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現役世代「生き残り」のマイホーム戦略~銀行住宅ローンに潜む罠とは?=東条雅彦

ネット銀行を中心に、「フラット35」よりもさらに低い固定金利の住宅ローンを取り扱っている金融機関があります。この銀行独自の住宅ローンは、将来的な金利上昇にどこまで耐えられるかご存じですか?一口に「固定金利」と言っても、「フラット35」とは大きな違いがあるのです。(『ウォーレン・バフェットに学ぶ!1分でわかる株式投資~雪ダルマ式に資産が増える52の教え~』東条雅彦)

住宅ローン利用者の3人に2人が抱える「金利上昇リスク」とは?

「フラット35よりお得」な銀行独自ローンの実際

前回の記事(日本財政破綻!その時あなたが返済中の「住宅ローン」はどうなる?)では、住宅ローンを固定金利の「フラット35」で契約(借り換え)しておけば、市場金利が急上昇する局面でもローン金利は固定され、日本の財政破綻が疑われるような有事にも安心できる、ということをご紹介しました。

多額の資金を25年以上にわたって、1.1%という固定・低金利で貸してくれる「フラット35」は、ほとんど奇跡のような金融商品です。世界中を探しても、これに勝てるローン商品はそう多くはないでしょう。

しかしながら、調べると分かりますが、ネット銀行を中心に、「フラット35」よりもさらに低い「固定金利」を提示している金融機関もあります。

万一の有事の際、私たちは、この民間銀行の固定金利型住宅ローン(以下、銀行独自ローン)を契約していても、「フラット35」と同じような固定金利の安心を享受できるものなのでしょうか?

「フラット35」と銀行独自ローンの両方を取り扱っている金融機関に問い合わせると、確実に「フラット35」をオススメされてしまい話が前に進まないので、今回はあえて、銀行独自ローンしか扱っていない金融機関に質問してみました。

銀行独自ローンだけを取り扱う金融機関の相談窓口に質問してみた

東条:
25年の住宅ローンで残高があと2,000万円あった場合、もし御行に借り換えすると、適用金利はいくらになりますでしょうか?全期間、固定金利で考えています。

担当者:
えー、今ですと年1.09%になります。

東条:
「フラット35」と比較・検討しているのですが…フラット35の最低金利1.10%よりも、御行の方が安いですね。この金利は、全期間固定で間違いないでしょうか?

担当者:
はい、間違いありません。25年間、金利1.09%が適用されます。

東条:
この全期間固定金利は、絶対に変動しないのですか?

担当者:
はい、変動しません。固定です。

東条:
今から話すことはほぼあり得ない話になるのですが(※)、日本政府の財政破綻や、天変地異による大規模な自然災害などが起きても大丈夫なのでしょうか?市場金利が5%、10%、20%と上がった場合でも、ローンの金利は固定のまま維持されるかどうかが気になっています。
(※)繰り返しになりますが、筆者は政府の財政持続を強く疑っており、破綻はあり得る話だと思っています。日銀の国債保有率は、今のペースだと2018年には50%を超えてしまいます。そういう状況においても、リスクプレミアムがずっと0%で張り付くという光景がどうしても想像しにくいのです

担当者:
お客様のその想定は、あまりにも極端ですね…。一応、契約書上は「金融情勢の大幅な変動によって、適用金利が見直される場合があります」という文言は入っています。

東条:
え?それはつまり、25年固定金利契約であっても、適用金利が変わる可能性があり得るということでしょうか?

担当者:
契約書上という話であれば、固定金利でも、金利が変わることはあり得ます

東条:
固定金利の契約でも、金利が変わることもあり得るんですね。それはビックリしました。他の銀行の固定金利タイプの住宅ローンや「フラット35」でも同じなのでしょうか?

担当者:
すみません、私共の方ではフラット35を取り扱っていませんし、他の銀行さんの契約書の細かいところまでは分かりません。直接、お客様の方でご確認していただくしかないかと思います。

東条:
わかりました。変なことを聞いてしまい、申し訳ございません。

固定金利でも、銀行独自の住宅ローンでは安心できない!

本当に驚きました。後からその銀行の契約書を確認すると、確かに、次のような文言が入っていました。

第5条 適用金利
5. 本条1項から4項にかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。

私が調べた範囲では、多くの民間金融機関の契約書には、上記の文言が入っていました。ただ、一部の銀行においては入っていない場合もあったので、すべての銀行に共通ということではありません。

Next: フラット35なら本当に大丈夫?総本山の住宅金融支援機構に聞いてみる

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