今回の物件はシェアハウスです。普段は絶対に紹介しないのですが、まぁ良さそうなので紹介します。というのも、この物件は立地・ニーズ・出口の3拍子が揃っているからです。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
基本的にはオススメできない「シェアハウス」でもこの条件なら!?
立地・ニーズ・出口の3拍子が揃った池袋の物件
今回の物件は「シェアハウス」です。普段は絶対に紹介しないのですが、今回はまぁ良さそうなので紹介します。というのも、この物件は立地・ニーズ・出口の3拍子が揃っているからです。
まずは、物件スペックを見ていきましょう。
【物件スペック】
■価格/表面利回り
6,000万円台後半
利回り13％超
■築年
昭和36年（1961年）
■土地面積
約101.85平米（約30.8坪）
■積算（路線価×面積）
約3,565万円（周辺相場の実勢価格は6000～7000万円）
■建物構造/間取り
木造2階建て10室
※図面から把握できる範囲で記載
■土地権利/接道状況
所有権
【現地調査の感想】
池袋まで徒歩15分、サンシャイン60が見えるくらいの距離にこの物件は位置します。周辺は細い路地が網の目のように広がる古い住宅街です。この物件と道を挟んだお向かいは、黒光りする屋根瓦の由緒正しそうな銭湯です。
この物件自体は公道と私道の交差する角地ですが、昔ながらの路地なので、再建築時のセットバックは必須です。土地の広さは30坪とはいえ、セットバックされると20坪くらいになりそうでどうなの？と思いましたが、周辺相場の情報をお聞きしたところ、どうやら20坪でも6000～7000万円くらいで取引されたらしいとのことです。さすがは都内屈指のターミナルである池袋が近いだけはあります。
23区内には10坪くらいの狭小住宅がたくさんありますので、たとえセットバックして20坪になっても、10坪ずつ2名に売れば買った時と同じくらいの金額での売却が見込めそうです。
Next: ハードル高し！「シェアハウス投資」3つの成功条件とは
「3つの成功条件」を兼ね備えたシェアハウス
さて、この物件はいわゆるシェアハウスです。私は初心者や大家さんデビューしていない人に対しては、シェアハウスを避けるべきという風に言い続けています。そのスタンスは今でも変わりません。
しかし、この物件については既に何棟も持っている人で自分でちゃんと経営ができる方であれば、成功できる確率が高いなと思い紹介します。
というのも、この物件は以下の全ての要素を満たしているからです。
- 立地
- シェアハウスのニーズ
- 出口
＜1．立地＞
いわずもがなの池袋徒歩圏、どんな建物にしても競争力が超強いです。容積率も300％となかなか使い勝手の良い土地ですし、どのような建物を建ててもうまく運営していける立地です。
＜2．シェアハウスのニーズ＞
シェアハウスとしてのニーズもばっちりです。入居者については海外からの語学学生ばかりということです。というのも、この物件から徒歩数分のところに語学学校があり、そこの生徒さんのつながりで入居者を獲得することができるからです。
この語学学校はかなり学生数が多いようで、1号館に加えて2号館もありました。日本が鎖国をしない限り、労働者を受け入れるために、今後も海外からの流入は安定的に続いていくのでニーズはなくならないでしょう。
＜3．出口＞
前述の通り、都内（池袋周辺）では10坪くらいで夢のマイホームを売出していますし、たくさん売れています。この物件は、ちょうどそういう狭小住宅を造るのに適した立地です。また、セットバックはあっても、容積率は300％なので共同住宅を建築し直してもよいです。
さらには、新築そっくりさんリフォームで、セットバックせずに建てることもできると思います。
賃貸需要から戸建用の実需まで、幅広い出口が選択できると考えます。幅広い出口が選択できるというのは、リスクを小さくすることに他なりません。
シェアハウス経営の難しさはある？
とはいえ、海外の方がたくさん入っているシェアハウスは、管理が難しい面もあります。物件自体は外壁も塗装されてヒビ割れなども見られないので良いのですが、やはり管理状態が良いとは言えない感じです。
物件の前面にはなぜか炊飯器が3個置いてあり、スニーカーが軒の上に干され、洗濯物が窓にやたらめったらに干されています。狭いスペースに多くの人が住んでいるわけですから、洗濯物がひしめき合うのは仕方がないとしても、私物を私道に置くのは近隣住民からのクレームの元となりますので避けたいところです。
私が外観を見ていたのは昼間なのでわかりませんが、夜の騒音などもちゃんと管理できているのか気になります。この物件を検討するには、昼も夜も物件を確認に行くのが必須だと思います。
入居者は学校に所属しているので身元もはっきりしていますし、なによりちゃんと運営すれば池袋周辺なのに、驚異の利回り13％です。
最近の物件はパンチが効いていないなぁと思っている玄人の投資家の方であれば、変わり種としてチャレンジしても良いと思います。ただし、管理運営にそれなりに時間を取られると思いますので、自分自身が体を動かして不動産管理をしたい人向けの物件です。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2017年5月19日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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