向けに「海外投資懇話会」を主宰し、金融・為替・不動産投資情報を提供。著書に『眠れなくなるほど面白い 図解 経済の話』 『面白いほどよくわかる最新経済のしくみ』（日本文芸社）、『経済のカラクリ』 (祥伝社)、『見るだけでわかるピケティ超図解――21世紀の資本完全マスター』 (フォレスト出版)、『知らないとソンする！ 価格と儲けのカラクリ』（高橋書店）など著書多数。
不労所得に憧れて「不動産投資」の世界へ
1990年代後半から始まった日銀の「超低金利政策」を受けて、サラリーマンでも不動産投資に乗り出す事例が続々と増えてきたのが、このニッポンでした。
かれこれ、「失われた30年」といわれる日本のデフレ期にあって、不動産投資で財を成し、サラリーマンを早期引退して、自由で裕福な生活を送れるようになった人たちも大勢生まれました。
また、昨今ではそんな人たちに倣って老後の余裕資金をつくるために、これから不動産投資を始めたい――という現役サラリーマンの人たちも目白押しの状況なのです。
この状況は、日銀の超低金利政策によって「家賃収入額＞ローン返済額」という従来とは逆転の構図が生まれ、借金をして不動産を購入すれば、その月々の借金返済額よりも、家賃収入のほうが大きくなる状況がずっと続いてきたからでした。
つまり、無から有を生み出すが如く、「キャッシュフロー」がプラスになって生まれるーーがその理由だったのです。
それ以前の時代に不動産投資を行う場合は、借入金利が高かったために、「キャッシュフロー」がマイナス、つまりは「持ち出し」になるのが常識でした。
そんな時代には、サラリーマンの立場では、不動産投資を行う人がとても少なかったのです。
おかげで、今では書店の投資本コーナーに行くと、不動産投資本がズラリと並んでいるのが当たり前の状況になりました。
不動産投資で、サラリーマンでも「財を成す」ことが可能になったわけでした。
こうした状況は、日銀の「超低金利政策」が続く限り、まだまだ有効なスキームとして続いていく――ともいえるでしょう。
「儲かる物件」と「儲からない物件」があることをしっかり認識すべし
しかし、そこにはさまざまな落とし穴があります。
不動産の投資初心者が、悪徳不動産会社から容易に騙されやすい環境がある――といえるからです。
サラリーマンによる不動産投資ブームの結果として、不動産を投資用ローンで買えば、他人の賃貸料でローン返済がすすみ、十数年後には、借金完済でその不動産が自分の資産になる――と思う人が増えてきました。
ゆえに、市場での投資用不動産は奪い合い状態ですが、不動産には「儲かる不動産」と「儲からない不動産」があることを、よく認識しておかないと、悪徳業者に騙されます。
つまり、「儲からない不動産」を悪徳業者につかまされると、莫大な借金を背負うだけで、その借金の返済のために、給与の相当額をつぎ込む羽目になった――という人たちも増えているからです。
「儲からない不動産」とは、どういうものかといえば、その地域の相場の賃料では入居者が入らない、つまりは家賃を激安にしないと満室にならない物件であったり、ボロ物件の場合は、リフォームやリノベーションといった修繕にべらぼうにお金のかかる物件のことです。
要は、物件購入の投下資本以上にお金が出ていく物件ですから、サラリーマンでこんな物件をつかまされると、一巻の終りになりかねないのです。現役サラリーマンの立場でありながら、「自己破産」にまで追い込まれるわけです。
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