販売価格3500万円の住宅は、本当はいくらだったのか？自宅の本来の物件価格を知る方法＝牧野寿和

住宅の購入を考えている人は、物件の販売価格を見て、自分が払えるかどうかで決めていると思いますが、本当にその物件は、それだけの価値があるのでしょうか？35歳、Mさんの土地付き住宅購入の方法を例にとり、物件の本来の価値を知る方法を解説します。（『【人生の添乗員(R)】からのワンポイントメッセージ』牧野寿和）

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Mさん（35歳）の土地付き住宅購入方法は？

土地付きの新築の戸建て住宅が、3,500万円で販売されていたとします。Mさんとその家族は、この住宅の立地や間取りも気に入り、

（1）すべて自己資金
（2）一部自己資金、残り住宅ローン
（3）すべて住宅ローン

といった3つの方法で購入する検討をしています。

そこで今回は、上記（1）（2）（3）の方法で、購入を検討するときMさんは、どんなところを確認していったのか、その方法を見ていきます。

なお、購入希望の住宅は3,500万円です。

住宅ローン商品の内容は、

◎　全期間固定ローン
◎　返済期間35年
◎　金利年1.5％

借入金額などの住宅ローンの詳細は、このあとの記事ごとに明示いたします。

また、この記事では、住宅購入や住宅ローンの契約に関係する、諸費用や諸税については除いて記述しています。

現在、Mさんは35歳の会社員です。パート勤めの奥さんと中学1年生（13歳）と小学校2年（8歳）の子どもの4人家族です。

今住んでいる賃貸マンションの近くで、数件、Mさん夫婦の希望に叶うような新築戸建て物件を見つけ、そのうちの1軒に決めたところです。

なお、住宅購入の頭金として800万円くらいは、Mさん夫妻の貯蓄で用意できるとのことです。

また、両親からの資金援助や生前贈与、それに夫婦の貯蓄で3,500万円準備することは可能です。しかし、現実的ではないとのことです。

（1）すべて自己資金で購入

3,500万円の住宅物件を、3,500万円現金で購入すれば、当たり前のことですが、物件の購入価格は、3,500万円です。

ただし、前項に記述したように、現在のMさんは、3,500万円の現金は持っていません。

しかし、Mさん夫妻の両親からの資金援助や生前贈与をしてもらえば、現金で住宅購入資金は準備できるようです。

ただ、少なくとも、Mさんの両親の老後生活資金や相続（生前贈与）といった問題が解決してから、住宅購入資金は両親から手元に届く訳です。したがって、相当時間がかかり、Mさんの住宅購入には間に合わないでしょう。

また、Mさんが、たとえ現金で購入できる環境にあっても、現金で購入すれば、その分、手持ちのまとまった現金がなくなることを考慮すべきことです。

（2）一部自己資金、残り住宅ローンで購入

次に、一部は自己資金で、残りを住宅ローンで返済していく方法です。

自己資金は、頭金や建売住宅を購入するハウスメーカーへの、この物件の購入契約の手付け金として、現金での支払いが必要になるときに使います。

3,500万円の物件のうち800万円は、現金で支払い、残りの2,700万円を、上記記載の住宅ローン条件で購入するとします。

すると、ローン電卓で計算してみると、

・毎月の返済額82,670円
・返済利息総額772万1,315円
・返済総額3,472万1,315円

となります。

実際のMさんのこの住宅の購入価格は、800万円（現金支払い分）＋3,472万1,315円（住宅ローン返済総額））＝4,272万1,315円となります。

Mさんは、3,500万円ではなく、利息分772万1,315円高い「4,272万1,315円」の物件を買ったことになります。

（3）すべて住宅ローンで購入

また、3,500万円の住宅購入金額の全額を借入れる（フルローンといいます）と、上記と同じ条件で、

・毎月の返済額107,165円
・返済利息総額1,000万9,113円
・返済総額4,500万9,113円

と計算でき、3,500万の物件でも、4,500万9113円、利息分の1,000万9,113円分、購入価格が上昇します。

したがって、同じ3,500万円の物件でも、

（1）3,500万円
（2）4,272万1,315円
（3）4,500万9,113円

と購入価格は、利息を支払う分高くなります。

しかし、購入資金を借り入れて住宅ローンで返済する期間、手持ちの資金は、住宅ローンの返済のほか、子ども教育資金などに使うことができます。ここは、カードローンなどよりはるかに金利が低い、住宅ローンを有効利用すると考えてもいいかもしれません。

なお、フルローンで住宅ローンを借りられる物件について、融資をする側の金融機関などは、万が一その物件を売却する価格、つまり資産価値を査定して、その金額まで融資をしてくれるということです。

