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都内ワンルームマンションは「バブル」なのか?アジア競合都市と比較する=田中徹郎

東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりしたように思います。お客さんからも「バブルじゃないですか?」と聞かれること多々。今回は、収益率と初期投資の回収期間で考えてみましょう。(『一緒に歩もう!小富豪への道』田中徹郎)

プロフィール:田中徹郎(たなか てつろう)
(株)銀座なみきFP事務所代表、ファイナンシャルプランナー、認定テクニカルアナリスト。1961年神戸生まれ。神戸大学経営学部卒業後、三洋電機入社。本社財務部勤務を経て、1990年ソニー入社。主にマーケティング畑を歩む。2004年に同社退社後、ソニー生命を経て独立。

香港やシンガポールと比べて「東京のバブル度」はどれくらい?

東京都内の不動産、ここ数年で大きく値上がり

東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりしたように思います。

例えば日本橋や秋葉原など、いわば都内の準一等地にある中古のワンルームマンションの相場を見ますと、たしか僕がこの事務所を開業した頃は1500万円前後でした。いまから振り返るとずいぶんと安かったものです、いまでは2000万円ほどしますので。

そのせいかここ数年お客さんから、「都内のワンルームマンションはバブルじゃないですか?」などとよく聞かれます。不動産相場がバブルか否か…この点について考える場合、いくつかの視点があります。

全部をお伝えしますとメルマガ3回分ほどになりそうなので、今回は「収益率と初期投資の回収期間」に絞ってお話を進めたいと思います。

都内中古ワンルームマンションの収益率は本当に小さいのか

都内の中古ワンルームマンション(築15年ほどの築浅物件)の手取り収益率は、概ね4〜4.3%程度だと思います。

この値は果たして小さいのでしょうか、それとも大きいのでしょうか。小さすぎれば物件が高すぎるということ。逆に大きすぎれば、物件が安すぎるということです。

例えば、この収益率をアジアの諸都市と比べるとどうでしょう。香港やシンガポールあたりは2%前後まで下がってきていますし、上海や北京も大差ないでしょう。つまりアジアの競合都市と比べ、都内の案件の収益率は際立って高いといってよいでしょう。

まずこの観点から、「都内の不動産にバブル的な要素はない」といってよいと僕は思います。

あるいは、日本の標準的な金利である「10年物日本国債」の金利と比べるという手法も有効です。現在の日本国債10年物の金利水準は概ねゼロ近辺ですから、都内ワンルームはこれに比べて4%ほど高い収益を得ることができるわけです。

国債に対して上乗せされる収益は「リスクプレミアム」と呼ばれ、これは投資家が背負い込むリスクに対する見返りです。現在、都内不動産のリスクプレミアムは4%もあり、これは歴史的に見て高い水準にあるといえるでしょう。言い換えれば、都内不動産は、日本国債に比べて極めて割安な状態にあるということです。

Next: バブルか否かを計るもう1つの指標「投下資金の回収期間」を計算してみる

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