空室続きバンコク投資物件が「麻薬でアウト」。海外不動産投資の日本人被害が増加、３つの原因と対処法＝俣野成敏

かつて東南アジアを中心とした海外不動産投資ブームが起こりました。しかし、コロナ禍で海外との行き来ができなくなった今、海外不動産に投資した人たちの多くが身動きの取れない「海外投資難民」となっています。なぜ日本人が被害にあってしまうのか。よくあるケースを紹介しながら、3つの原因と対処法について解説します。（俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編）

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※本記事は有料メルマガ『俣野成敏の『サラリーマンを「副業」にしよう』実践編』2021年8月15日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会に初月すべて無料のお試し購読をどうぞ。

プロフィール：俣野成敏（またのなるとし）
ビジネス書著者、投資家、ビジネスオーナー。リストラと同時に公募された社内ベンチャー制度で一念発起。年商14億円の企業に育てる。33歳で東証一部上場グループ約130社の現役最年少の役員に抜擢され、40歳で本社召還、史上最年少の上級顧問に就任。2012年に独立。フランチャイズ複数店舗のビジネスオーナーや投資家として活動。投資にはマネーリテラシーの向上が不可欠と感じ、その啓蒙活動にも尽力している。自著『プロフェッショナルサラリーマン』が12万部、共著『一流の人はなぜそこまで、◯◯にこだわるのか？』のシリーズが13万部を超えるベストセラーとなる。近著では『トップ1％の人だけが知っている』のシリーズが11万部に。著作累計は48万部。ビジネス誌やwebメディア掲載実績多数。『まぐまぐ大賞』を5年連続受賞。

海外投資ブームに落とし穴

本日は「海外投資難民・海外不動産編」特集をお送りします。かつて、サラリーマン投資家が東南アジア等に出かけて、現地不動産を購入することがブームになったことがありました。海外との行き来が難しい現在、彼らの多くが、身動きの取れない“難民”と化していることが予想されます。

本日は、海外不動産投資に詳しい金融の専門家・織田耕平さんに話をお聞きしました。不動産にとっては冬の時代となっている今、金融のプロは何を考え、どのように行動しているのでしょうか。海外投資に興味がある人は、ぜひ参考にしていただければと思います。

プロフィール：織田耕平（おりた こうへい）
国内の大手精密機械メーカー海外営業部に配属され、東南アジア・オセアニア地区のセールスマネジャーとして、国際ビジネスの現場で経験を積んだ後、国内証券会社に転職。超富裕層を相手に、プライベートバンカーとして個人・法人の資産形成から事業承継に至るまでを一手に引き受ける。そこで航空機を用いた資産運用法と、それによる高い節税効果に気づき、航空機専門商社・リース会社に転職する。各業界を比較検討した結果、「これまでの経験すべてを活かせる場として、海外金融業界で生きていく」決意を胸に、2015年4月に起業。シンガポールにてJIFPA（S）PTE LTDを立ち上げる。現在は、JIFPASのCEOにて海外不動産コーディネーター、シンガポール富裕層へのコンサルティング、金融機関向けに金融商品の開発等を手がけている。

※本記事は、織田さんへの取材をもとに、筆者（俣野）が適宜内容を補って執筆しています。特に表記がない場合、「」の話者は織田さんになります。

※海外投資難民とは、「日本の金融庁から許可を得ていない業者から海外商品を購入し、その後、何らかの問題が発生して身動きが取れなくなっている人のこと」と定義します。本特集では、意図的な詐欺行為は対象にしていません。

海外不動産難民の増加要因その1：賃貸需要の減少

不動産投資の主な目的は、物件を貸し出してインカムゲイン（家賃収入）を得ることです。よって、オーナーが難民になってしまう要因は、基本的に次の2つになります。

＜海外不動産投資で「難民」となる主な要因＞

1. 賃貸づけができない
2 賃貸づけができないことで、物件の収益性が著しく悪くなる

以下、織田さんの解説です。

「これは東南アジアに限ったことではないと思いますが、外国人が所有しているコンドミニアムを中心に、次の借り手を見つけることが難しくなっています。

実際は、『物件の質が良くない』『場所が良くない』等々、借り手が見つからない理由はさまざまでしょう。ただ、一番の問題は『その価格帯の物件に入居できる人が、いるのかどうか？』という点です」。

