レオパレス、破綻は秒読みか。オーナー会は「改修工事完了まで会社が持たない」と判断＝姫野秀喜

レオパレスの破綻が現実味を帯びてきました。LPオーナー会の国交省および金融庁への働きかけを見ると、改修工事終了まで会社が耐えきれない可能性があります。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

ほとんどの銀行がレオパレス物件への融資を停止、今後どうなる？

そろそろ末期か…

レオパレス、当時の社長の指示で組織的に建材変更していたと明らかになっています。

というか、普通にサラリーマンをやってる人なら、社長が施工問題について知らないなんてことはありえないと思っちゃいますよね。

何度も言っていますが、レオパレス、ヤバいです。

テレビも新聞もそして、週刊東洋経済（3月23日号）でも特集が組まれています。社会のレイトマジョリティーを対象とするマスメディアに取り上げられている時点で、すでに相当追い込まれているわけですが、具体的に今回の経緯をまとめて解説しましょう。

レオパレスに関連するヤバい歴史（筆者まとめ）

＜バブルまで（1970～1990年代前半）＞

・アパート分譲

＜バブル崩壊後（1990年代後半～2008年）＞

・サブリース開始

＜リーマンショック以後（2008年以降）＞

「終了プロジェクト」で経営回復
※終了プロジェクトとは、空室が多いサブリースのオーナーとの契約を「終了」させていくというプロジェクトのこと。ずっと借り上げしてくれて安心だ！と思っていたオーナーには寝耳に水です。

＜その後＞

・レオパレス訴訟開始（LPオーナー会）
※こちらの経緯は以下の記事をご参照ください。

【関連】突撃取材「家主の私がレオパレスを訴えた理由」集団訴訟はなぜ起きたか？＝姫野秀喜

・ガイアの夜明けで複数回放送される

・施工不良問題で建築基準法違反が明らかになる

・金融庁が全国の地銀にレオパレス物件に対する融資の状況調査を指示

・設計にない部材での建築は元社長の指示により組織的に行われていたことが明らかになる

今現在がここになります。

危うい財務状態

以前にも当メルマガでお伝えしました通り、レオパレスの財務状態は2018年6月の有報によると、

＜レオパレスの財務状態＞

・賃貸事業の売上：約4294億円
・サブリース支払：約2780億円
・現預金：約786億円

となっています。

つまり、サブリースの支払いだけで毎月232億円かかるということです。

これでレオパレスの空室がバンバン増えたらどうなるでしょうか。レオパレスの賃貸のおよそ半分は法人契約なのですが、大手の法人は建築基準法で適法な物件しか契約しないので、今後は大手の法人からの社宅等の解約が予想されます。

Next: 建築免許はく奪の可能性も？ オーナー達が想定する最悪のケースとは

建築免許はく奪の可能性もある

さらに、建築基準法違反に基づき、建築の免許をはく奪されたら、どうなるでしょうか。

このメルマガの読者はみなさま聡明なので、よーくご存知の通り。サブリースの物件は、建築コストが通常よりも高く、その高い利ザヤでサブリース支払いをするという自転車操業的な側面があります。

レオパレスでは「終了」プロジェクトで、空室の多いオーナーの物件を切り捨てたことで、自転車操業は免れているものの、新築を建設できないことのインパクトは計り知れません。

というか建設業の免許があってもなくても、これほどのイメージダウンをしてしまった同社に新築を依頼するオーナーがどれほどいるのかは、誰でも推測できることだと思います。

そして、すでにほとんどの銀行は、レオパレス物件に対する融資を停止しています。なので、マジでヤバいんです。

LPオーナー会の訴えはレオパレスの破たんを予測している

レオパレスを訴えているLPオーナー会は、2月の時点で国交省に対し、正しく改修工事が行われるようにレオパレスへの介入を訴えています。

それとともに金融庁には「改修工事が完了するまでレオパレスが破たんしないように低金利融資などの支援」を訴えています。

この意味するところは、LPオーナー会、すなわちレオパレス物件の現役オーナーたちは、「このままではレオパレスは施工不良のアパートの改修工事が終了するまで耐えきれない可能性がある」と考えているということです。

まぁ、そんなわけで、レオパレス物件を安く買い叩こうと思っている投資家の方たちは、かなりの注意が必要です。

融資がつかないので現金でしか買えず、買った後にもしかしたら改修工事が必要になるかもしれなくて、風評被害で入居募集が難しいかもしれないってことを覚悟して購入を検討してください。

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