我が国では20年にわたって歴史的な超低金利が続いています。しかし、過去20年にわたって超金利が続いているからと言って、油断してはいけません。もし次に金利が上昇する場合、可能性の高い理由として「リスクプレミアムの上昇」が考えられます。
リスクプレミアムは、一般的なインフレ率や成長率とはまったく性質が異なります。米国の利上げはインフレ率や成長率に基づく判断で、中央銀行（FRB）が主導しています。一方、リスクプレミアムの上昇は中央銀行にはアンコントローラブルで、市場の力学で決定されます。
日本でこのリスクプレミアムの上昇が顕在化した場合、「変動金利で住宅ローンを組んでいる人」は壊滅的なダメージを受けるでしょう。そこで今回私は、銀行の電話窓口でズバリ「日本が財政破綻したら住宅ローンはどうなるの？」と質問をぶつけてみました。（『ウォーレン・バフェットに学ぶ！1分でわかる株式投資～雪ダルマ式に資産が増える52の教え～』東条雅彦）
こんなはずでは…「住宅ローン破産」を防ぐための必須知識
変動金利タイプの住宅ローンが危ない!?
現在、日本政府の国債残高は926兆円（2016年9月末時点）となっており、負債は一直線に増えています。
日銀が年間80兆円の国債を買い切る「異次元緩和」を続けてきた結果、現時点で日銀は403兆円の国債を抱えるようになりました。全体に占める日銀の国債保有率は43.5％を突破しています。私の試算では、日銀の国債保有率は2018年4月には51％、2020年4月には62％にまで達します。
一方、我が国の政策金利は20年以上、0％近辺に張り付いています。1990年までの長期金利は高い時で8％、低い時でも4％程度ありましたが、バブル景気が終わった1990年以降は、一度も上昇したことがありません。
我が国の政策金利は1996年から1％未満になっており、直近20年間は歴史的な超低金利が続いているわけです。ではこれからも、この状況がずっと続くのでしょうか？
国債価格と金利はシーソーの関係にあって、どちらかが下がれば、どちらかが上がります。過去20年間は、国債価格が上がっていったので、金利が低下し続けたのです。もし国債価格が下がる場合は、逆に金利は上昇します。
今の日銀は「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を打ち出しており、長期金利を0％前後に固定することをコミットしていますが、もしこのコミットメントが崩れる可能性があるとすれば、それは日本財政の持続可能性に懸念が生じた場合しかあり得ません。
長期金利は次の3つの要因で決まります。
＜金利決定の計算式＞
長期金利＝期待インフレ率＋期待潜在成長率＋リスクプレミアム
日銀はこの計算式を隠したがっている節があり、Webサイトから消してしまいました。詳しい経緯はブログの記事（金融政策と長期金利の関係、日銀がHPの見解を修正した本当の理由）を参照願います。
すでに、リフレ政策（アベノミクス：2013年～2016年）では、期待インフレ率と期待潜在成長率は上昇しないことが判明しています。もし今後、長期金利が上昇するとしたら、それはリスクプレミアムの上昇によるものということになります。
リスクプレミアムが上昇して、最も困るのは政府ですが、国民も相当に困ります。特に、変動金利タイプの住宅ローンを組んでいる人にとっては、人生に関わる話になってしまいます。どうすればよいのでしょうか？
銀行の「住宅ローン相談窓口」に質問してみた！
そこで思い切って、いくつかの銀行の住宅ローン相談窓口に、電話で質問してみることにしました。とは言え、いきなり「財政破綻の相談」をしても通じませんので、まずは一般的な質問から入ります。すると概ね、どの銀行も同じような対応で、ざっくり次のような会話の流れになりました。
東条：
今、2000万円の住宅ローン借り入れを検討していて、固定金利か変動金利かで悩んでいます。
担当者：
わかりました。もしよろしければ一度、試算させていただきたいと思います。
東条：
はい、お願いします。返済期間25年、2000万円の借り入れで計算をお願いします。
担当者：
まず、変動金利の方なのですが、幅があります。もし優遇金利が適用されれば、0.507％となり、そうでなければ、1.157％です。固定金利の方はフラット35で1.10％です。
東条：
毎月の支払い額はいくらになりますか？
担当者：
元利均等返済で計算すると、変動の優遇金利0.507％の場合、毎月70,994円。優遇なしの変動金利1.157％の場合、毎月76,804円。フラット35（固定金利）1.10％の場合、毎月76,283円です。
東条：
今、この電話で、変動の優遇金利0.507％を適用してもらえるかどうか教えてもらうことは可能ですか？
担当者：
いえ、それは一度、申し込んで審査にかけてみないとわかりません。
東条：
