コロナ禍でもマンション価格が高騰していることから、不動産投資に興味を持つ個人投資家が増えています。はたして今は不動産を買うべきタイミングなのでしょうか？金融の専門家が解説します。（俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編）
※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』2022年1月15日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。
プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
ビジネス書著者、投資家、ビジネスオーナー。リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年に独立。フランチャイズ複数店舗のビジネスオーナーや投資家として活動。投資にはマネーリテラシーの向上が不可欠と感じ、その啓蒙活動にも尽力している。自著『プロフェッショナルサラリーマン』が12万部、共著『一流の人はなぜそこまで、◯◯にこだわるのか？』のシリーズが13万部を超えるベストセラーとなる。近著では『トップ1％の人だけが知っている』のシリーズが11万部に。著作累計は48万部。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を5年連続受賞。
いま不動産を買うべきか？
今回は「2022年の不動産市場はどう動く？」特集をお送りします。
コロナ禍も3年目に突入しようという昨今。テレワークなど労働環境が激変するなかで、住環境に対する世間の注目が集まっています。
最近のマンション価格の高騰から、不動産投資を始める個人投資家も増えているといいます。今は、参入時期としては相応しいのでしょうか。
今回も、金融の専門家・織田耕平さんをゲストにお迎えしています。不動産を中核事業に据えている織田さんに、今年の不動産市況についてお話しいただきたいと思います（本特集は、会話形式にてお送りします）。
プロフィール：織田耕平（おりた こうへい）
国内の大手精密機械メーカー海外営業部に配属され、東南アジア・オセアニア地区のセールスマネジャーとして国際ビジネスの現場で経験を積んだ後、国内証券会社に転職。超富裕層を相手に、プライベートバンカーとして個人・法人の資産形成から事業承継に至るまでを一手に引き受ける。そこで航空機を用いた資産運用法と、それによる高い節税効果に気づき、航空機専門商社・リース会社に転職する。各業界を比較検討した結果、「これまでの経験すべてを活かせる場として、海外金融業界で生きていく」決意を胸に、2015年4月に起業。シンガポールにてJIFPA(S)PTE LTDを立ち上げる。現在は、JIFPASのCEOにて海外不動産コーディネーター、シンガポール富裕層へのコンサルティング、金融機関向けに金融商品の開発等を手がけている。
※本記事は、織田さんへの取材をもとに、筆者（俣野）が適宜内容を補って執筆しています。
不動産投資は「地政学的リスク」の影響を大きく受ける
俣野：昨年はコロナに加えて、原材料の高騰などといった要素も加わり、海外不動産投資は厳しい状況が続いているように思います。織田さんは、どのようにお考えでしょうか。
織田：もともと不動産投資というのは、地政学的リスクの影響を大きく受ける分野です。
たとえば東南アジアでいうと、数年前にミャンマーの不動産投資がちょっとしたブームになったことがありました。しかし、その後に発生した軍事クーデターにコロナなども重なり、当時、物件を購入した方の多くが、今はかなり厳しい状況に置かれています。
知人を通じて聞いた話によると、もちろんミャンマーの物件すべてがダメになったわけではなく、そのまま賃料が払い続けられているケースもあるようです。
ただ、もし賃借人が出て行ってしまったら、次の賃貸付けが非常に困難になるのは明らかです。
やはり、物件がどうなっているのか自分で確認しに行くことができないというのは、非常に大きなリスクだと思います。
Next: 日本のマンション市場はいつまで値上がりが続くのか？
俣野：ミャンマーの件は、まさに地政学的リスクが表面化してしまった事例というわけですね。
織田：一般に、個人投資家が行う不動産投資は、物件を賃貸で貸し出してインカムゲインを得ることが主な目的だと思います。
賃貸で何より怖いのは、空室リスクです。誰も借りる人がいなければ、お金が入ってきません。それは、国内だろうと海外だろうと同じです。
クーデターや軍事衝突等の不安定要素以外に、コロナで外出制限が出て仕事ができなくなったりすれば、それも空室リスクにつながります。
俣野：数年前、とにかく次に発展しそうな場所を見つけ、値上がりを期待して物件を買い漁っていた人たちは、行動が裏目に出てしまったわけですが。
織田：東南アジアや中東など、政治的に不安定なところでは、「いつ混乱が起きてもおかしくない」という観点から、場所や物件を検討することが大切です。
日本のマンション市場はいつまで値上がりが続くのか？
俣野：海外不動産投資は冬の時代を迎えている一方で、国内のマンション価格は高騰を続けています。これについてはいかがでしょうか。
織田：私は、コロナ禍は一種の戦時下だと思っています。このような状況下で、国内のマンション価格が値上がりしている主な理由は3つあると考えます。
1つ目は、コロナによって住空間に対する人々の需要が喚起されたこと。テレワークの普及によって、自宅が仕事場も兼ねるようになったことから、住空間を見直す人が増えています。
自宅にいる時間が増えるとともに、より快適さを求めて、自宅の住み替えを検討する人が増加しました。
2つ目は、原材料が高くなっていること。特に木材は2021年3月頃より品不足が顕在化し、ウッドショックと呼ばれるまでになっています。
鉄骨なども価格が高騰している影響で、今では10年ほど前に建てられた重鉄骨マンションにプレミアが付いているほどです。
Next: マンション高騰の要因その3は？いま投資用物件を買うべきか否か
3つ目は、国の金融緩和政策の影響です。要は、大量に供給され、行き場を失ったお金が不動産市場にも流れ込み、それが価格を押し上げる一因になっているのです。
こと不動産に関しては、景気の良し悪しよりも、銀行の融資状況のほうが市場を左右します。不動産の購入は高額な買い物になりますから、ローンを組むのが一般的だからです。
今は史上空前の低金利に加えて、銀行もお金を貸したがっています。
不動産には担保価値があるので、銀行も安心してお金を貸せます。投資用物件の場合、金融機関によっては最大年収の20倍まで貸し出しを行なっているところもあると聞きます。
俣野：銀行が融資をしている間は、不動産は売買されるということですね。
織田：はい。銀行の貸し出しは、今後もまだ続くと思われますが、問題は、それが終わった時です。つまり、銀行が貸さなくなった時が、暴落の始まりになるということです。
俣野：今は、日本の不動産は買う時期ではない、ということでしょうか。
織田：個人投資家が投資用物件を買う、ということに関しては、今はその時期ではないと思います。
“日本版リーマン・ショック”がやってくる!?
織田：日本が今、少子高齢化社会に突き進み、全国的に空き物件が増えていることは、周知の事実です。つまり今、マンション価格が高騰しているのは実需からきているものではない、ということになります。
投資のプロは、今はめぼしい物件は所有していません。どちらかというと、キャッシュを握って、値下がりを待っているような状態です。
「今、買うのは損か？得か？」という観点からいうと――
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『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』（2022年1月15日号）より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部
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