今回の物件は「半蔵門線駅徒歩14分、新宿線駅徒歩15分、7000万円台、利回り9％超」です。聞けば、1Fと3Fにはお風呂がないにも関わらず、常に満室とのこと。実際に現地を見て、その秘密を探ってみました。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
1つとして同じ物件はない、それが不動産投資の醍醐味だ
都内23区の好立地・高利回り物件。いかにもよさげだが？
都内23区で、半蔵門線も新宿線も使える好立地かつ、雰囲気よさげな商店街の中の物件。利回りも9%超とそこそこでており、期待がもてますね。それでは、まずは物件スペックを見ていきましょう。
【物件スペック】
■価格/表面利回り
7000万円台
利回り9%超（現在満室）
■築年
昭和47年（1972年）
■土地面積
約148 平米（約44坪）
■積算（路線価）
約5,300万円（36万円/平米）
■建物構造/間取り
鉄骨造陸屋根3階建
※図面から把握できる範囲で記載
■土地権利/接道状況
所有権 / 南側公道約10.9m
【現地調査の感想】
弊社のオフィスがある秋葉原から原付バイクで約15分。人通りのそこそこある商店街の端っこに、立派な鉄骨造りの物件が建っています。
落ち着いた薄いベージュの外観は3年前に塗装がされておりきれいです。大きなヒビワレもその時に補修されているのか、ぱっと見では見あたりません。
1Fには自販機と屋根付き駐車場、駐輪上が完備されており、使い勝手が良さそうです。また、南側が商店街の道路ということで、道路側に向いた2F・3Fの窓は大きく開放的で室内は明るいと思います。
間取り図を見ると、2Fは非常に広い間取りでかつてのオーナーズルームだったようです。しかし、1Fや3Fなどは風呂がありません。2Fは広いので家賃が高く、1Fと3Fは風呂がないので家賃が安い。
この物件は一体誰が住んでいるのか？ 気になったので、聞き込み調査をしてみました。
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風呂なし物件でもなぜか満室。聞き込み調査で見えてきた住人像
まずは現地の商店街の花屋さんに聞いてみました。
花屋さんが言うには、かつて1Fは歯医者さんだったらしく、2Fには歯医者さんの夫婦が住まわれていたとのこと。その後、歯医者さんをやめたあとはアパートとして改装し貸し出しているとのことでした。また、現在2Fは、おそらく自営業者さんが自宅兼事務所として使用しているような気配でした。
そして特徴的なのがこの物件のレントロール。管理業者が3社も入っています。入居者を斡旋した業者がそのまま管理業者になっているのでしょう。風呂なしの部屋に、3社の管理業者が競い合いながら、入居者を入れていく。
これだけの情報で、この物件の1Fと3Fにどんな人が住んでいるかピンときた人は素晴らしいです。そう、この物件は生活保護の方大歓迎の満室物件なのです。
生活保護受給者が求める物件とは
東京都の場合、生活保護は区によって支給方法が異なります。
ある区では家賃の上限が決まっており、区が直接大家さんに振り込みます。また別の区では、生活保護のお金を受給者が全て受け取り、その中から大家さんに支払うというものもあります。
区から大家に直接家賃が振り込まれるエリアでは、生活保護を受ける入居者にとって家賃の安さは魅力になりません。どうせ区が支払うのだから、上限ギリギリの良い物件に住みたいと思うからです。そういう区の場合、家賃の安い風呂なし物件だと、少し競争力が落ちることもあります。
しかし、今回の物件がある区は生活保護の総額を一旦、入居者に渡し、その中から家賃を支払う仕組みです。つまり、家賃を節約すればするほど、生活保護の残額が増えるわけです。
こういうエリアでは、たとえ風呂なしでも、価格が安いことで競争力が高まります。また今回の物件の場合、近くに商店街があり銭湯もあるので、さらに競争力があります。駅から15分と遠いのですが、生活保護者であれば通勤電車に乗るわけでもないので、大丈夫です。
生活保護の方が気にするのは、社会保険事務所へのアクセスの良さと、住環境です。社会保険事務所は1月か2月に一度、生活保護の振込み手続きのために行かなくてはなりませんし、住環境は長い時間家にいるのでとても重要になるのです。そして、住環境というのはお風呂の有無や設備の良さではなく、広さです。
ということで、風呂なしでも、少々広めの間取りで格安なら好まれるわけです。
不動産投資の醍醐味と注意点
最後にとても重要なポイントがあります。それは、総額支払い方式の場合、家賃を振り込んでもらえない可能性があるということです。
今回の物件に関しては、3つの管理業者がしっかりと家賃の回収をしてくれているらしいので滞納は発生していませんが、自主管理をするとしたらご注意下さい。
都内高積算高利回りで好立地ということで、一見して良さそうでも、ヒトクセもフタクセもあるのが不動産の醍醐味。この醍醐味を楽しめる気骨をもって経営できる人は、チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年11月3日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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