これからの全国の人口と予想地価:2015年から2040年まで
地価の将来価格は、それだけでは、判断がつきません。しかし、地域の地価は、将来人口に、経済より大きく左右されるという原則から、将来地価の推計はできるのです。
データ量は多くなりますが、全国の、都道府県別人口の推計を示します。国立社会保障・人口問題研究所による2040年までの推計です。
【最北の4県1道】
2015年 | 2040年 | 増減 | |
全国 | 1億2,659人 | 1億727万人 | -15.5% |
宮城県 | 230万人 | 197万人 | -15% |
岩手県 | 126万人 | 93万人 | -26% |
北海道 | 536万人 | 419万人 | -28% |
青森県 | 130万人 | 93万人 | -28% |
秋田県 | 102万人 | 70万人 | -32% |
全国の人口は25年で15.5%減少します。年率平均で0.7%、人口数では1,932万人が減少して、新たに800万戸が空き家になります。現在の空き家820万戸が2倍になるのではない。取り壊しが増えるので、空家数は1,000万戸くらいでしょうか。全国では、全住宅戸数である6,000万戸のうち、6軒に1軒、17%が空き家になります。
2040年の地価は、全国ベースでは、現在のそれぞれの価格より40%は下がるでしょう。向こう25年で15%の人口減で、ほぼ40%の地価下落です。増える過疎地では山林のように買い手がなく、価格がつかなくなります。
上記の4県、1道では、宮城県が全国平均です。宮城県の地価は、全国平均の動きをするでしょう。2040年で40%下落です。
岩手、北海道、青森では人口が、26%から28%減ります。全国平均のほぼ2倍の減少幅です。この2県1道の2040年の地価は、現在の40%でしょう。秋田県の地価は、現在の30%かもしれません。
【北関東から東北の5県】
2015年 | 2040年 | 増減 | |
全国 | 1億2,659人 | 1億727万人 | -15.5% |
群馬県 | 197万人 | 163万人 | -17% |
茨城県 | 292万人 | 242万人 | -18% |
福島県 | 191万人 | 148万人 | -23% |
山形県 | 111万人 | 83万人 | -25% |
栃木・群馬は、ほぼ全国平均に近い。2040年で40%の地価下落と見ます。茨城県が50%の下落でしょう。人口の減り方が23%、27%と大きな福島と山形は、2040年の地価は50%以下で40%でしょうか。
【関東1都3県と新潟】
2015年 | 2040年 | 増減 | |
全国 | 1億2,659人 | 1億727万人 | -15.5% |
東京都 | 1,334万人 | 1,230万人 | -8% |
神奈川県 | 914万人 | 834万人 | -8% |
埼玉県 | 720万人 | 630万人 | -13% |
千葉県 | 619万人 | 535万人 | -14% |
新潟県 | 229万人 | 179万人 | -22% |
東京都と神奈川県は両方で2,000万人以上の人口ですが、2040年に向かう人口減は8%と、全国の半分です。2020年ころまでの向こう5年間は、両地域の地価は、あまり変化しないで行くでしょう。
2025年に向かっては両地域とも穏やかな人口減になり、2040年になると現在より8%減ります。年率で0.3%の減少ですから、当方が経験した北九州市の1980年代と同じ減り方です。
東京・神奈川の地価は、2030年ころまではほぼ横ばいで行き、人口減が大きくなる2030年以降、2040年までの10年で少なくとも20%は下げるでしょう。
埼玉県・千葉県は、全国平均の下げ方で、2040年に、現在より40%低下です。
新潟県は、2040年に向かい22%も人口が減ります。2040年の地価は、現在の50%か40%でしょう。
【北陸3県と、長野、山梨】
2015年 | 2040年 | 増減 | |
全国 | 1億2,659人 | 1億727万人 | -15.5% |
石川県 | 115万人 | 97万人 | -16% |
福井県 | 78万人 | 63万人 | -19% |
山梨県 | 83万人 | 66万人 | -21% |
長野県 | 209万人 | 166万人 | -21% |
富山県 | 106万人 | 84万人 | -21% |
金沢市を擁する石川県の人口減は、ほぼ全国平均の16%です。地価は40%下落と見ます。しかし、金沢市の地価下落は、仙台市と同じように20%と低いでしょう。
福井、山梨、長野、富山の人口減は、19%~21%と、全国平均より、4ポイントから6ポイント高い。人口が20%減の場合、年率で0.9%です。地価は、それぞれの都市の現在の価格の50%~55%に下がると見ます。