2021年基準地価が発表された。全国平均は2年連続の下落となったが、東京・名古屋はプラス、大阪のみマイナスという結果になった。コロナ下で不動産業界はどう変わったか。三大都市圏の現状を分析する。(『元証券会社社長・澤田聖陽が教える「投資に勝つニュースの読み方」』澤田聖陽)
※本記事は有料メルマガ『元証券会社社長・澤田聖陽が教える「投資に勝つニュースの読み方」』2021年9月28日号の一部抜粋です。ご興味をお持ちの方はぜひこの機会にバックナンバー含め今月分すべて無料のお試し購読をどうぞ。
投資に勝つにはまず第一に情報分析。「投資に勝つ」という視点から日常のニュースをどのように読むべきかを、この記事の著者で、元証券会社社長で現在も投資の現場の最前線にいる澤田聖陽氏が解説します。視聴方法はこちらから。
2021年基準地価「商業地」の苦境くっきり
国土交通省から2021年の基準地価が発表された。
全用途の全国平均は前年比0.4%下がり、2年連続の下落となった。
三大都市圏では、東京圏が0.1%、名古屋圏0.5%のプラスだったのに対して、大阪圏は0.3%のマイナスと明暗が分かれた。
三大都市圏以外の地方圏全体では0.6%のマイナスであるが、札幌・仙台・広島・福岡の中核4都市は4.4%のプラスとなった。
用途別に見ると、商業地が総じて厳しく、全国の商業地の55%が下落した。インバウンドなどの急減で、商業施設、ホテルなどの需要は未だ低迷している証左だろう。
ここからは現状の不動産の傾向と今後の見通しについて、筆者の見方を記載していく。
インバウンド需要が消失。大阪圏がマイナスに
不動産は、「場所」と「用途」とが価値を決める2大要素になる。
まず場所だが、今回の地価発表でも表れているように、三大都市圏では、東京圏・名古屋圏に比べて、大阪圏の状況が厳しい。
大阪圏の状況が厳しいのは、インバウンド需要消失の影響が大きいのが原因である。
京都市も0.4%下落しており、関空を窓口に大阪・京都とセットで主にアジア圏からのインバウンドを取り込んできたのだが、コロナによって一瞬にしてほぼ需要が消失した。
大阪圏のホテルは過剰供給
大阪のホテルは、コロナ前から明らかに過剰供給気味であったと思う。
2016年時点で約5万室だった大阪のホテルは、2018年には約6万室と2割増加した。直近のデータはないが、2019年から2021年までに約8万室に増えたと予想されている。コロナ前のインバウンド需要が旺盛な時でさえ、供給過多という意見が多かった。
コロナ前の大阪の宿泊客の約40%がインバウンドだと言われており、需要がほぼ消失している現状では、稼働率は極めて厳しい状況になっている。
Next: 同じ大阪でもミナミは悲惨?一方、名古屋の健闘が目立つ
同じ大阪でもミナミは悲惨
大阪でも、キタとミナミでは状況に若干の差がある。
キタの梅田周辺はビジネス利用が回復し始めて、ばらつきがあるものの、直近では稼働率30~60%程度で推移していると言われている。
一方、ミナミはインバウンド需要依存度がより高く、直近で稼働率は10~20%台が多く、未だ休館中のホテルも多いようだ。当然ホテルだけでなく、商業施設も厳しい。
ホテルと同じくミナミの商業地域は厳しく、難波のデカ戎橋ビル(2009年竣工)の公示地価は18.5%下落と全国一の下落率となった(当ビルは2018年には1平米あたり1,580万円と大阪府下で最高の公示額になった物件である)。
業績好調の「トヨタ」で潤う名古屋圏
名古屋圏はトヨタ自動車の業績が堅調であり、同社をピラミッドの頂点としたサプライヤー各社も総じて好業績である。
このようなトヨタ関連企業の社員は信用力もあり、マンションや一戸建ての販売は好調のようで、住宅地の価格は上がっている(特に名古屋市よりも刈谷市、安城市などのトヨタ関連企業の就業者比率が高い地域の方がより上昇している)。
商業地は前年比1.0%上昇している(特に名古屋市は前年比3.2%上昇)。
