大切なのは「賃貸力」だ！不動産投資で成功するための物件選びのコツ

不動産投資を行う上で重要なことと言えば、まずは物件選びですよね。不動産投資経営の知識や成功方法を解説するメルマガ「森徳蔵の不動産投資経営についての考察」を配信する森徳蔵さんは、物件を選ぶのなら“賃貸力”の強い物件がいいと語ります。果たして“賃貸力”とはどんなものなのでしょうか。

賃貸力が強い物件とは？物件を選ぶ時のポイントとは？

［賃貸力］が強いというのは、空き室が出にくかったり、空室になってもすぐに埋まったり、家賃の維持が長期的に可能な物件、ということになります。

そのためには長期的にも賃貸需要の旺盛な場所にあり、周辺環境もよく、物件もこぎれいで、設備もある程度整っている、構造もしっかりしている、管理もしっかりと行えている、などなどいろいろ条件があろうかと思うので具体的に見ていきます。

良い立地を選ぶ

• 過疎化が進んでいくようなエリアは厳しいです。ターゲットと今後の人口動向が重要です。人口はさらに都市圏に集中していきます。災害などの状況でも人口の動きに変化が出ます。Uターン政策等も影響してくるかもしれません。10～20年のトレンドをつかみましょう。少子高齢化の中コンパクト化は必至でしょう。
• 可処分所得の低下、ライフスタイルの変化などで持ち家率は下がっていくでしょう。マンション、アパート利用者が増えていきます。
• ３大都市圏の単身世帯は需要増です。
• 各都道府県、市町村別の将来推定人口はホームページから見ることができます。
• 駅の昇降客数もホームページから見ることができます。５万人以上いれば不動産投資に向いているといわれています。
• 最寄駅が近いのがもちろんいいです。
• 金融機関のことを考えると整形地がいいですが、なかなかないので、不整形でも立地がいい方がいいでしょう。土地の価値よりも賃貸需要を見ましょう。
• 駅に近くても騒音がある、などはダメです。また幹線道路過ぎて排気ガスが大変というのもとくにファミリー向けとかなら、ダメです。
• 現地確認必須です。
• 女性向けなら、駅からのルートも大切です。暗い道ではだめです。街灯があるかどうかも重要です。
• 日当たりも重要です。単身世帯などならそれより駅近などが優先でしょうが、ファミリー向けなら重要です。
• 近くにコンビニ、スーパーがあるかというのも重要でしょう。

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物件の設備を見る

• 女性向けなら、オートロックなどのセキュリティーが大切です。
• 防犯カメラ、ピッキング対策鍵なども近年重要視されてきています。
• 女性向けは、本人でなく家族が支払者という場合も多いので、家賃は多少高くてもというのはあります。
• 郊外の物件なら最寄駅より駐車場の充実度合かもしれません。
• 高齢者用などならエレベーターは必須ですね。
• 絶対欲しい設備（全体）
  

  1位　エアコン

  2位　バストイレ別

  3位　ガスコンロキッチン

  4位　健康害無し素材

  5位　２階以上

• 絶対欲しい設備（ファミリー）
  

  1位　バストイレ別

  2位　独立洗面台

  3位　健康害無し素材

  4位　エアコン

  5位　ガスコンロキッチン

  となります。

• ターゲットによって状況が変わることを重視しましょう。
• とはいえあくまでも家賃とのバランスが大切です。

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新築か中古か

• 自己資金の必要性はありますが、融資のしやすさ（銀行の評価が高い）、最新の設備になる、集客力、修繕費のかかり具合を考えると、新築がいいです。しかし、新築プレミアムなどで価格は割高です。
• 新築は入居者ゼロからスタートですので、満室になるかリスクがあります。
• 新築の売り物件は少ないです。
• 中古でもしっかりと構造などを見れば修繕費の予測も可能です。
• 中古のメリットは割安であること、なので利回りが高いこと、現状を見ることができることです。
• 中古は新築に比べ購入時の諸経費が安いです。
• 中古は最初からある程度入居者がいる、というのもメリットです。賃料相場も比較しやすいです。
• 新築よりはるかに物件は探しやすいです。
• 修繕のリスクはあります。
• 銀行からの融資は新築より難しいです。
• 新築よりは客付けが難しいです。

構造を見る

• 融資を長めに引くことができるので、RC（鉄筋コンクリート造り）が有利です。
• 木造や鉄骨造り（S造り）でも融資期間を長くしてくれる場合もあります。
• 新耐震基準以降か以前かで大きく変わります。

などなど、いろいろと検討しましょう。

『森徳蔵の不動産投資経営についての考察』2015/7/8号より一部抜粋