本日の書評は、人口減少に伴い生じるべくして生じた、「老いる家」の問題を論じた至って真面目な新書についてです。『空き家が15年後には2100万戸を超える……3戸に1戸が空き家に』本書の帯に書かれているセンセーショナルな言葉は決して人ごとではありません。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
住宅過剰社会で「老いていく家」…日本の大問題を解説した良書！
『老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路』
著：野澤千絵／刊：講談社現代新書
15年後には、3戸に1戸が空き家に
人口減少時代に突入した日本、人が老いるように、家も老います。家は老い、街は崩れます。『空き家が15年後には2100万戸を超える……3戸に1戸が空き家に』本書の帯に書かれているセンセーショナルな言葉は決して人ごとではありません。今自分たちが住んでいる街が、15年後にはインフラ不足の不便な場所に成り下がるかもしれない。阻止するためには、今手を打たなければ間に合わない。本書は人口減少に伴い生じるべくして生じた、老いる家の問題を論じた至って真面目な新書です。
- 人口が減っているのになぜ、新築が建てられるのか
- 郊外の田畑の真ん中に新築住宅が建てられるのはなぜか
- 老いていく家の引き起こす問題とはなにか
- これまでの都市計画・住宅政策の限界とこれからの方策とは
こういった観点で、社会問題化しつつある住宅過剰供給に対する問題提起をしています。
著者である野澤氏は東洋大学理工学部建築学科の教授を務めている方なためか、新書といってもゴリゴリの歯ごたえある読み口となっています。
少々小難しいので、誤解を恐れず要約します。
本書の主張
「人口減ってるから、ある程度のエリアにまとまって住まないと、社会インフラ（ライフラインや道路や学校などの公共施設）とかが維持できず、生活レベルが下がるよ～」
「自分の町の人口を増やしたいからといって、畑の真ん中に住宅建てても、隣の町から人口を奪い合ってるだけだよ～」
「儲かるからって畑の真ん中に家を建てて売るのは、社会全体で見たらインフラの非効率を招く行為だよ～」
「今まで都市計画では、こういう問題に対処できなかったけど、これからはちゃんと音頭とって対処しないと税金のムダ遣いが減らないよ～」
という感じです。
ライフラインや道路などは、市場の失敗に陥るからこそ、公共財として供給されます。都市計画によりその公共財のための予算や分配が影響を受けるのだとすれば、当然、住宅供給量や場所を制限するのも公共政策の務めとなるわけです。
普段あまり考えることもない都市計画における失敗とこれからの住宅のあり方について、本書のエッセンスを見ていきたいと思います。
以下、著者の言葉を抜粋します。
『』内は引用です。
人口が減っているのになぜ、新築が建てられるのか？
【答え】
- 業者は『売れるから建てる』
- 買う人は『「住宅は資産」と考え』『住宅ローン減税といった優遇措置』があるから買う
結果、買う人がいるから作って売るわけです。
Next: 都心に建つ新築タワーマンションが引き起こしている直近の問題とは？
都心に建つ新築タワーマンションが引き起こしている直近の問題とは？
【答え】
- タワマンは狭いエリアに多くの人が居住するため、インフラが追いつかない。
『東京湾岸エリアではすでに、あまりにも多くの超高層マンションが建てられたために、居住地として必要な様々な生活関連施設が不足』
『小学校の教室不足や地下鉄のホームが過密になりすぎて危険な状態になるといった問題が深刻化しています』
なお、この状況は今後も拡大していくようで、『東京都の湾岸6区内には、すでに17万戸もの空き家がある中で、「売れるから建てる」という短期的な市場原理の中で、これからさらに、千葉ニュータウン一つ分もの新築住宅がつくられる』という悲観的なストーリーが続きます。
タワーマンションが将来引き起こすと懸念される問題は？
【答え】
- 入居者が多すぎて意思統一できず、老朽化や建替えが出来なくなる
『超高層マンションは、将来、不良ストック化するリスクがある』
『超高所での暮らしが成り立っているのは、エレベーターや排水施設などを稼働させる電気の力があるから』
この設備を維持・管理するのはマンション各部屋の持ち主である、区分所有者たちです。『しかし、分譲マンションは、どのような区分所有者がいるのか』わかりません。ゆえに『将来にわたって建物の維持管理が適正に行われるかどうかが未知数』なのです。
将来、建替えに一部屋あたり1000万円の拠出金が必要になったとしても、出せる人は一握りでほとんどの人は拠出できないでしょう。そして、管理組合の総会で建替えは否決され、設備は老朽化し、エレベーターや給水施設などライフラインが使い物にならなくなり、廃墟と化す。30年～50年後には起こりうる未来ですね。それでもタワマンが欲しいですか？
Next: なぜ新築タワーマンションがたくさん建つのか？
なぜ新築タワーマンションがたくさん建つのか？