名古屋圏はもともとインバウンド需要不毛の地と言われており(セントレア空港経由で名古屋を通り過ぎ、飛騨高山などに行くインバウンド客は多いようだが)、インバウンド依存度は大阪などに比べて低い。
しかしながら、名古屋でもホテルの稼働状況は苦しい。
インバウンドを含めた観光需要はもともとイマイチなのだが、緊急事態宣言で出張などのビジネス需要も大きく減少している。
また緊急事態宣言下で夜の行動が制限されており、東京から名古屋への出張は十分に日帰りが可能な範囲であるため、日帰りで済ませるというケースが多くなっているように思う。
商業地の価格が上昇したのは、そもそも他地域に比べて不動産の値上がりが緩やかだったという地域特性があるように思う。
名古屋というのは、よく言えば堅実で、バブルが起きにくい地域なのだろう。
Next: 東京のオフィス需要はどう変化した?コロナの影響を見極める
相対的にコロナの影響が少ない東京圏
最後に東京についてであるが、東京はオフィス需要が他地域に比べて圧倒的に高い。
オフィスに関しては多くの企業の本社オフィスとしての需要があり、他地域とは別格と言ってよいかと思う(以前は大阪本社という会社もかなり多かったが、東京に本社機能を移してしまった会社が多い)。
東京であればオフィスの賃貸で、坪単価2万円・3万円という賃料はそれほど珍しくなく、新しいインテリジェントビルであれば坪単価5万円・6万円というオフィスビルも珍しくはない。
一方、大阪であれば梅田、名古屋であれば名古屋駅の一部特別な地域のビルでなければ、両地域で坪3万円以上の賃料になるところはほとんどない。
オフィスへの投資の場合、賃料がどれだけ取れるかという観点から言うと、まず東京を検討し、東京で利回りが合わない場合やリスク分散という観点で大阪、名古屋などを検討することが多いように思う。
商業地は0.3%下落となっている。東京でもやはりインバウンドの消失によって店舗やホテルの需要減が大きく影響しているが、大阪に比べると想定的なインバウンド依存度は低く、コロナの影響は相対的に少ないように思う。
景気は各商業地を実際に歩けばわかる
商業地の状況を知るには、実際に街を歩いてみるのが一番良い。
大阪はやはり足下では景気が悪く、ミナミはインバウンドがあった時期の賑わいが感じられない。一方、梅田を中心としたキタはミナミに比べると影響は小さいように感じる(最後に大阪に行ったのが今年の4月と半年近く経っているので、状況は若干変わっているかもしれないが)。
名古屋は直近でもビジネスで頻繁に行っているが、名古屋駅近辺は非常に賑わっている。また駅裏は、以前は治安のよくない地域だったが、リニアの駅ができるということで開発が進み、すでに地価もかなり上がっている。一方、栄地区はやはり名古屋駅に人が移っているのか、相対的にに寂れてきているように感じる。
東京はやはり人口も圧倒的に多く、最初の緊急事態宣言発令時はかなり厳しい状況でしたが、現在では街自体も人が戻ってきていると感じる(コロナの感染拡大阻止という観点からは、それが良いのかという意見もあるが)。
都心6区の中では、港区・千代田区・中央区などは相変わらず人気だが、品川駅や高輪ゲートウェイ駅近辺の開発が急ピッチで進んでいる品川区は、かなり人が多くなっているように見受けられる。
街を歩いてみたり、実際に物件を見たりすると、資料やデータで見るのとは違う不動産に関する見識眼が身に付くもの。不動産の件はまだまだ書き足りないので、次回メルマガで後編を配信する。
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- Vol.009「新型コロナウイルスの感染拡大について」「ブラックストーン・グループによる国内最大の不動産投資について」等(2/4)
『元証券会社社長・澤田聖陽が教える「投資に勝つニュースの読み方」』(2021年9月28日号)より一部抜粋
※タイトル・見出しはMONEY VOICE編集部による
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