不動産投資は、正しい手順を踏めば多くの人ができる再現性の高い投資です。またキャッシュを生み出すだけではなく、副産物として生命保険と税金還付も生み出してくれます。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
魅力的な副産物もキャッシュフローの黒字があってこそ
正しい手順を踏めば多くの人が再現できる「不動産投資」
不動産投資は正しい手順を踏めば、多くの人が実行できる再現性の高い投資です。一部の有名投資家や大地主、大金持ちの話をそのまま再現することはさすがに難しいですが、その一部分を模倣できる場合も多く、株やFXよりも再現性は高いと思います。
再現性が高いということは、すなわち高キャッシュフロー物件を複数購入し、ゆくゆくはセミリタイアなんてのも夢ではないということです。
そして不動産投資は、単にキャッシュを生み出すだけではなく、嬉しいことに「副産物」も生み出してくれます。その「副産物」とは、生命保険と税金還付です。
不動産投資を行うと「生命保険」が不要になる
極端な話をすると、不動産投資を行うと、加入している生命保険が不要になります。というのも、不動産を購入するときには「団体信用生命保険（以降、団信）」に入ることが多く、この「団信」がとても優秀だからです。
「団信」とは、万が一自分が死亡した場合、借金を全額返済してくれるというものです。借金が全額なくなるということは、月々のキャッシュフローが非常に大きくなり、残された家族の生活をまかなうには十分な金額になります。
よって、自分が死亡した時に支払われる生命保険については、「団信」に置き換えることができるのです。
税金還付でお金が返ってくる
本業がサラリーマンの人はすべからく、源泉徴収で税金を引かれていると思います。不動産投資をすると、うまくすればこの天引きされている税金が戻ってきます。これが、税金還付です。
投資物件の減価償却や使用した車両、交通費、修繕費等々の諸費用を適切に管理することにより、「キャッシュフローは黒字なのに、税金還付ができる」という状況を作り出すことができます。これは、サラリーマンで給料が高い人ほど恩恵を受けられるものです。
毎年、何十万円ものお金が戻ってくるとしたら、面倒くさい確定申告作業もちょっとした楽しみになると思います。
Next: 「生命保険の代わり」「税金還付」ばかりを強調する業者に注意
「副産物はあくまでも副産物」という認識を持とう
最近では、不動産投資ブームに乗って多くのサラリーマンが参入しています。同様に多くの不動産屋も、投資物件をセールスしています。残念なことに、それらの多くの投資物件は、セミリタイアの夢を叶えてくれるものではありません。特に利回りの低い区分所有などは、その典型例です。
しかし、なぜそういった物件は売れるのでしょうか？
利回りの低い物件が売れてしまう理由、それは「副産物」が強調されすぎているからです。高税率のサラリーマンにとっては、この「副産物」はとても魅力的に見えます。そして、ついつい購入してしまいます。
しかし、利回りの低い物件では、残念なことにメインであるキャッシュフローが赤字になってしまうことが多々あります。そして、その赤字を副産物の「税金還付」で少しだけ補填し、全体としてみたらトントンかやや赤字くらいにおさめています。
たしかに「生命保険」も「税金還付」も本当の話ですが、それはあくまで、物件のキャッシュフローが黒字で、それにプラスしての副産物であるべきです。
もともとキャッシュを得るために投資していたはずなのに、どうしてこんなことになったのだろうか…そう思っている投資家の方も多いと思います。
繰り返しになりますが、「生命保険」代わりになることや「税金還付」などの節税対策に一定の魅力はあるのですが、あくまでそれらは不動産投資の「副産物」であることを認識しなくてはなりません。
もし不動産屋が投資物件の「副産物」ばかりを強調し、メインであるキャッシュフローについて触れないのであれば、その業者は信用してはいけないと思います。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2017年3月6日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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