【答え】
- 『国と自治体が、その区域の都市計画規制を特別にかつ大幅に緩和しているから』
『問題なのは、東京都が、「都心居住の推進」のために容積率等の緩和を可能とした区域があまりにも広すぎるということ』
『駅周辺地区などに限定して拠点的に指定するのではなく、おおむね首都高速中央環状線の内側と湾岸部のほとんどを含んだ極めて広大（過大）なエリアを指定』
更に問題なのは、建てられる住戸などの数値目標を管理していないこと。
『必要な住戸タイプや住戸数の将来目標量を設定したうえで、その目標量をエリアごとに割り当て、都市計画規制の緩和を行っていない』
『今の都市計画や住宅政策は、超高層マンションで供給される住戸数がどんどん積み上がる自体を全体的にコントロールしているわけではない』
『たとえば、湾岸エリアのある区域では、現在、3棟の超高層マンションを伴う市街地再開発事業が進められ』『約3000戸もの新築住宅が供給される予定になっています』
『そもそも、この地区に3000戸もの住宅がつくられる量そのものの妥当性や、全体として住宅の量が積み上がっていくことへの影響に対して、丁寧な検討も調整もされていないのが実態なのです』
『これ以上、住宅過剰社会を助長しないよう、長期的な視野から、都市計画・建築の規制緩和のあり方について、真剣に議論すべき』
郊外の田畑の真ん中に新築住宅が建てられるのはなぜか？
【答え】
- 人口増加させたい地方自治体が条例で規制緩和したから
- 既にある市街より、新規で規制緩和された田畑の方が住宅を建売りしやすいから
『2000年の都市計画法改正によって、開発許可権限のある自治体が、開発許可基準に関する規制緩和の条例を定めれば、市街化調整区域※でも宅地開発が可能とされた』※市街化調整区域とは、通常は家を建てられない区域のこと
新規で田畑に家を建てた方が土地の価格も安く、『都市計画税が不要な市街化区域での開発の方がメリットがあるとされ、これまで整備してきた市街化区域の開発意欲を奪う要因となった』。
『農地をつぶして、無秩序に宅地化しながら、低密にまちが広がり続け、インフラ等の維持管理コストや行政サービスを行うべきエリア面積をますます増大させ、行政サービスの効率の悪化や行政コストの増加といった悪循環を引き起こす状況は、まさに「焼畑的都市計画」であると言えます』
Next: 「老いていく家」が引き起こす問題とは何か？
「老いていく家」が引き起こす問題とは何か？
【答え】
- 個々の問題は水道管が破裂したりマンションがスラム化したりすること
- 全体の問題はインフラの非効率によるサービス低下や増税
『スラム化した分譲マンションとして有名な事例が福岡市にあります。博多駅から徒歩5分ほどにある築40年超の11階建ての分譲マンション』
『管理組合とデベロッパーとの意見が一致しなかったことも影響し、1988年には、マンション全体の電気供給が止まり、エレベーターと屋上の貯水タンクへの上水道の供給が止まり、全戸への給水もできなくなりました』
『老いた空き家が放置・放棄され、周辺に著しく悪影響を及ぼす場合には、最終手段として、税金を使って自治体が対応するしかないケースが増えてしまうことが想定されます』
『しかし、自治体には、こうした対応をする財政的体力が、もうなくなってきている』
『そのため、今ある公共施設・インフラのすべてを更新することは不可能な状況』
『それなりに（公共施設・インフラを）集約・統廃合していかなければ、増大する維持管理費が財政を圧迫するという問題も生じてしまう』
ただ、この統廃合は『市民の反対が大きいことが予測されることや、選挙の票につながらないために、主張や議員が積極的に取り組もうとしないこともある』
まぁ、皆、自分が得することだけ考えて部分最適を追求したら、そうなりますね。
総括
多くの事例が並べられているためわかりにくい印象の本書ですが、述べられている「住宅過剰社会に対する問題提起」はシンプルです。
冒頭でも要約しましたが、さらに3行でまとめると、
「人口減るんだから、住むエリアも狭めて家も減らそうよ」
「野放図に新築を建てず、建てるなら既存の空き家を取り崩してそこに建てようよ」
「そうすれば行政コストも抑えられるから、そういう政策にしようよ」
ということです。
オリンピック施設が将来世代に負の遺産として受け継がれるかもしれないということを危惧する人は多いです。しかし、実はオリンピック施設以上の「負の遺産」が日本全国各地に大量に今も建設されて続けている、ここに筆者は危機感を持っているのだと思います。
不動産投資でも、将来コンパクトシティになるであろう未来を見据えて、購入する物件の立地を見定めたいものです。でわでわ。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年12月1日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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