私は13年間くらいずーっと不動産投資のマーケットを見続けています。ここ2、3年マーケットは過熱し、物件価格は2割ほど上昇していると思います。それでも今、不動産投資をすべき理由があります。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
過熱する不動産マーケットならではのメリットと注意点を解説
首都圏では、そうそう簡単に儲かる物件は出ない
私は十数年の間、不動産のマーケットを見続けています。たった十数年ですが、そこから言える実感として、不動産の価格はその時期によって、結構変動しているという事実があります。
具体的には、「リーマンショックにより落ち込んだ時」と「現在」の不動産価格を比較すると、首都圏ではおおむね2割くらい値上がりしていると思います。これは、以前であれば、12％くらい出ていた物件の利回りが10％くらいに落ち込んでいるということです。
様々な投資手法がありますし、人により物件により引き出せる融資の条件も異なりますので、一概には言えませんが、首都圏でそうそう簡単に儲かる物件は出ない状況ということです。
成功する投資家は、多くの時間を使って物件を選択している
ちなみに、利回り7%未満でそれなりの築年数の中古物件を、金利の高い金融機関で買っている人はお気を付けください。ワンルームとかマンション一部屋の投資をしている人も気を付けてください。全部ではありませんが、結構な確率で損失を出している可能性があります。
損失を出さない為には、事前にちゃんと税金や減価償却・空室率なども加味した数値シミュレーションをしなくてはなりません。そして、それはそれなりの知識と手間がかかります。うまい話が手軽に手間なく、簡単に転がり込んで来るわけないのです。
成功している投資家さんは、みんな、かなり多くの時間を使って物件を選択しています。
業者が持ってくる物件を鵜呑みにしている人は絶対に儲からないです。
Next: 値上がり中だからこそ。不動産マーケットに「今」参入することのメリットとは？
値上がり中の不動産マーケットに「今」参入することのメリットとは？
さて話を戻すと、値上がりしている不動産マーケットですが、一つだけメリットがあります。それは、融資が付きやすいということです。これまでであれば属性的に融資がつかなかった人でも、金融機関によっては、積極的に融資をつけているのが昨今の事情です。
逆説的に、利回りが下がっている理由は、この金融機関の融資姿勢にも要因があります。融資を組める人が多い＝需要が多い＝価格が上がるという図式が成立するわけです。
これまで大家さんになれなかった人も、今のご時世であればデビューできる。そういう時期になっているわけです。すでに物件を持っている人であれば、以前は融資してもらえなかった高額の物件でも買えるチャンスがあるということです。
ということで、こんな値上がりの時期でもメリットはあるので、そのメリットをチャンスととらえて行動するかが、10年後の資産状況に大きな差を生むと思います。
絶対に注意すること「買えるから買うのはダメ」
最後に、絶対に注意してほしいのは、買えるから買うのはダメということです。
融資が通って、買えるからその物件を買うのではなく、それを買うことでCFが増え、将来的にお金持ちになるステップに合致しているから買うのです。
融資が出やすいということは、買えるから買うということを誘発させるので、お金持ちになりたい人は、心を鬼にして自分の戦略と投資基準に照らし合わせて検討してください。投資基準が明確じゃないなら、まずはそこを明確にしてください。
投資戦略・投資基準が明確になっていないと、不動産投資で失敗して借金まみれになる可能性があるからです。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年10月7日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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