「ハワイの別荘」はどこまでお買い得なのか？ 海外不動産投資の夢と現実＝俣野成敏

ハワイへの憧れが高じて、当地で別荘やコンドミニアムを購入する人もいます。ところで実際のハワイ投資は、どれくらいのリターンを見込めるのでしょうか？（俣野成敏の『トップ1％の人だけが知っている「お金の真実」』実践編）

プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
30歳の時に遭遇したリストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、さらには40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任する。2012年の独立後は、フランチャイズ2業態6店舗のビジネスオーナーや投資活動の傍ら、マネープランの実現にコミットしたマネースクールを共催。自らの経験を書にした『プロフェッショナルサラリーマン』及び『一流の人はなぜそこまで、◯◯にこだわるのか？』のシリーズが、それぞれ12万部を超えるベストセラーとなる。近著では、『トップ1％の人だけが知っている』（日本経済新聞出版社）のシリーズが10万部超えに。著作累計は44万部。ビジネス誌の掲載実績多数。『MONEY VOICE』『リクナビNEXTジャーナル』等のオンラインメディアにも数多く寄稿。『まぐまぐ大賞（MONEY VOICE賞）』を3年連続で受賞している。

※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『トップ1％の人だけが知っている「お金の真実」』実践編』2018年1月11日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。

人気リゾート・ハワイの不動産は買ってはいけない？その実態とは

サブプライム危機でも値崩れしないブランド力

どこまでも青い空。透き通るような海の色…。ハワイといえば、もっともメジャーなリゾート地として、世界的なブランド力があります。観光客にとってはお馴染みのオアフ島や、トンデモナイお金持ちが多く住むハワイ島など、依然として根強い人気を誇っています。

ハワイへの憧れが高じて、当地で別荘やコンドミニアムを購入する人もいます。ところで実際のハワイ投資って、どれくらいのリターンを見込めるものなのでしょうか？

実はハワイの不動産は、あの2007年頃にアメリカ本土で表面化したサブプライムローン危機の際にも、あまり値崩れしなかったといわれています。それってやっぱり、強力なブランド力のおかげなのでしょうか？

※サブプライム問題…2007年～2009年頃にかけて発生した、アメリカの住宅バブル崩壊に端を発した世界的な金融危機のこと。21世紀に入り、アメリカFRBの低金利政策によって、行き場を失った資金の多くが不動産に向かい、競争激化によって信用格付けの低い（サブプライム）層にも過剰に融資が行われた。債権は細分化され、債務担保証券として世界中で販売。バブルが崩壊すると多くの証券が債務不履行となり、危機が世界中に飛び火した。

ハワイの不動産投資は、危険がいっぱい？！

日本人の間でも「ハワイにコンドミニアムを所有している」と言えば、結構なステータスになることでしょう。それを証拠に、私たちが運営しているマネースクールにも、しばしばハワイの物件についての相談が寄せられています。けれど現実的な話をしますと、あまり景気の良い話は聞きません。

たとえば、ある人は数年前にワイキキにコンドミニアムを所有していましたが、税金と維持費にお金がかかり、結局、手放したということです。ハワイの物件を購入する人の多くが、「ハワイにコンドミニアムがあれば、自分が行った時に格安で泊まれるし、行かない時は人に貸し出せばいい」と安易に考えるのですが、実際は想像通りにはいかないようです。

その他、ハワイで流行っているタイムシェアリングというのがあります。それは、リゾートホテル等を1年のうちの1週間、などと期間を決めて「オーナーとして物件を利用できる」不動産所有権付きのリゾート会員権のことを言います。会員権とはいえ不動産絡みの契約となるため、税金や管理費などの費用が発生し、当然ながら当地の法律が適用され、契約も英語で行われます。

タイムシェアリングは、ハワイ旅行中に日本人スタッフによって勧誘され、バカンスで気が大きくなって契約してしまうパターンが大半で、後で費用負担に耐えられなくなって手放したくても、売値を半額以下にしても買い手がつかないなど、トラブルが増えています。
※参考：国民生活センター「タイムシェアトラブル解約事例」

なお、ハワイのコンドミニアムを賃貸で貸し出す場合、通常は30日以下の短期契約は認められていません。よって、現状では購入したコンドミニアムをAirbnb（エアービーアンドビー）などの民泊（バケーションレンタル）目的で使用することはできません。