もし変動金利の0.507％が適用されないのだったら、変動金利1.157％になるんですよね？
担当者：
はい、そうです。
東条：
え？ちょっと待ってください。変動の優遇金利0.507％が適用されなかったら、変動金利1.157％よりも固定金利1.10％の方がお得ですよね？
担当者：
おっしゃる通りです。正直、優遇金利0.507％が適用されなかったら、固定金利1.10％の方がお得になってしまいます。
変動金利か固定金利か、それが問題だ
今、住宅ローンの金利がトンデモナイことになっています。優遇金利ではなく通常の金利では、変動金利よりも固定金利の方が低いという事実に驚愕しました。
担当者の人曰く、変動金利か固定金利かで悩む人はけっこう多いとのことでした。なぜなら、変動の優遇金利0.507％は、毎月の支払額を5,289円も下げられるほどインパクトの大きい低金利だからです。
ちなみに、どうしても迷って決められない場合は、固定金利と変動金利を同時に申し込むという手もアリだそうです。
変動の優遇金利0.507％は、申し込んでみないと適用されるかどうかわかりません。そのため、「一度申し込んでみて、優遇金利が適用されるかどうかが判明してから、固定金利にするか変動金利にするかをお客様の方で後から選んでも良いですよ」というアドバイスを受けました。
さて次ページでは、いよいよ本題の質問をぶつけてみます。
Next: 「もし日本が財政破綻したら、住宅ローンはどうなりますか？」
「もし日本が財政破綻したら、住宅ローンはどうなりますか？」
さて、ここからが本題です。日本が財政破綻したら、住宅ローンの支払いがどうなるのかを率直に聞いてみました。
東条：
変動金利タイプの住宅ローンのリスクについて、少し気になっていることがあります。
担当者：
はい、なんでしょう。
東条：
万が一…ほぼあり得ない話になるのですが（※）、日本政府が財政破綻した場合、住宅ローンの支払いはどうなるのですか？
（※）筆者はあり得る話だと思っており真剣モードですが、世間一般的には「あり得ない話」です
担当者：
…え？財政破綻！？いや、それは…具体的にどういう事態を想定されているのですか？
東条：
仮に市場金利が20％になった場合、住宅ローンにはどういう影響がありますか？
担当者：
ちょっと、ちょっとお待ちくださいね。
～約1分間の保留～
担当者：
えーと、すみません。仮に市場金利が20％になった場合ですが、フラット35の固定金利1.10％はそのまま維持されます。
東条：
それは、何があっても大丈夫なのですか？
担当者：
はい、フラット35（固定金利）は大丈夫です。しかし、変動金利の方は確認したのですが、金利の上限はありません。
※この回答は正確ではありませんでした。本ページ後半「住宅ローンの窓口担当者は日本財政の持続性を疑っていない」で解説しています
東条：
すると、市場金利が20％になったら、住宅ローンの金利も20％になるということですか？
担当者：
上限がないので、そうなってしまいます。ただし、5年ルールというのがありまして、5年間は毎月の返済額は固定となります。もう1つ、125％ルールというものがあります。そのため返済額は、変動金利の適用金利の期間内は125％（1.25倍）までしか上昇しません。
東条：
毎月の返済額がその5年ルールと125％ルールで抑えられたとしても、借金の総額は増える方向になるんですよね？
担当者：
おっしゃる通りです。5年ルールや125％ルールで毎月の返済額は抑制されますが、その間の適用金利は上昇します。適用金利の見直しは年2回となっています。毎月の支払い額は元本返済分と利息分の2つに分けられるのですが、利息分の割合が増えて、元本返済分の割合が減ります。そのため、借金の総額が増え、返済期間が長くなっていきます。
東条：
わかりました。うーん、でもこれって、今後、金利が上昇してしまう場合、圧倒的に固定金利の方が有利ですよね？
担当者：
お客様のように金利上昇が心配な方は、フラット35を選択される傾向にあります。
東条：
実際、変動金利と固定金利では、申し込む人はどちらが多いのですか？
担当者：
変動金利か固定金利かで悩まれる方は多いのですが、申し込みの数で言えば半々になっています。
日本の財政破綻で得をするのは固定金利派
私は大変、衝撃を受けてしまいました。
確かに、変動金利がここまで下がると、その誘惑に負けてしまいそうになります。25年ローンで借入額が2000万円の場合、毎月の支払額が約5,300円（76,283円－70,994円＝5,289円）も違ってくるからです。
固定金利で住宅ローンを組んでいる人から見ると、この5,300円は、財政破綻時の保険代（一種のCDSのようなもの）になっています。固定金利派は、日本財政に懸念が生じて金利が急上昇した場合、莫大な保険金がもらえるようなものだということです。
