不動産オーナーに憧れる人は多いと思いますが、物件を賃貸付けして他人に貸し出すのは、思った以上にトラブルがつきまとうもの。今回は、実際にあったトラブルの実例をピックアップしました。実際のトラブルにどう対処してきたのかを国内不動産の専門家に解説していただきます。( 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編 )
※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』2022年11月15日号の一部抜粋です。続編にご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。
プロフィール:俣野成敏(またのなるとし)
リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年独立。フランチャイズオーナーや投資家として活動。サラリーマン時代に副業で出版した『プロフェッショナルサラリーマン』でビジネス書作家デビュー。「仕事術」「お金」「コンディション」「副業」などテーマは多岐にわたり、異分野で10万部超えを3度達成。著者累計は49万部。これからは、サラリーマンでも副業やお金の知識向上が不可欠と実感し、啓蒙に尽力している。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を6年連続受賞。
憧れの「不動産オーナー」になるも挫折する人が多数?
こんにちは。俣野成敏です。今回は「『トラブルは未然に防げる』不動産オーナー失敗事例」特集をお送りします。
不動産オーナーに憧れている人は多いと思いますが、物件を賃貸付けして他人に貸し出すのは、思った以上にトラブルがつきまといます。上手く付き合っていくしかないとはいえ、なるべくなら未然に防ぎたいというのが正直なところ。
MJトラスト株式会社の代表取締役にして国内不動産の専門家である丸山修平さんにお話を伺いました。今回は、実際にあったトラブルの実例をピックアップしました。実際のトラブルにどう対処してきたのかを、丸山さんに解説していただきます(本特集は、会話形式でお送りします)。
プロフィール:丸山修平(まるやま しゅうへい)
新卒で物流企業に就職するも、会社が半年後に倒産。その後、父親の紹介で2500室の不動産物件を所有する不動産会社社長と面会し、不動産の将来性に目覚める。日本橋にある老舗不動産会社に勤務した後、26歳でMJトラスト株式会社を設立。事業用オフィスやホテルの売買仲介、マンションのリノベーション事業、物件管理業務などを事業とする。現在は、会社経営以外にビルオーナーや個人投資家などを対象に、不動産の総合コンサルティングも行う。投資初心者向けには、プロの投資家や資産家が実践している不動産投資法を指南する講座が好評を博している。
※本記事は、丸山さんへの取材をもとに、筆者(俣野)が適宜内容を補って執筆しています。
マンションであっても、管理を怠ると半世紀と持たない
俣野:サラリーマンの方にとって、大家業は憧れの職業の1つだと思います。ただ、不動産は株や債券などと違って「お金を出せば結果が出る」というモノではないという点が難しいところです。
丸山:とはいえ不動産事業にも、現在は多くの外注先がありますから、物件管理を依頼したり、清掃業者を頼んだり、といった一部委託は可能です。
もちろん任せっぱなしにはできませんし、最終判断は自身で行わなくてはなりませんが。
その一方で、業者には任せず、自己管理をしているオーナー様も少なからずいらっしゃいます。ただ、素人管理となりますと、どうしても手が届きにくく、物件の魅力低下につながりがちです。
たとえば、こんな感じです。
俣野:屋根の崩落とは、木造物件ですか?
丸山:いや、鉄筋コンクリート(RC)造の物件です。地震などではなく、原因は経年劣化でした。築35年ほどの5階建マンションですが、屋上防水を長年怠っていた結果、崩落してしまったのです。
Next: 安い買い物には必ず理由がある。家賃保証は後になって高くつく?