馴染みのある国でも「先進国不動産投資」は難しい

こうして見てみると、日本人に馴染み深いハワイであっても、不動産購入は決して簡単ではないことがわかります。

今回は、ハワイの不動産投資を事例に、先進国不動産投資について考えてみたいと思います。先進国への投資というと、「金額規模が大きい」「成長性が期待しづらい」といったイメージがありますが、実際のところはどうなのでしょうか。

ここまでお読みいただければ、すでにおわかりのことと思いますが、本メルマガは「ハワイの不動産投資はこんなに良いですから、ぜひ購入しましょう」という内容を期待している人向きではありません。けれど「現実に即して、自分の資産を増やす方法を知りたい」という方には役立つ情報ではないかと思います。

Next: なぜサブプライム危機でも値崩れせず？ 憧れの地・ハワイの実像

1. 「憧れの地・ハワイ」の実像

不動産は、その名の通り「不動の資産」ということです。つまりよく言えば値崩れしにくく、悪く言うなら現金化しづらい、という特徴があります。金融危機と不動産は、常に影響し合う関係にあります。

【ハワイがサブプライムでも値崩れしなかった理由とは？】

ベストセラー作家のロバート・キヨサキ氏は、『金持ち父さん貧乏父さん』の中でこのように書いています。

私の資産の基盤は不動産だ。不動産は安定していて値動きがゆっくりなので気に入っている。資産の基礎はしっかりしたものにしておきたい。…不動産によってしっかりした資産の基盤を持つことの利点は、そのおかげで、もっと投機的な要素の高い株式を思いきって買う余裕が与えられることだ。

出典：『金持ち父さん貧乏父さん』（著：ロバート・キヨサキ／刊：筑摩書房）

キヨサキ氏は、不動産を中心に資産を確保した上で、通常の人には難しいベンチャー企業へのハイリスク投資なども行なっていることを明かしています。またキヨサキ氏は、同書の中で次のように述べています。

自分がやっていることがちゃんとわかっていれば、リスクを冒したとしても、それはギャンブルではない。

出典：『金持ち父さん貧乏父さん』（著：ロバート・キヨサキ／刊：筑摩書房）

この言葉は、裏を返すと「自分が理解できていないことに手を出すことは危険」だ、という意味でもあります。

さて。それでは冒頭で申し上げた「サブプライム問題が発覚した際にも、ハワイの不動産はそこまで値崩れしなかった」という一件について検証してみたいと思います。ハワイの不動産投資を勧める多くのサイトでは、「値崩れしにくく、資産価値の高いハワイの不動産投資なら安心です」といったような触れ込みをよく目にします。ではその値崩れしなかった理由とは何でしょうか？

元来、ハワイの不動産はマーケット自体がそんなに大きくありません。つまり「もともとの取引量が少ない」という特徴が1つあります。そしてもう1つの特徴とは「ハワイがリゾート地である」という点です。つまり、リゾート地に不動産を持っている人は、総じてお金に余裕があるため、金融危機が起こって物件が値崩れしても、慌てて売る必要がない、ということです。

一般に、不動産を購入する人はたいていローンを組みます。ところが一度、金融危機が起きるとローン金利が上がったり、雇用が悪化したりして支払いが困難になりがちです。そういう人は即金を求め、また金融機関に差し押さえられた物件の売却時は叩き売りの対象となり、市場全体が値崩れする要因となります。

一方、ハワイの不動産市場はもとからパイが小さく、安値で購入したい投資家はいても、当然ながら、売り手は必要がなければ値下げをすることなどありません。このように売買が成立しづらかったために、結果的に値崩れしなかった、というのが真相でしょう。ですから「ハワイの不動産なら安心」ということではないのです。

ちなみに、先出のキヨサキ氏はハワイ出身の投資家ですが、どれくらいハワイの不動産を所有しているのかはわかりません。ご本人は現在、アメリカ本土にお住いです。

Next: 世間で言われる「ハワイに投資する利点」は本当にメリットなのか？

【世間で言われている「ハワイに投資する利点」は本当にメリットなのか？】

先に答えを言ってしまうと、一般的な投資家目線で考えた時に、ハワイ不動産への投資には、そこまでのメリットはないでしょう。通常、外国人が検討するハワイ不動産と言えば、ほとんどがコンドミニアムになると思いますが、ハワイの物件は特別、利回りが良いワケでもなく、先ほど見てきたように、景気に強いワケでもありません。

中には、利点として「ハワイの知名度が高い」ことを挙げる人もいるでしょう。つまりリゾート地としての優位性ですが、実はそれ自体が不動産価格にそこまで大きなメリットをもたらすとは限りません。確かに知名度が高い分だけ、ハワイは他に比べると景気に左右されづらい、とは言えるでしょう。どんな時にもお金持ちはいるし、ハワイに保養にくる人はいるに違いありません。