もともと、東南アジアで私たちのような外国人投資家が所有できるのは、現地人には手の届かない高級物件がほとんどです。当然、賃料も高くなるため、現地の人には住めません。

つまり物件の借り手は、基本的に「現地に駐在している外国人」になるということです。

コロナが発生してから、世界中で駐在員を帰国させる動きが相次ぎました。企業の中には、「今後は駐在員を増員しない」という方針を打ち出すところも出ています。感染症対策として、客先への訪問を止めたり、多くの業務をZoomに切り替えたりしたところ、意外に業務に支障が出ないということがわかったためです。

このように、現在は外国人向けの賃貸物件に対するニーズが減少してきています。

今、現地はどのような状況なのでしょうか。

「現在、シンガポールでいうと、これまで高級感が売りだったオーチャード界隈で2～3割、賃貸価格が下がっているところもあると聞きます。あまり下がっていないのは、ファミリー層が多く住む地域などです。

シンガポールに限らず、駐在員を当てにしていたエリアは、マニラやバンコク等々、どこも価格が下がっています。この状況は当面、続くと考えられます」。

Next: 「現地の物件管理者と連絡が取れない！」頼みの綱を失って難民に

海外不動産難民の増加要因その2：物件管理の問題

海外不動産難民になってしまう2つ目の要因は、物件の管理会社と連絡が取れなくなってしまうパターンです。

東南アジアの不動産物件を購入した人の中には、日本とは地理的に近いこともあって、「万一、何かあっても自分で見に行ける」と考えていた人が多かったのではないでしょうか。

しかし、海外との行き来ができなくなった今、頼みの綱は「現地で物件の管理をしている管理会社」ということになります。

このような状況下で、「途中から連絡がつかなくなったり、サービスが悪くなったりする管理会社が少なくない」と言う織田さん。もちろん、そうでない会社もありますが、日本と同じようにはいかないことのほうが多い、ということです。

織田さんから聞いた事例をご紹介しましょう。

「これは顧客から聞いた話ですが、その人はバンコクの物件を買い、タイのローカル系の管理会社と契約していました。

2〜3年は問題ありませんでしたが、やがて賃借人が出て行ってしまうと、次の借り手が見つけられず、しばらく空室が続きました。

それから程なくして、管理会社と連絡が取れなくなったそうです。

まだコロナ前だったので、顧客は自ら現地に出向きました。すると、管理会社が潰れてなくなっていたことがわかりました。

その人は、慌てて自分の物件まで行き、鍵をこじ開けて入ったところ、部屋から麻薬が出てきて警察沙汰となり、『大変な目に遭った』ということでした」

「管理会社と連絡が取れない」「物件がどうなっているのかわからない」という状態は、特に部屋が空室になっている時に起きやすい、と言います。

もし、そうなってしまっても、新しい管理会社を設定し直すことで、立ち直る可能性はあります。

しかし今は、信頼できるところを見つけるのが非常に困難になっているのが実情です。

織田さんも、「相手が信頼できるかどうかは、最終的には会ってみないとネットだけでは判断できない」と言います。

仮に、現地の信頼できる管理会社を見つけ、運よく再契約できたとしても、賃貸づけができるかどうかは、まったく別の話になります。

Next: 最悪なのは、借り手がいないままローンと管理費を払い続けている人

海外不動産難民の増加要因その3：諸費用や支払いの問題

おそらく今、海外不動産を所有していて、もっとも困っているのは「物件の支払いがまだ済んでいないのに、賃貸づけができていない人」でしょう。

通常、賃借人から支払われる家賃から、ローンや管理費等が差し引かれた残金が自分の口座に振り込まれるようになっているのが一般的です。

しかし借り手がおらず、家賃が入ってこないとなると、ローンや管理費を自分の手許資金から支払わなければなりません。

たとえば、契約口座がフィリピンナショナルバンクなどのように、日本にも支店がある場合は、日本の窓口から入金する方法もあります。しかし、日本に支払い窓口がない場合は、毎回、海外送金をすることになるでしょう。

もし、資金不足などで送金もできないとなれば、担保として物件を差し押さえられることになります。

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