俣野:もしかすると、工事自体が杜撰だった可能性もありますね。
丸山:確かに。オーナー様がメンテナンスを一切していなかったため、屋根に亀裂が入り、長年、雨漏りがしていたようです。当然、部屋が埋まるわけもなく、崩落した5階は、もともとすべて空室でした。
私が下見に行った時は、4階から空が見える状態になっていました。崩落でケガ人が出なかったのが、不幸中の幸いです。
俣野:この物件は、どのような経緯で見に行かれたのでしょうか。
丸山:オーナー様から、「物件を売却したい」とのお話をいただきました。かなり割安な物件で、利回りが高くなる設定になっていました。
しかし実際に現地に行ってみると、この有様です。ここまで傷んでしまうと、お引き受けするわけにもいかず、手を引いた次第です。
不動産オーナーを志す方の中には、机上で「数字が非常に良い」「利益が大きい」というだけで飛びついてしまう人がいます。やはり、「安い買い物には必ず理由がある」ということを、肝に銘じていただきたいと思います。
家賃保証は、後になって高くつく場合が多い
俣野:最近の問題物件といえば、かぼちゃの馬車事件が有名ですよね。
丸山:はい。2018年に発覚した“かぼちゃの馬車”というブランド名で展開されていた女性向けシェアハウスをめぐる事件です。
かぼちゃの馬車の運営会社・スマートデイズは、投資家に対して30年間家賃保証や年8%以上の利回りを謳う一方、非常に割高な物件を販売していました。スルガ銀行が同社と結託して不正融資を行なうなど、世間に大きな衝撃を与えました。
この事件で使われたサブリースという手法は、投資家が購入したアパートやマンションを不動産業者が一括で借り上げ、入居希望者に転貸するというものです。
サブリースは家賃保証されるといっても、部屋が埋まらない場合、運営会社はオーナーに対して減額交渉が可能となっています。この事件をきっかけに、サブリースに規制が設けられたほどです。
俣野:それだけ、世間を震撼させたということですね。丸山さんのところにも、かぼちゃの馬車の被害者から相談が寄せられたのでしょうか。
丸山:かぼちゃの馬車に限らず、サブリース絡みの相談は多く受けています。
サブリースは、契約が履行されている間はいいのですが、不動産会社が倒産してしまったり、「サブリースをやめます」と言われたりした場合、赤字に転落してしまうオーナー様が多いのが実情です。
Next: 不労所得どころか負債に…。どうすればトラブルを防げる?
丸山:もし、相場に対して高額な物件を購入した場合、家賃も割高に設定せざるを得ません。そうなると当然、部屋が埋まりにくくなることから、赤字になってしまうのです。
俣野:でも、この事件の被害者は救済されましたよね。
丸山:ローンを免除されたのは、スルガ銀行でローンを組んでいた人です。
そもそもかぼちゃの馬車でなくても、物件を高値で買ってしまい、赤字になって困っている方は大勢いらっしゃいます。
俣野:そういう方たちには、どのようにアドバイスされているのでしょうか。
丸山:当人が合意の上で契約している以上、それを覆すのは難しいと思います。
弊社に相談に訪れた方に対しては、他の投資手法と組み合わせて損失を埋め合わせるといった方法をご提案させていただいています。
※参考文献:現代ビジネス 2020年4月5日, 日経新聞Web版 2020年12月14日ほか
ちょっとした行動でトラブルは避けられる
俣野:最近、不動産業界では築古物件が流行っていますよね。
丸山:はい。首都圏を中心に、築25年から30年あたりの戸建物件を最低限リフォームして貸し出すという手法で、非常に利回りが高いという特徴がございます。
駅から遠くても駐車場付きの物件であれば、少なくとも5万円前後で貸し出すことが可能です。価格帯としては300万円前後の手頃な物件が人気で、自らリフォームを行うことで、安く済ませるオーナー様も多いようです。
俣野:築古物件では、どのような点に注意すべきでしょうか。
丸山:以前、私の知り合いで、とある集落の築古物件を購入された方がいます。
自分でいろいろ勉強して、ようやく1戸目の物件を購入した時のことでした。これからリフォームを行なって賃貸付けをしようという時に―― 有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』のテーマは、「マネーリテラシー」と「ビジネス」の向上です。世間では、「マネー」と「ビジネス」は別ジャンルで語られることが多いですが、マネーとはビジネスを通じてもたらされるのが一般的です。マネーリテラシーが向上すれば、あなたのビジネスにも好影響を与えますし、逆もまた然りです。 1人で副業を始めようと、仲間と一緒にプロジェクトを立ち上げようと、望む自由を手にするためには、自ら動的に行動し、今、目の前にある現実を少しずつ、自分の理想へと近づける作業が必要になります。当メルマガでは、そのための方法や考え方をお伝えしていきます。 さらに、メルマガの理解を深めるための特典をご用意しました。 有料メルマガ読者は、俣野成敏の公式HPに記載のある自社開催セミナーを何回でも無料でご受講いただけます。各セミナーは、私がこれまでビジネスオーナーや投資家として培ってきたエッセンスが詰まった内容です。 ●俣野成敏公式HP「セミナー情報」 ご用意しているセミナーを何度でもご受講いただくことで、ぜひそれらのノウハウをあなたのものにしていただければと思います。
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俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編
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』(2022年11月15日号)より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部
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