けれどそのハワイと言えども、完全に旅行客頼みでいては、景気に応じて需要が落ちることは避けられません。よって、いくらリゾートとして名が通っていても、実際は思っているほど不動産で美味しい思いはできない、ということです。だったら、なぜ多くの人がハワイ不動産に興味を示すのかというと、やはり一番はブランド力でしょう。

ハワイの不動産投資でよく言われるのが、「不動産を利用した節税対策」です。土地が広いアメリカの不動産は日本とは逆で、建物のほうが土地よりも価値があるとみなされるため、減価償却費で経費計上できる比率が大きくなります。特に木造建築は節税効果が高く、昔から企業や個人の税金対策として、日本人の中にもハワイやアメリカ本土に不動産を買う人が多くいました。

この節税人気にあやかろうと、一般投資家に対しても「ハワイ不動産に投資をすれば節税になります」と宣伝する業者がいます。ですが実際問題として、投資額がそれなりに大きくなければ、十分な節税効果を発揮することはできません。たとえば年収1000万円前後の一般投資家が、1000万円クラスの物件をハワイで買ったとしても、下手をしたら減価償却による節税コストよりも、海外不動産の計算ができる税理士への税務コスト等が上回ってしまう場合があります。

たとえ節税効果の高いとされる木造建築を検討するようであっても、節税として有効に活用できる対象者としては、年収3000万円～5000万円くらいの方向けであり、資産が3億円以上の方や、それと同等の法人でなければ難しいのが実情です。

2. “地に足のついた”投資を行うために

これはハワイに限ったことではありませんが、もともとプロの投資家と一般の投資家が注目している投資対象には乖離があります。だったら「プロの投資家が重視しているものとは何なのか？」「それを踏まえた上で、私たち一般投資家にできることとは何なのか？」について、考えてみることにしましょう。

Next: 日本の不動産に割安感!?「プロの目線」の先にあるもの

【「プロの目線」の先にあるもの】

そもそも「ハワイ・アメリカを含めた先進国の不動産価格が高いのかどうか？」という視点からお話しますと、日本人の感覚から言えば、世界の不動産は全般的に高いと感じるでしょう。逆を言うと、他の先進国と比べて日本の不動産はまだ割安感があります。

たとえば海外では、基本的にメインエリアにお金持ち以外は住めないのが普通です。メインエリアとは、東京で言うところの新宿・渋谷・千代田・中央・港といった23区の中心的エリアのことです。日本の場合は、このエリアの家賃が高いと言っても、実際には学生なども住んでいたりしますから、世界的に見れば、まだ割安感があると言えるのではないでしょうか（家賃と不動産価格には相関性があります）。

日本人は、海外と言うとどうしてもリゾートレジャーに心を惹かれる人が多いのですが、先ほどお話したように、リゾート需要には浮き沈みがあり、しかもその需要自体も限られたものです。もちろん、それで成功している人もいるにはいますが、それだけ難易度が高くなります。

不動産投資とは、基本は賃貸付けをするのが大前提です。しかし他人に貸し出すとなると、物件購入費以外にも、定期的なリフォーム代や、場合によっては電化製品、家具などの買い替えが必要となり、それだけの費用を見込まなくてはなりません。業者の「不動産を購入すれば、自分の資産になる」という言葉だけに吊られているようでは、「自分が他人のお客さんになっている」にすぎないのです。

それでは、プロの視線はどこに向けられているのかと言うと、世界中、どのエリアでも手堅いのは「実需」です。実需とは、要は現地に住んでいる居住者用の物件です。私が知っている優良物件ですと、たとえば「米軍の軍人が住むための家への投資」が挙げられます。同じハワイでも、ローカルエリアのタウンハウスで、軍人が住むための家であれば、滞納リスクも低く、ある程度は需要が見込めます。

【関連】第一人者が明かす「フィリピン不動産投資」の成功法則と暴君ドゥテルテの真実～新興国投資(上)＝俣野成敏

ローカル実需なら、景気が良い時も悪い時も関係なく、需要はだいたい安定しています。以後はそういったものを利回りのメインターゲットにしていくべきです。特にターゲットを投資家に向けた「投資不動産」などは、かえってそこまでクオリティが高くはないのではないでしょうか。

これらの話を前提に、私たち一般投資家にもできることとは何でしょうか？

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※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『トップ1％の人だけが知っている「お金の真実」』実践編』2018年1月11日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。

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