言い換えれば、記事の中の物件は、あくまで「3,500万円の価値はある」住宅といえます。

Next: 購入する前に住宅の本来の資産価値を調べる

資産価値を考える

立地や建築年数といった様々な条件によりますが、同じ物件を、数年後に中古住宅として購入すると仮定して、その販売価格が3,500万円以上になっていれば、その物件の資産価値が上昇する物件であり、また3,500万円以下なら資産価値が下がっていく物件といえます。

つまり、住宅を購入することは、住宅ローンの返済という負債を抱えながら、同時に高額な住宅という資産も所有することです。

したがって資産価値のある借入れをしてもその分の価値もある、住宅物件を購入することが大切なのです。

70歳までの返済は厳しい

なお、Mさんが（2）（3）ともに、住宅ローンを35歳から35年間返済していては、完済は70歳になってしまいます。いくら定年が延びても、Mさんの老後の家計に影響します。

そこで、何歳の時に繰り上げ返済をするかといった住宅購入時に生涯のライフプランを立ててから住宅を購入することも大切です。

また、そのプランで購入した住宅は、資産価値があるものとして重要な役割を果たしてほしいのです。

資産価値とは

この記事でお話しする資産価値とは、簡潔にいえば、住宅を購入した後、その住宅を売却するとしたら、その時の値段のことです。

また、住宅購入資金を借りて、返済に住宅ローンを組む時の限度額と考えてもいいでしょう。

たとえば、売値が3,000万円の物件でも、3,000万円全額融資をしてくれる物件や、2,000万円しか融資してくれない物件もあります。その違いは、担保にする物件の違いです。つまり資産価値が違うということです。

Next: 資産価値が高い住宅の特徴とは

資産価値が高い住宅の特徴

資産価値が高い物件の特徴としては、誰もが住みたい家です。

たとえば次の2つです。

（1）土地の条件として

・敷地は、平坦で起伏のない
・三角や台形ではなく正方形や長方形
・さえぎるものがなく日当たりがいい
・隣地との地境が明確にされている
・自家用車が十分すれ違える幅の道路に接している

（2）立地（住む人によって評価が変わります）

・文教地区
・商業地区
・鉄道の駅が近く、交通の便がいい
・昔から名の通った地名

といった物件です。

反対に、資産価値の低い物件は、たとえば、

・自治体などが制作しているハザードマップなどで、大雨の時に水害になりやすい
・幹線道路が近く、騒音の激しい
・犯罪が多発している地域に近い

つまり、物件価格はお値打ちで、自分にとってはよくても、多くの人が住みたいと思わなければ、資産価値は高くならないのです。

建物でなく土地で売買する理由

ところで、家が建っている土地を売却するとき、一般的には、その家を解体して更地にしてからの方がいいと言われることがあります。

その理由は、建物を解体して更地にした方が、高額な売買が期待できるからです。

なぜなら、土地は購入後、特に手入れをすることもなく保持続けることができます。また、地価は、株価などより穏やかに変動するともいわれ、資産運用の対象になっています。

しかし、建物は、いくら修繕費をかけて手入れをしても、築年数とともに劣化して資産価値、つまり売却価格は下がっていきます。

その物件を購入する立場で考えれば、建物は不要で土地が欲しいとき、築古の建物を解体する費用を含めた値段で買いたくなるからです。

残念ですが、住んでいた人の、その家への思い入れは売買価格の評価の対象にはならないです。

Next: なぜ資産価値の高い住宅を購入しないといけないのか？

資産価値のある住宅を購入する理由

このように見てきますと、資産価値のある住宅は高額になる傾向ではあります。

しかし、資産価値のある住宅を購入すれば、住宅ローンを返済中に住宅を売却する事態が起きた時、自宅を売却した費用で住宅ローンを完済することは可能です。

また、老後の生活を準備する歳になって、住んでいた住宅を住替えたいと思ったら、資産価値のある住宅を売却することで、または、状況により担保にすることで、その資金をねん出することも可能です。

繰り返しになりますが、住宅は生涯に何度もない高価な買い物です。

安易に購入を決めるのでなく、購入する物件の本当の価格を見定め、また資産価値のある住宅を購入すれば、むしろ、安物買いの銭失いといった無駄使いをすることなく、資産を形成することができます。

資産形成のためにも大切な住宅

また、人生どんなことをしたいのかを「ライフプラン」を作成して、また、家計収支や貯蓄といったお金の動きを「キャッシュフロー表」を作成して、お互いに確認していくことは、資産を形成していく上でも大切なことです。

住宅は資産価値が高い分、また地価の動きは穏やかな分、資産を形成する上で重要な役目を果たしているのです。

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