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都心一等地のマンション大家さんに「家賃保証」は本当に必要なのか?=姫野秀喜

テレビCMなどで謳われる「家賃保証」という言葉は、悩める大家さん達に魅力的に映るのでしょう。しかし、都心の一等地で本当に「家賃保証」は必要なのでしょうか?(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

蜜のように甘い言葉…「家賃保証」は本当においしいのか?

大多数の大家さんは不動産屋に任せっきり

不動産投資家、大家さんにとって空室は頭痛の種です。空室をどうやったら避けられるか、様々な大家さんが創意工夫を凝らしています。

例えば、プロ顔負けにきれいな室内の写真を撮る大家さん、入居してくれた方にはメッセージカードと魅力的なプレゼントを差し上げる大家さん、フリーレントなどを付ける大家さん等々、地域と物件の特性を活かし、少しでも空室を埋めようと頑張っておられます。もちろん、創意工夫ができる方は大家さんの中でも一握りで、大多数の大家さんは不動産屋に任せっきりだったり、あまりアイデアが出てこなかったりしているのも現状です。

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テレビCMなどで謳われる「家賃保証」という言葉は、そんな悩める大家さん達に魅力的に映るのでしょう。家賃保証をやっている某大手は業績が堅調なようです。

蜜のように甘い「家賃保証」という言葉ですが、都心の一等地で本当に家賃保証は必要なのでしょうか?

都心の一等地とは、東京で言えば、新宿、渋谷、池袋、銀座、六本木、丸の内などのエリアのことです。このようなエリアは人口も多く、常に人が出入りしています。つまり空室になることもあるが、すぐに入居する可能性が高い地域です。

人口の多いエリアは、さびれたエリアとは違い、それほど創意工夫を凝らさなくても、適正家賃であれば入居付けは可能です。つまり一時的に空室になっても、恐れる必要はないエリアということです。そういうエリアで家賃保証をつけるということは、簡単に言えば、大幅に値下げしているのと同じコトになります。

たとえば、六本木で家賃15万円で家賃保証10万円のマンションを持っていた場合。本来、15万円で貸し出せるのを、10万円で貸し出しているわけですから、それは値下げと同等です。空室が怖いので、ついつい5万円という大幅な値引きをしてしまっているということです。

仮になかなか入居者が決まらないと悩んでいた場合でも、元々の家賃15万円から1~2万円ほど値下げすれば、人気エリアであれば、すぐ入居は決まります。家賃保証で設定されている10万円の金額よりも高い金額で、入居が得られるはずです。

Next: 果たして「家賃保証が得になるケース」は存在するのか?

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