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大切なのは「賃貸力」だ!不動産投資で成功するための物件選びのコツ

不動産投資を行う上で重要なことと言えば、まずは物件選びですよね。不動産投資経営の知識や成功方法を解説するメルマガ「森徳蔵の不動産投資経営についての考察」を配信する森徳蔵さんは、物件を選ぶのなら“賃貸力”の強い物件がいいと語ります。果たして“賃貸力”とはどんなものなのでしょうか。

賃貸力が強い物件とは?物件を選ぶ時のポイントとは?

[賃貸力]が強いというのは、空き室が出にくかったり、空室になってもすぐに埋まったり、家賃の維持が長期的に可能な物件、ということになります。

そのためには長期的にも賃貸需要の旺盛な場所にあり、周辺環境もよく、物件もこぎれいで、設備もある程度整っている、構造もしっかりしている、管理もしっかりと行えている、などなどいろいろ条件があろうかと思うので具体的に見ていきます。

良い立地を選ぶ

  • 過疎化が進んでいくようなエリアは厳しいです。ターゲットと今後の人口動向が重要です。人口はさらに都市圏に集中していきます。災害などの状況でも人口の動きに変化が出ます。Uターン政策等も影響してくるかもしれません。10~20年のトレンドをつかみましょう。少子高齢化の中コンパクト化は必至でしょう。
  • 可処分所得の低下、ライフスタイルの変化などで持ち家率は下がっていくでしょう。マンション、アパート利用者が増えていきます。
  • 3大都市圏の単身世帯は需要増です。
  • 各都道府県、市町村別の将来推定人口はホームページから見ることができます。
  • 駅の昇降客数もホームページから見ることができます。5万人以上いれば不動産投資に向いているといわれています。
  • 最寄駅が近いのがもちろんいいです。
  • 金融機関のことを考えると整形地がいいですが、なかなかないので、不整形でも立地がいい方がいいでしょう。土地の価値よりも賃貸需要を見ましょう。
  • 駅に近くても騒音がある、などはダメです。また幹線道路過ぎて排気ガスが大変というのもとくにファミリー向けとかなら、ダメです。
  • 現地確認必須です。
  • 女性向けなら、駅からのルートも大切です。暗い道ではだめです。街灯があるかどうかも重要です。
  • 日当たりも重要です。単身世帯などならそれより駅近などが優先でしょうが、ファミリー向けなら重要です。
  • 近くにコンビニ、スーパーがあるかというのも重要でしょう。

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