日本の空き家820万戸は嘘？本当？数字のマジックと不動産業者の煽りにダマされるな＝姫野秀喜

最近、「空き家が増えている」という記事がいたるところに散見されます。しかし、この空家の数というのは、実のところ正しく計測されているものではないのです。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

総務省と各区の調査で大きな差。私たちはどの数字を信じるべき？

メディアに飛び交うセンセーショナルな数字

私たちの住む日本は、どんどん人口が減少しています。人口が減ることで、空家や所有者不明の土地などが増え、メディアなどにクローズアップされるようになっています。

たとえば、所有者不明の土地は九州の広さ（410万ヘクタール）くらいあるとか、空家は全国で820万戸あるとか。

大きな数字を言えばセンセーショナルに聞こえるので、マスコミも煽ります。もちろん私も、煽ります（笑）。

今回はこの数字について解説します。

空き家の実態はもっと少ない？

住宅新報に、空家の数が実数とかけ離れているので、東京都の各市区町村が再度調査したという記事がありました。
※参考：17区が空き家対策を策定　東京23区　実態は18区で1万5471棟 – 住宅新報（2019年4月22日配信）

記事によれば、総務省が平成25年に行った調査では、日本全体の空き家が約820万戸、東京都の空き家が約82万個、23区内の空き家が約59万戸だということです。

しかし、東京23区内のうち、18区で調査しなおした結果、18区の合計で空き家は15,471件だったとのことです。

総務省の調査では23区で59万戸、一方、今回の各区の調査では18区で1.5万件です。

件数に違いがありすぎて、どちらも同じものを数えたとは思えないです。

Next: なぜ大きな差が出た？私たちはどの数字を信じればいいのか

なぜ大きな差が出た？

なぜ、このように大きな違いが出たのかというと、調査の仕方、空き家カウントの定義に違いがあるからです。

総務省の方は、長屋やアパートの空室も含めたサンプル調査で推計されたものです。

一方、各区の調査は、長屋やアパートで1部屋でも入居者がいれば、空家にはカウントしないという調査方法をとっています。

言い換えると、総務省のほうは、10部屋のアパートのうち、3部屋が空いていれば、7部屋は居住中で3部屋は空き家とカウントされます。

それに対して各区の調査では、10部屋のアパートのうち、9部屋が空いていても、1部屋だけ居住中ならば、空き家にカウントされないということです。

どっちも正しくて、どっちも間違い

これ、どちらが正しいかではありません。

数学や物理のような自然科学と異なり、アンケートをベースにした統計を用いる社会科学には、正しい答えなど存在しないからです。

要は自分の立場として、どちらの数値がより役に立つかを考えて、どちらの数値を使うかを決めてくださいということです。

各区の、誰1人住んでいない家のカウントを行うという調査方法は、すなわち、倒壊などの恐れがある無人の家をあぶりだすために行われたのだと思います。

もし、アパートの中に数人でも人が住んでいれば、破損したときに気づいて修繕する人がいるということで、今すぐ危険な空き家になる可能性は低いわけです。

不動産投資家は総務省のサンプル調査が参考になる

しかし、不動産投資家の立場で見れば、各区の空き家のカウントより、総務省のサンプル調査のほうがより役に立つと思います。

というのも、投資家は10部屋中1部屋しか入居していない物件が多数存在するエリアと、10部屋中9部屋に人が住んでいる物件が多数存在するエリアを知りたいからです。

別に投資家は、危険な空き家がどこにあるかなんて（土地狙いの人とか、廃墟投資とかの人でなければ）興味がないからです。

Next: 「数字のマジックに引っかからないで」その統計の出所と目的が大切

数字のマジックに引っかからないで

そんなわけで、何が言いたかったかというと「数字のマジックに引っかからないでね」ということです。

今後、各区の空き家カウント数を用いて、さも「空き家はそんなに多くないですよ」なんて、言い出す不動産コンサルタントとかも出現するかもしれません。

賢い読者の皆様は、自分の知らないマクロ統計などの情報を聞いても鵜呑みにせず、その数字の出所や集計の意図などに注意してクリティカルに見てくださいね。

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