テレビCMなどで謳われる「家賃保証」という言葉は、悩める大家さん達に魅力的に映るのでしょう。しかし、都心の一等地で本当に「家賃保証」は必要なのでしょうか？（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
蜜のように甘い言葉…「家賃保証」は本当においしいのか？
大多数の大家さんは不動産屋に任せっきり
不動産投資家、大家さんにとって空室は頭痛の種です。空室をどうやったら避けられるか、様々な大家さんが創意工夫を凝らしています。
例えば、プロ顔負けにきれいな室内の写真を撮る大家さん、入居してくれた方にはメッセージカードと魅力的なプレゼントを差し上げる大家さん、フリーレントなどを付ける大家さん等々、地域と物件の特性を活かし、少しでも空室を埋めようと頑張っておられます。もちろん、創意工夫ができる方は大家さんの中でも一握りで、大多数の大家さんは不動産屋に任せっきりだったり、あまりアイデアが出てこなかったりしているのも現状です。
テレビCMなどで謳われる「家賃保証」という言葉は、そんな悩める大家さん達に魅力的に映るのでしょう。家賃保証をやっている某大手は業績が堅調なようです。
蜜のように甘い「家賃保証」という言葉ですが、都心の一等地で本当に家賃保証は必要なのでしょうか？
都心の一等地とは、東京で言えば、新宿、渋谷、池袋、銀座、六本木、丸の内などのエリアのことです。このようなエリアは人口も多く、常に人が出入りしています。つまり空室になることもあるが、すぐに入居する可能性が高い地域です。
人口の多いエリアは、さびれたエリアとは違い、それほど創意工夫を凝らさなくても、適正家賃であれば入居付けは可能です。つまり一時的に空室になっても、恐れる必要はないエリアということです。そういうエリアで家賃保証をつけるということは、簡単に言えば、大幅に値下げしているのと同じコトになります。
たとえば、六本木で家賃15万円で家賃保証10万円のマンションを持っていた場合。本来、15万円で貸し出せるのを、10万円で貸し出しているわけですから、それは値下げと同等です。空室が怖いので、ついつい5万円という大幅な値引きをしてしまっているということです。
仮になかなか入居者が決まらないと悩んでいた場合でも、元々の家賃15万円から1～2万円ほど値下げすれば、人気エリアであれば、すぐ入居は決まります。家賃保証で設定されている10万円の金額よりも高い金額で、入居が得られるはずです。
Next: 果たして「家賃保証が得になるケース」は存在するのか？
「家賃保証が得になるケース」は存在するのか？
それでは、結局、どれくらい空室が発生したら、家賃保証の方が得なのでしょうか。
上記の例ですと、そのまま貸し出せば月々15万円で、2年間で360万円の家賃収入が得られます。それに対して家賃保証の場合は、2年間で240万円です。この2年間の差額120万円を安いと見るか高いと見るかは人それぞれですが、私は高いと感じます。
仮に2年契約の切れ目で、空室が4ヶ月発生しても、損失は60万円、8ヶ月空室になって、はじめて120万円の差額と同等になります。通常、都心の超人気エリアで、8ヶ月もの長期間の空室が発生することはよほどの理由がない限り、まずありえません。
つまり、ありえないくらい極小の確率で、長期間、空室が発生するという状況に遭遇しない限り、家賃保証で得することはないのです。
甘言は毒であり諫言は薬である。甘い言葉を鵜呑みにせず、常に数字を見て冷静に判断することを心がけましょう。
『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』（2016年11月10日号）より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による
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