物件情報を見ると、たまに住所の番地や号まで書いていないことがあります。そんなときでも、業者に連絡せずに物件の住所を特定する方法があります。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
悪用厳禁！インターネットを駆使して住所不明の物件を探すコツ
住所不明の物件がある
レインズ（不動産業者が使う物件情報管理システム）で物件を検索していると、物件資料に詳細な住所（番地、号）が書かれていないものがあります。この現象は、特に東京23区内の物件で顕著です。
埼玉や千葉や神奈川などの物件情報の場合、多くは住所の詳細（丁目、番地、号）が記載されています。それに対して東京の物件は、5～6件に1件の割合で住所不明な物件資料に出くわします。
また、傾向として中小業者の物件資料は細かく住所が書いてあるのに対して、大手の物件資料には住所の詳細が記載されていないことが多いです。
住所がわからない場合、相手の業者の営業時間内であれば、電話して確認すれば9割くらいの確率で住所の詳細を教えてもらえます。ただ、1割くらいの確率で、担当が不在とか、すでに買付けが入っているとか、そういう理由で住所すら教えてくれない場合もあります。
そういう時、私はとある方法で物件の住所を特定していました。夜中や業者の定休日、盆や正月など業者に連絡が取れない時などにも同様です。
とある方法とは、インターネットを駆使して探し出すということです。これにはちょっとしたコツがありますので、それについて今日はくわしくお話しします。
インターネットで住所を特定するコツ（難易度1～2）
インターネットで特定するといっても、それほど難しく考える必要はありません。あくまでスタートは物件情報です。
マイソクにせよ、らくまちや健美家などの一般サイトにせよ、物件情報には住所を特定するヒントが隠れています。
＜難易度1：物件名が書かれているパターン＞
まず、1番簡単なのが、住所は書かれていないのに「物件名が書かれている」パターンです。結構な確率であるのですが、住所は隠すのに、なぜかマンション名やアパート名などの物件名は載せているんですよね。
これは、グーグルマップで検索すれば1発でヒットします。ごくたまに、物件名が直近でモダンな名前に変更されていてグーグルマップでは引っかからない場合もありますが、たいていはこれで住所を特定することができます。
なお大手業者でいえば、R社やL社などの資料はこのパターンが多いです。
＜難易度2：地図が書かれているパターン＞
物件名も住所も書かれていないけれど、物件資料に地図が載っていて、ピンポイントで物件の所在を示しているパターンです。
そのままでは住所は特定できませんが、グーグルマップでそのエリアの地図を表示して5分くらい探せば、おおよそ特定できます。
この場合、物件資料に掲載されている「地図の中の特徴的な建物」を目印にします。例えば、近くに学校があったり、大きな公園があったりすれば、その学校や公園と物件との位置関係や道路のつながり方などを見て場所を特定します。
ある程度場所がわかったら、グーグルマップを最大限まで拡大し、グーグルストリートビューで物件の前面道路からの映像を見ます。その映像と物件資料に載っている、アパートやマンションの写真が同じことがわかれば、その物件の住所も完全に特定できます。
Next: 難易度3：外観写真のみ掲載されていて住所がわからない
インターネットで住所を特定するコツ（難易度3～4）
＜難易度3：外観写真のみがある場合＞
物件名も住所も地図もなく、外観写真のみがある場合、これは結構難易度が高いです。
物件住所を特定するヒントが少なく、なかなか特定しづらいです。大手業者で言えば、S社などの物件情報は住所特定の難易度が高めな傾向があります。それでも、気合いでなんとかなる場合があります。
まず、着目するのは「駅から徒歩○分」のところです。
不動産の物件資料は駅から徒歩1分=80メートルという決まりがあります。つまり、駅から徒歩5分であれば、駅から400メートル（5×80）の場所にあるということがわかります。これは駅から400メートルの円周上のどこかにその物件があるということです。これをグーグルマップ上でざっくりと確認します。
次に、別の条件を重ねます。例えば、2路線使用可能と書いてあれば「もう1つの駅からの徒歩分数」を、スーパーや学校からの距離が記載されていればそのスーパーからの距離を重ねます。
2箇所以上の点の情報があれば、おおよその立地は掴めますので、次のステップに移ります。もし、スーパーや学校、公園などの有用な情報がない場合は、仕方ないので次のステップに移ります。
次のステップは、外観写真です。「外観写真が細い路地から撮られているのか」、「2車線ある大きな通りに面しているのか」、「写真に大きなマンションや特徴的な店が写っていないか」。そういうことを観察します。
もし大きな通りに面していれば、グーグルマップ上で駅からの円と大きな通りが交差する付近を特定し、ストリートビューで確認します。
残念なことに特徴を見つけられない場合、今度は物件の「外壁の色や形」をよく観察します。物件の外壁はタイル張りなのか、白いのか、茶色なのか、グレーなのか、入り口は飛び出ているのか、真四角なのか、L字型なのか、よく観察します。
そして、グーグルマップを航空写真に切り替えて、上から物件の外壁の色や、建物の形をよーく観察します。それらしき物件を見つけたら、すぐにズームしてストリートビューでながめ、外観写真と見比べます。違っていたら、また航空写真に戻って俯瞰的に探します。これをくり返すと、20分くらいで見つけられることがあります。
ただ、難易度は高いので、なかなか見つけられないこともあります。成功確率は25%くらいです。
＜難易度4：賃貸サイトから探す＞
難易度3との組み合わせになりますが、賃貸サイトから探せることもあります。物件に空き部屋がある場合、アットホームやホームズなどに賃貸の募集が出ている場合があります。
物件のレントロールや相場家賃を参照して、賃貸サイトにて、おおよその家賃と駅からの徒歩分数を入力して検索すると、まれに引っかかることがあります。
この場合も、外観写真が一致するか等で調べますが、なかなか難易度が高いです。まぁ、出てきたらラッキーくらいの感覚で検索してみたら良いと思います。
上記のように探しても住所がわからない場合は、あきらめて後日、業者に確認します。
Next: 難易度MAX：現地に行っても見つからないこともある
インターネットで住所を特定するコツ（難易度MAX）
＜難易度MAX：現地に行っても見つからないこともある＞
番外編です。住所がわかっているにもかかわらず、どうしても見つからない物件もあります。私は年間100～150箇所くらいの物件を見に行くのですが、その中にはどうしても場所がわからない物件というのもあります。
だいたい年に1～2件くらい、特定できないものがあります。現地にバイクで行って、住所をスマホ上のマップで見るのですが、その物件のある場所に行っても、物件が見あたらないなんてことがあるのです。
たいていは住所が間違っていたり、複数の建物が同一の住所だったりというのが発見できない理由です。その場合は現地から業者に電話して、物件までの道のりを教えてもらいます。快く教えてくれる業者かどうかの対応も見ることができますので、業者の信頼度調査もできて一石二鳥になります。
ということで、お盆の時期に物件を見に行きたくても住所が特定できないという投資家の方々に向けて、物件住所をインターネットで特定する方法をお伝えいたしました。
これは海外在住の方にもオススメの住所特定法なので、ぜひマスターして、業者への問い合わせ無しにどんどんストリートビューで物件観察をしてみてください。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2017年8月11日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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