仮に固定金利の契約でローン残高が2,000万円の場合、2倍のインフレが起きれば、実質的なローン残高は1,000万円に圧縮されます。つまり、1,000万円の保険金を受け取るのとほぼ同義となります。
住宅ローンの窓口担当者は日本財政の持続性を疑っていない
なお、先ほどご紹介した電話のやり取りでは「市場金利が20％になったら、変動金利タイプの住宅ローンも20％になる」と言われましたが、後から調べてみると、この回答は間違いであることが判明しました。
利息制限法の上限が金利15％までとなっているので、この法律が変わらない限り、15％を超えることはありません。
実は今回、合計3人の窓口担当者に住宅ローンについて相談をさせていただいたのですが、3人とも、この利息制限法の上限15％を認識していませんでした。現時点では、日本政府の財政破綻を疑っている担当者は、ほとんどいないのだと思われます。
であれば、「市場金利が20％になったら、住宅ローンはどうなるか？」という質問にも、即座に回答できなくて当然です。これは世間一般的にはいわゆる「トンデモ質問」の一種であり、私のように住宅ローンの「あり得ないリスク」をこと細かく確認する方が悪いのだと認識しています。
担当者に教えていただいたことも含めて、次ページで、変動金利住宅ローンの「4つのルール」をまとめてみましょう。
Next: 知らないと大変なことに！ 変動金利住宅ローン「4つのルール」
知らないと大変なことに！ 変動金利住宅ローン「4つのルール」
（1）5年ルール
金利の変動に関わらず、5年間は毎月の返済額を一定にするルールです。5年毎にその時点の適用利率、残存期間、借入残高によって、月々返済額を見直します。ただ金利が急上昇した場合、最悪は利子だけを返済している状態になり、いつまで経っても元本が減らないという状況に陥ります。
（2）年2回の適用金利見直し
銀行によっても異なるのですが、金利が変動した場合、毎年2回、半年毎に金利が見直されるプランが多くなっています。「5年ルール」で返済額が一定であっても、適用金利は変わるのです。
毎月の返済額は元本分と利息分に分離できますが、利息分の返済が増えて、元本分の返済が減るようになります。そのため、金利が上昇すればするほど、返済期間は長引いてしまいます。
（3）125％ルール
金利が急上昇した場合も、返済額が最大125％までしかアップしないというルールです。返済額が毎月8万円だった場合、最大でも10万円までしか上がりません。一見、返済者思いのルールなのですが、本来、返済するべき125％を超える部分について支払いが免除されるわけではありません。その超過した金額は繰り越されます。支払い額のうち、利息分が増えて元本分が減るため、結果として返済期間が長引くことになってしまいます。
（4）金利は15％が上限（利息制限法）
金利の上限を定めた法律です。元本額が100万円以上の場合（住宅ローンの利用者は全員が当てはまります）、15％が金利の上限となります。これは変動金利住宅ローン利用者にとって、ありがたいルールです。
以上の4つを理解しておけば、変動金利住宅ローンのリスクを正しく認識できるでしょう。
リスクプレミアムが急上昇する局面では、悪性インフレも同時に起こります。それでも、「収入の増加速度＞ローン支払いの上昇速度」の状態を保つことができれば、変動金利のローンを利用していても、理論上は継続して支払いが可能です。
※実際この状態を作れるかどうかは、人それぞれの状況によります
一方、固定金利の住宅ローンを利用していた場合、インフレによって負債の大部分が「帳消し」になるため、逆に大儲けになります。
Next: 変動金利の住宅ローンは、突如「超ハイリスク商品」に化ける！
変動金利の住宅ローンは、突如「超ハイリスク商品」に化ける！
日銀は長期金利の決定過程を隠したがっていますが（断言）、日本の財政持続に懸念が生じた場合、必ず長期金利は上昇します。
＜金利決定の計算式＞
長期金利＝期待インフレ率＋期待潜在成長率＋リスクプレミアム
期待インフレ率と期待潜在成長率は、通常はゆっくりと上昇または下落していきますが、その一方で、リスクプレミアムは短期間で急上昇してしまう性質のものなのです。
借金をしている側は破綻寸前まで「私には返済能力があります。絶対に大丈夫です」と言い続けるため、平常時のリスクプレミアムは0％に近い値を示しています。しかしこのリスクプレミアムは、他の要素（期待インフレ率や期待潜在成長率）とはまったく性質が異なるものとして理解しておかなければなりません。
実際の事例として、ギリシャ10年物国債の金利推移を見てみましょう。
＜ギリシャ 10年物国債の金利＞
2009年1月1日 5.79％
2010年1月1日 6.89％
2011年1月1日 11.38％
2012年1月1日 34.31％ ※2012年2月1日 36.59％（ピーク）
2013年1月1日 10.82％
