値上がり続く不動産、今は買いか？住宅ローン減税「縮小」と金利上昇の影響を読む〜高所得者はメリット減少、中間層は節税効果アップも＝俣野成敏

今年から住宅ローン減税の内容が変わり、恩恵を受ける割合が少なくなりました。今後も金利の上昇が見込まれますが、国内不動産とくに自宅用（マイホーム）については買いなのでしょうか？専門家に聞いてみました。（俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編）

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※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』2022年2月25日号の一部抜粋です。続編にご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。

プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
ビジネス書著者、投資家、ビジネスオーナー。リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年に独立。フランチャイズ複数店舗のビジネスオーナーや投資家として活動。投資にはマネーリテラシーの向上が不可欠と感じ、その啓蒙活動にも尽力している。自著『プロフェッショナルサラリーマン』が12万部、共著『一流の人はなぜそこまで、◯◯にこだわるのか？』のシリーズが13万部を超えるベストセラーとなる。近著では『トップ1％の人だけが知っている』のシリーズが11万部に。著作累計は48万部。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を6年連続受賞。

国内不動産市場、今後はどうなる？

本日は「国内不動産」特集をお送りします。

今年に入ってから、住宅ローン減税の内容が変わったり、固定金利が上がったりと、いろいろな変化が見られる国内不動産市場。今後は、どのような動きが考えられるのでしょうか。

本日は、特別ゲストをお呼びしております。MJトラスト株式会社の代表取締役にして国内不動産の専門家である丸山修平さんです。

今回は“自宅”をメインテーマに、丸山さんに詳しくお伺いしていきたいと思います（本特集は、会話形式でお送りします）。

プロフィール：丸山修平（まるやま しゅうへい）
新卒で物流企業に就職するも、会社が半年後に倒産。その後、父親の紹介で2500室の不動産物件を所有する不動産会社社長と面会し、不動産の将来性に目覚める。日本橋にある老舗不動産会社に勤務した後、26歳でMJトラスト株式会社を設立。事業用オフィスやホテルの売買仲介、マンションのリノベーション事業、物件管理業務などを事業とする。現在は、会社経営以外にビルオーナーや個人投資家などを対象に、不動産の総合コンサルティングも行う。投資初心者向けには、プロの投資家や資産家が実践している不動産投資法を指南する講座が好評を博している。

※本記事は、丸山さんへの取材をもとに、筆者（俣野）が適宜内容を補って執筆しています（敬称略）。

コロナ禍で落ち込んだ不動産市況は「反転」上昇傾向に

俣野：まずは、現在の国内不動産市況を簡単に説明していただけますでしょうか。

丸山：コロナ前までは、堅調に推移していた国内不動産市場ですが、コロナが本格化した2020年に急ブレーキがかかり、大きな落ち込みを見せました。

ただ、移動制限解除後は反転し、現在は投資用物件から一般住宅に至るまで、全体的に回復基調が続いています。

コロナ禍も3年目に入り、依然、収束のメドが立たない中で、国内不動産がこれだけ堅調である理由は、主に金融機関からの融資が継続しているためです。特に、史上空前の低金利が続いていることが大きいでしょう。

しかし、気になる動きもあります。

Next: 住宅ローン減税「見直し」で日本の不動産市場はどうなる？

住宅ローン減税「見直し」で日本の不動産市場はどうなる？

丸山：世界に目を転じてみると、いち早く景気が立ち直っているアメリカを筆頭に、政策金利を上げる動きが活発化してきています。

住宅に関しては、大きな変化がありました。今年から住宅ローン減税が改正され、今後は恩恵が少なくなっていくことが明らかになったことです。

そもそも住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んだ際に、そのローンの年末残高の1％を、その年の所得税額から差し引く減税措置のことを言います。

住宅ローン減税の主な改正点を挙げると、以下の通りです。

丸山：すでに改正前の駆け込み需要は一服したとはいえ、大きな時代の流れが「金利の上昇」「住宅ローン減税の縮小」といった方向に向かうことが明白となったことから、「今のうちに購入しておこう」という動きが当面、続くことが予想されます。

