東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりしたように思います。お客さんからも「バブルじゃないですか？」と聞かれること多々。今回は、収益率と初期投資の回収期間で考えてみましょう。（『一緒に歩もう！小富豪への道』田中徹郎）
プロフィール：田中徹郎（たなか てつろう）
(株)銀座なみきFP事務所代表、ファイナンシャルプランナー、認定テクニカルアナリスト。1961年神戸生まれ。神戸大学経営学部卒業後、三洋電機入社。本社財務部勤務を経て、1990年ソニー入社。主にマーケティング畑を歩む。2004年に同社退社後、ソニー生命を経て独立。
香港やシンガポールと比べて「東京のバブル度」はどれくらい？
東京都内の不動産、ここ数年で大きく値上がり
東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりしたように思います。
例えば日本橋や秋葉原など、いわば都内の準一等地にある中古のワンルームマンションの相場を見ますと、たしか僕がこの事務所を開業した頃は1500万円前後でした。いまから振り返るとずいぶんと安かったものです、いまでは2000万円ほどしますので。
そのせいかここ数年お客さんから、「都内のワンルームマンションはバブルじゃないですか？」などとよく聞かれます。不動産相場がバブルか否か…この点について考える場合、いくつかの視点があります。
全部をお伝えしますとメルマガ3回分ほどになりそうなので、今回は「収益率と初期投資の回収期間」に絞ってお話を進めたいと思います。
都内中古ワンルームマンションの収益率は本当に小さいのか
都内の中古ワンルームマンション（築15年ほどの築浅物件）の手取り収益率は、概ね4〜4.3％程度だと思います。
この値は果たして小さいのでしょうか、それとも大きいのでしょうか。小さすぎれば物件が高すぎるということ。逆に大きすぎれば、物件が安すぎるということです。
例えば、この収益率をアジアの諸都市と比べるとどうでしょう。香港やシンガポールあたりは2％前後まで下がってきていますし、上海や北京も大差ないでしょう。つまりアジアの競合都市と比べ、都内の案件の収益率は際立って高いといってよいでしょう。
まずこの観点から、「都内の不動産にバブル的な要素はない」といってよいと僕は思います。
あるいは、日本の標準的な金利である「10年物日本国債」の金利と比べるという手法も有効です。現在の日本国債10年物の金利水準は概ねゼロ近辺ですから、都内ワンルームはこれに比べて4％ほど高い収益を得ることができるわけです。
国債に対して上乗せされる収益は「リスクプレミアム」と呼ばれ、これは投資家が背負い込むリスクに対する見返りです。現在、都内不動産のリスクプレミアムは4％もあり、これは歴史的に見て高い水準にあるといえるでしょう。言い換えれば、都内不動産は、日本国債に比べて極めて割安な状態にあるということです。
Next: バブルか否かを計るもう1つの指標「投下資金の回収期間」を計算してみる
不動産相場がバブルか否かを計る指標
不動産相場がバブルか否かを計る指標として、「投下した資金の回収に要する期間」も挙げることができます。
例えば1000万円で物件を買って、毎年50万円の家賃をえることができたとすれば、「回収年数」は20年です。※1000万円÷50万円＝20年
では、例えば以下のようなワンルームがあったとすれば、回収年数は何年になるでしょう。
- 購入額：2000万円（諸費用込み/現金購入）
- 家賃：月8万円、年96万円（手取り）
- 駅徒歩7分、築15年物件、総戸数50戸、12階建て
この場合、投下した資金2000万円を回収するのに21年ほどかかる計算になります。※2000万円÷96万円≒20.83年
ただし、不動産は建物部分と土地部分に分解でき、土地部分は劣化いたしません（地価が変動しなければですが）。
仮に上記の回収計算から土地代金は除外して考えると、どうでしょう。都心の築浅物件は一般的に、土地部分が40％ほど占めますので、この物件の建物部分の価値は、1200万円ほどとみてよいでしょう。価値が償却しない土地部分を除くと、初期投資の回収年数はさらに短くなり、わずか13年で初期投資額を回収できることになります。※1200万円÷96万円＝12.5年
一方で、ワンルームマンションの稼働年数は一般的に60年ほどと言われます、少し短めに見積もって50年と考えるとどうでしょう。上記物件は築15年ですから、購入後35年ほどは稼働すると考えられます。仮に上記のように購入後13年で初期投資額を回収できれば、回収が終わった後の22年は、まるまる投資家の儲けになると考えてよいでしょう。※35年-13年＝22年
都内の不動産はまだ「バブル」ではない
では例えば香港やシンガポールのように、収益率が2％に下がればどうでしょう。
2000万円の物件価格に対して2％の収益ですから、年間の手取り収入は40万円です。東京の事例と同じく購入額2000万円、建物部分を1200万円として回収年数を計算しますと以下のようになります。
1200万円÷40万円＝30年
このように初期投資の回収まで30年もかかることになります。この物件の稼働年数は35年残っていますが、そのうち30年は初期投資部分の回収期間であり、回収が終わって5年も経てば物件の稼働期間も終了です。つまり物件の償却という点を考えると、投資家の儲けはほとんどないと考えてよいでしょう。
このような観点から、やはり収益率2％の香港やシンガポールはすでにバブル的な兆候をしめしていると考えてよいでしょう。
逆に申し上げれば収益率4％の都内は、まだ正常な投資行動の対象だと考えております。
『一緒に歩もう！小富豪への道』（2016年12月6日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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