2014年1月1日 8.68％
2015年1月1日 11.27％
2016年1月1日 9.71％
2016年12月1日 6.68％
2009年の前半までは5％前後で安定的に推移していましたが、2010年に差し掛かるあたりから、急激に金利が上昇しています。ギリシャでは、たった1年で金利が2倍、3倍と上がってしまいました。
平時の期待インフレ率や経済成長率が1年で2倍になることはありえません。この急激な金利上昇はリスクプレミアム特有の動きです。
「もうこの国債には価値がない」と市場が認識している場合、いくら高い金利を設定しても買い手はつきません。国債を買う立場の人は、国債が紙屑になるかもしれないリスクの対価として上乗せの収益（＝リスクプレミアム）を要求します。
この市場原理は、場所と時間を超えて世界共通です。ギリシャ国債の場合、そのピークは2012年2月でした（金利36.59％）。
もちろん、日本で変動金利の住宅ローンをシミュレーションする場合は、利息制限法により最大でも金利上限が15％までに制限されるので、それ以上の想定は不要です。
しかしながら一般論として、住宅ローンで「消費者金融並みの高金利」を要求された場合、多くの人は支払い不能に陥るでしょう。
変動金利タイプの住宅ローンは、リスクプレミアムの上昇局面で突如、「超ハイリスク商品」に化けてしまうのです。
Next: 「フラット35」と「銀行独自の固定金利住宅ローン」の違いとは？
「フラット35」と「銀行独自の固定金利住宅ローン」の違いとは？
今回、住宅ローンについて担当者に相談する中で、新たな発見がありました。こちらの会話を聞いてください。
東条：
そもそも、フラット35と御行の住宅ローンは別物なのでしょうか？
担当者：
はい、異なります。フラット35は住宅金融支援機構が行っている融資となります。私共はその取り次ぎをしている格好になっています。
東条：
先ほど、返済期間25年で2000万円の借り入れの場合、フラット35で金利1.10％と教えていただきましたが、もし銀行独自の住宅ローン（固定金利タイプ）を利用すると、金利はいくらになるのでしょうか？
担当者：
正直申し上げまして、私共の住宅ローン固定金利はフラット35の金利1.10％よりもかなり高くなってしまうので、積極的にはご案内していません。もしよろしければホームページに載せてあるので、確認してみてください。
東条：
はうあ！（by 漫☆画太郎）
自社独自の住宅ローン（固定金利タイプ）は売りたくありません！という空気がものすごく漂っていました。確かにフラット35の低金利に負けてしまうのだったら、積極的に販売する意味はないのかもしれません。
もちろん、すべての金融機関の住宅ローン（固定金利タイプ）が、フラット35に負けているわけではありません。ネット銀行を中心に、フラット35よりもさらに低い金利を提示しているところもあり、変動金利との差はほとんどなくなってしまっています。
ところで、本稿の冒頭から「フラット35」という用語がたびたび飛び出していますが、そもそもこれは銀行にとってどのようなものなのでしょうか？
窓口担当者の方は「取り次ぎ」だと表現していました。この表現からも、銀行が直接行っている融資とは異なるものです。
住宅金融支援機構のWebサイトで調べてみたところ、次の図を用いながら、フラット35の仕組みについて詳しく解説していました。
一言でいえば、「住宅ローンを証券にして複数の投資家に売っている」という図式です。
住宅金融支援機構は住宅ローンを資産担保証券（MBS）にして、投資家に売りさばき、その代金を金融機関に渡しています。住宅金融支援機構は、証券会社のような役割を果たしているのです。
民間の金融機関（銀行など）としては、住宅金融支援機構から代金を確実に受け取れるので、独自の住宅ローンよりもフラット35を販売する方が低リスクです。
ここでリスクを負っているのは、この図の一番右側の投資家です。また、金利上昇の局面で最も儲かるのは、この図の一番左側の顧客（債務者）となります。
そもそも金利の上昇局面では投資家が買いたがらずに、フラット35の仕組み自体が成立しなくなる可能性はあり得ます。しかし現在は、リスクプレミアムがほぼ0％に近い値になっているので、そのような心配はありません。
次回のメルマガでは、フラット35と銀行独自の固定金利住宅ローンを比較しながら、「日本財政の持続性に懸念が生じても、固定金利住宅ローンなら本当に大丈夫なのか？」について、もう少しだけ詳しくお話しさせていただきます。
『ウォーレン・バフェットに学ぶ！1分でわかる株式投資～雪ダルマ式に資産が増える52の教え～』（2016年12月18日号）より抜粋、再構成
※太字はMONEY VOICE編集部による
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