俣野：不動産価格も、すでにかなり上がっているとは思いますが、まだ上がる可能性がある、ということでしょうか。

丸山：低い金利でお金が借りられるために購入希望者が多く、市場も上昇基調にあることから、売主であるオーナー様も強気になっている方が多いように感じます。

俣野：住宅ローン減税改正の影響は、まだ見られない、と。

丸山：業界の中でも、住宅を専門に扱っているところなどでは、すでに影響が出ているとも聞いています。

高所得者のメリットは大きく減少

丸山：従来の住宅ローン減税は、特に高所得の方にとって、かなり節税効果が高くなっていました。たとえば弊社の顧客の中にも、年収2,000万円の個人事業主の方が、賃貸をやめて近くのタワーマンションの部屋を購入された例などがございます。

俣野：住宅ローン減税は、所得からの控除ではなく、税額から控除されるので、戻ってくる税金が大きくてインパクトがありますよね。しかも、所得税から控除しきれない分は、住民税の一部からも控除されますし。

丸山：はい。しかし今回の改正で、高所得の方にとってのメリットは、かなり下がってしまったのが実情です。

俣野：住宅ローン減税改正による、中所得者層への影響はいかがでしょうか。

丸山：それに関しては、シミュレーションを見ていただいた方がわかりやすいと思います。

Next: 高所得者以外への影響は？いまマイホームは買いか待ちか

中所得者層への恩恵はほぼ変わらない

丸山：まず、以下の図は年収400万円の方が、2,000万円の住宅ローンをご利用になった場合の控除額です。確かに、改正によって戻ってくる金額が若干少なくなったことがわかります。

丸山：続いて、こちらは年収400万円の方が、3,500万円の住宅ローンをご利用になった場合の控除額です（新築の認定住宅を購入）。ご覧の通り、新築の認定住宅等であれば、改正後のほうが、むしろ節税効果が高くなります。

俣野：多く借りたほうが、節税効果も高くなるということですね。

丸山：基本的には、中所得者の方が改正後の住宅ローン減税を利用する場合、メリットは若干下がるくらいで、物件によっては返ってくる税金も多くなるという状況です。

もともと、住宅ローン減税はかなりメリットが大きいので、所得制限が設けられています。今までは、合計所得が3,000万円を超えると利用対象外になっていましたが、改正後は2,000万円までに下がりました。

俣野：所得制限のボーダーラインが下がったことで、住宅ローン減税の利用対象外となってしまった富裕層がかなりいそうですね。

「不動産を買ってもいい人、買わないほうがいい人」

俣野：では、気になる「不動産を買ってもいい人、買わないほうがいい人」についてはいかがでしょうか。

丸山：やはり与信力がある方や、銀行から融資を受けられる方にとっては、自宅購入はまだメリットが大きいのではないかと思います。

もちろん、自宅購入によるデメリットもあります。一番のデメリットは、「自宅を購入すると身軽に動けなくなる」ことです。ですから、たとえば転勤が多い方などは、タイミングを考えたほうがいいかもしれません。

俣野：身軽に動けなくなるというのは、物理的にはもちろん、金銭的にもそうですよね。怖いのは、勢いで自宅を購入した後で、状況変化に耐えられずにローン破綻をしてしまうことです。

Next: 「買える＝返済可能」ではない。中長期的な目線で検討を

「買える＝返済可能」ではない点に注意が必要

丸山：確かに現在、徐々に増えてきております。与信枠いっぱいまで住宅ローンを組んでしまった直後に、コロナの打撃を受けて…というパターンが増えていますので、その点は注意が必要かと思います。

俣野：今後、金利が上昇する可能性についても、自宅購入者にとっては気になるところですが。

丸山：おっしゃる通りです。現状、購入者の約7割が変動金利を選択している状態ですので。

今すぐ変動金利が上昇することはないにせよ、今後は上がっていく可能性が十分ありますから、ご家族などと事前に話し合っておく必要があろうかと思います。

最近は、夫婦の与信枠を合算して高額物件を購入するパワーカップルも増えています。

与信枠が大きくなれば、高額でも買えてしまうだけに「あれこれオプションも付けて…」といった傾向になりがちです。しかしそうなると、ローンが足枷となって、後で苦しい生活を強いられる可能性もございます。

不動産を購入する際は、中長期的な目線から検討することが大切です。「そうした視点から考えられない」という人は、専門家の力を借りるというのも、方法の1つではないかと思います。

俣野：「お金を借りられる＝返せる」ではない、ということですね。

業者がサポートするのは購入するまでであって、その後に返済を行うのは自分たちだということを、くれぐれも忘れないでいただきたいと思います。

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