深刻な不動産の「2015年問題」、あなたの県の土地価格はどこまで下がる?

2015.10.26
by kousei_saho
 

これからの全国の人口と予想地価:2015年から2040年まで

地価の将来価格は、それだけでは、判断がつきません。しかし、地域の地価は、将来人口に、経済より大きく左右されるという原則から、将来地価の推計はできるのです。

データ量は多くなりますが、全国の、都道府県別人口の推計を示します。国立社会保障・人口問題研究所による2040年までの推計です。

【最北の4県1道】

  2015年 2040年 増減
全国 1億2,659人 1億727万人 -15.5%
宮城県 230万人 197万人 -15%
岩手県 126万人 93万人 -26%
北海道 536万人 419万人 -28%
青森県 130万人 93万人 -28%
秋田県 102万人 70万人 -32%

 全国の人口は25年で15.5%減少します。年率平均で0.7%、人口数では1,932万人が減少して、新たに800万戸が空き家になります。現在の空き家820万戸が2倍になるのではない。取り壊しが増えるので、空家数は1,000万戸くらいでしょうか。全国では、全住宅戸数である6,000万戸のうち、6軒に1軒、17%が空き家になります。

2040年の地価は、全国ベースでは、現在のそれぞれの価格より40%は下がるでしょう。向こう25年で15%の人口減で、ほぼ40%の地価下落です。増える過疎地では山林のように買い手がなく、価格がつかなくなります。

上記の4県、1道では、宮城県が全国平均です。宮城県の地価は、全国平均の動きをするでしょう。2040年で40%下落です。

岩手、北海道、青森では人口が、26%から28%減ります。全国平均のほぼ2倍の減少幅です。この2県1道の2040年の地価は、現在の40%でしょう。秋田県の地価は、現在の30%かもしれません。

 

【北関東から東北の5県】

  2015年 2040年 増減
全国 1億2,659人 1億727万人 -15.5%
群馬県 197万人 163万人 -17%
茨城県 292万人 242万人 -18%
福島県 191万人 148万人 -23%
山形県 111万人 83万人 -25%

 栃木・群馬は、ほぼ全国平均に近い。2040年で40%の地価下落と見ます。茨城県50%の下落でしょう。人口の減り方が23%、27%と大きな福島と山形は、2040年の地価は50%以下で40%でしょうか。

 

【関東1都3県と新潟】

  2015年 2040年 増減
全国 1億2,659人 1億727万人 -15.5%
東京都 1,334万人 1,230万人 -8%
神奈川県 914万人 834万人 -8%
埼玉県 720万人 630万人 -13%
千葉県 619万人 535万人 -14%
新潟県 229万人 179万人 -22%

 東京都と神奈川県は両方で2,000万人以上の人口ですが、2040年に向かう人口減は8%と、全国の半分です。2020年ころまでの向こう5年間は、両地域の地価は、あまり変化しないで行くでしょう。

2025年に向かっては両地域とも穏やかな人口減になり、2040年になると現在より8%減ります。年率で0.3%の減少ですから、当方が経験した北九州市の1980年代と同じ減り方です。

東京・神奈川の地価は、2030年ころまではほぼ横ばいで行き、人口減が大きくなる2030年以降、2040年までの10年で少なくとも20%は下げるでしょう。

埼玉県・千葉県は、全国平均の下げ方で、2040年に、現在より40%低下です。

新潟県は、2040年に向かい22%も人口が減ります。2040年の地価は、現在の50%か40%でしょう。

 

【北陸3県と、長野、山梨】

  2015年 2040年 増減
全国 1億2,659人 1億727万人 -15.5%
石川県 115万人 97万人 -16%
福井県 78万人 63万人 -19%
山梨県 83万人 66万人 -21%
長野県 209万人 166万人 -21%
富山県 106万人 84万人 -21%

 金沢市を擁する石川県の人口減は、ほぼ全国平均の16%です。地価は40%下落と見ます。しかし、金沢市の地価下落は、仙台市と同じように20%と低いでしょう。

福井、山梨、長野、富山の人口減は、19%~21%と、全国平均より、4ポイントから6ポイント高い。人口が20%減の場合、年率で0.9%です。地価は、それぞれの都市の現在の価格の50%~55%に下がると見ます。

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